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天曜是否能延续江对面天奕的高光，每平米十万的房价光芒，能否照亮员村握手楼里等待了二十年的窗台。

继保利天奕大火收汁，以价格优势收割一波琶洲千万买家。

保利天曜这张牌继续乘胜追击，瞄准的是珠城刚改市场。

这块备受争议的村中城项目能否满足珠城新贵挑剔的胃口，保利今年带着诚意登录一江两岸的新品能否击穿观望已久的改善客户的决策边界？

保 / 利 / 天 / 曜

-绢麻厂地块-

今天我们就来详细测评保利天曜，能不能买，多少钱值得买，项目的上限下限究竟如何，一篇文章告诉你答案。

我会从项目区位，产品分析，买前须知，定价策略四个维度掰开了揉碎了给大家详细聊聊，一定要看完再作决定。

我准备了项目周边3公里海量航拍 ，日照模拟，和附近小区近一年的成交价格，供大家参考，评论区发送资料两个字领取。

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老张谈房

10年地产前线开发与策划经验，用航拍视角教你广州各个板块选房策略。用买方立场分析问题，只讲楼市大实话。买房是一项定制化的服务，想要详细的购房建议和分析，欢迎找我。

13篇原创内容

公众号

No.1

项目背景与区位

就在去年的最后一天，保利以总价70个亿折合楼面价5.1万每平拿下了这块员村绢麻厂地块，项目位于金融城西区，北边是还没通车的花城大道，东边是员村二横路，南侧是程介新村，西侧是员村。

说起这个板块，按道理身处珠金琶的几何中心，理应左右逢源，脚踩着城市发展的的快速带，原地起飞。

现实却成了资源断裂带。

当猎德村民坐拥城市核心地段每个月还在发愁收回来的租金应该怎么花好，仅三公里外的员村却在工业废墟与握手楼间望天打卦，这座被偷走二十年光阴的城中村，正以最荒诞的方式撕开广州旧改神话的华丽外衣。

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相隔约3公里，城市面貌却天差地别的猎德和员村

以猎德，冼村，杨箕为先例，抽丝剥茧，改造浪潮并没有想象中那么的伟光正。

复杂的政商关系，利益的驱使下把人性的贪婪无限放大。

城市更新或许是需要有人付出代价，有人能从中赚得盆满钵满，也有最终陷入99%对1%漫长拉锯的局面。

在村民与资本，人与制度的正面碰撞下，当年黑金势力留下的历史疤痕让后来者望而却步。

广州旧改事迹，向右滑动

员村错过了亚运时期和15~19年的两轮旧村改造浪潮让如今的发展成了困局。

政府需要改造，开发商想要赚钱，村民想要更多的补偿，刚毕业的牛马需要更便宜的住所，多方的利益难以权衡。

员村错过的不仅仅是时机，更多的是自上而下的改造决心。保利天耀每平米十万的房价光芒，或许照亮不了员村握手楼里等待了二十年的窗台。

员村握手楼

No.2

产品分析

在广州，论营销造势，保利排第二，没人敢说第一。

天曜从五一开放到现在来访已超5000组，你看这都是能拿出300万验资预算一到两千的客户，购买过程却一点尊贵感都感受不到，全程小跑赶鸭子上架，和天奕如出一辙。

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所以市场不缺客户，缺的是好产品。整个项目的资料卡在下方，我就不一一赘述了。项目如此火热，有几方面是可圈可点的。

小区

地块总占地4.1万方。

对比珠城中西区的热门小区：

花城湾占地3.3万㎡，

嘉裕公馆占地3.5万方，

保利心语占地2.2万方，

星汇园占地2.8万方。

新房

珠江天郦占地2万方，

都荟天珺1.1万方。

天曜足够大的小区空间满足更多的改善功能场景，约56米的气派门楼，中轴园林，下沉庭院，特殊楼层的共享平台，独体独户板楼设计，更低的梯户。

每一处细节都做到面面俱到，其他小区只能望尘莫及，黯然失色。

向右滑动

产品

老钱风的鎏金美学，显贵官帽顶，全玻璃幕墙+肌理感铝板，零涂料，光感外立面，210方景观视野最大化的端厅设计，六恒系统。

在设计与用料下足功夫，更加迎合目前千万豪宅已经被养得特别刁钻的胃口。 让很多之前关注珠城二手客户看完新房后停住了脚步。

配套

配建小学引进体育东集团，相比于同板块内的其他楼盘来说，要比天珺的华颖、天荟的华融、美林的员村小学要好不少。

对应购买人群

主要是珠城中西区，天河公园置换，珠城，金融城的中高管人群作为自住或者资产配置为主

新房竞品

有保利天奕，琶洲南TOD，都荟天珺，珠江天俪，保利天瑞。

把战线拉长未来的华景生物药厂地块，金融城浪奇地块，琶洲中二区地块 。

目前在售新盘竞品

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未来存在竞品

二手房竞品

业主们对天曜开出的价格可是虎视眈眈，直接对珠城中西区标杆产品，东区第三梯队产品，天河公园标杆项目造成直接冲击。

90㎡

90平方对标的是中区保利心语，隽峯苑两房，西区全线两房，天河公园三房产品，在这个预算，一手房基本没有太多可取代产品。90方已经不是买不买的问题而是能不能买到的问题。

