还没开始就已经结束,大量三四线楼市彻底没戏了!

楼市微观察 2017-09-06 05:03
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9月4日,北青报发了一篇文章,文章援引专家观点称“楼市去库存时代即将结束”。而佐证观点的有两点:一是一线城市和热门二线城市商品房销售周期已经接近2010年上半年的历史最低水平。二是在一些非热点二线城市和三四线城市,经过近两年的努力,楼市活跃度也已经明显提升。

9月4日,北青报发了一篇文章,文章援引专家观点称“楼市去库存时代即将结束”。而佐证观点的有两点:

一是一线城市和热门二线城市商品房销售周期已经接近2010年上半年的历史最低水平。

二是在一些非热点二线城市和三四线城市,经过近两年的努力,楼市活跃度也已经明显提升。

整体来看 ,上面的观点的确没啥问题。在去库存的过程中,纯商品住宅卖得最快,截至7月份,库存为3.4亿平米,同比减少20.8%。

一二线楼市现在是没什么房子可卖,新房基本上不愁卖,而在二手房市场目前不少刚需经过了几个月的压抑,也已经蠢蠢欲动。

至于三四线楼市,整体来看,库存也的确降低了不少。易居和克尔瑞提供的数据显示,截至今年7月份,全国商品房可售周期已经只有12.3个月,三四线城市则是17.52个月,低于全国平均水平。

高兴之余,我们仍不得不关注这样一个事实,那就是三四线楼市现在也已经彻底分化,类似这样大规模的去库存的机会今后可能都很难再现了。

部分三四线城市已经抓住这个机会甩掉了大包袱,而更多的三四线城市则面临“还没开始就已经结束”的尴尬,这些城市想上岸,恐怕是机会不大了。

现在有一个时髦的说法,叫“都市圈三四线城市”,这些城市依托大城市能在人口流动趋势中分一杯羹,部分城市甚至已经有了甜蜜的负担,开始提高购房门槛。这些城市房价已经上来了,就房地产来说,它们已经上岸,但未来仍需努力。

作为三四线城市,虽然有靠近大城市的地段优势,但如果交通、产业承接、公共服务跟不上,未来也不会有