120㎡、140㎡

120,140平方作为主力的去化产品，精准打击的是珠城西区楼龄在2000年到10年的像星汇园，星汇云锦，保利香槟的三房。

珠城中区第二梯队产品像保利心语，中海璟晖的三房，还有第一梯队花城湾的小户型产品。

170㎡、210㎡

170平方210平方大概总价在1500-2000万左右，精准打击的是珠城西区全线四房，中区双子星三房，第二梯队全线四房。而在东区，冲击的是第三梯队的像南国花园，金碧华府，丽江花园四房产品。

No.3

买前须知

这不是一个劝退贴，只是在目前自媒体全是铺天盖地的充值文面前，需要更理智客观的看待每一个楼盘。

当项目最大的硬伤和你最介意的抗性高度重合，那还有购买的意义吗？

希望你在入手之前想清楚这三个问题。

1

有保质期的江景资源

项目就在临江大道边上，按照目前现状，基本每个户型都有不同程度的江景面，A2,A3是一线江景，A5,A6,B1是东南向侧面望江，而A1/A7A8/B2/B3是西南向，或南向“一线”望江。

从地块周边规划来看，东侧会建一排超高层写字楼，南侧的程界子富新村即将征地改造，征地面积有60亩，体量和天曜差不多，具体要建多高的商业目前还不确定。所以目前的江景是限时享有，等周边开发起来，除了A2A3栋，基本该挡都挡完了。

板块发展让业主左右为难，旧改好了，江景没了，旧改不了，界面难以更新，这有种既怕兄弟过得苦，又怕兄弟开路虎的感觉。

2

缺少千万豪宅的居住氛围

当珠江新城的业主推开窗，眼前是霓虹璀璨的天际线。而在员村，往楼下看依然是复杂交错密密麻麻的城中村。楼下的宵夜档，大排档确实很接地气，但珠城置换过来的人群未免会有点水土不服。

归家大道两边的棕林路，椰林路确实漂亮，但城墙外的电鸡依然飞速乱窜。这个世界就像一座围城 ，里面的人感受过了，就想搬出来体验下之前没体验的生活。食惯鱼翅都想试下粉丝。

新产品确实能取悦不少珠城买家，但周边环境也会劝退不少理性买家，这里的窗内价值和窗外感受形成一个明显的对立。

3

短期发展存疑

时间追溯到50年代，员村是当年苏联援建的厂区，设有面粉厂，绢麻厂，罐头厂等9个厂区，是广州最早的六大工业区之一。

退二进三后，历史问题遗留至今。北区目前现状是一片当年的福利分房和后期建设点状分布的老旧小区。而南区放眼放去是厂房遗址改造的产业园。程介村和员村，错过了城市飞速发展时期，眼前的断壁残垣，充斥着种种不确定性。就算中期拆迁也会面临身处在大工地的困境。

由此引申出另外一个话题，同样预算究竟是选择珠城二手还是天曜新房。

两个极端，一个追求极致的地段，一个追求极致的产品。把有限的筹码押注在确定性还是产品力，没有固定答案，如果想两者得兼，就只能继续加筹码，往面粉厂或者珠城东区大面积靠拢。

珠城的确定性来源于信仰高地的底蕴，哪怕你问一个外地人，广州哪里最繁华，他都会毫不犹豫告诉你答案。

珠江新城的房子之所以值钱是因为这里除了118栋甲级写字楼，125家企业总部，200家世界500强企业以外，还投入大量土地去建设市政配套，酒店，地标商业，文化设施。

你买的不仅仅是房子，而是这座城市的顶级配套。

只是随着岁月流逝和产品不断迭代，加上没有新增供应，这几年被周边板块瓜分了部分购买力，这个板块吃老本吃太久了。

如果把南方面粉厂比喻成当年东区的开荒牛凯旋广粤尊府，那绢麻厂就是差一个档次的枫丹丽舍。而下一个汇悦台，有可能会在员村开发成熟后以点睛之笔的角色出现。

当年在珠江新城还是一片农田的时候，与其说买入的第一批业主眼光独到，还不如说这就是一场豪赌，只是员村对比珠城，目前看来赢面更小而已。

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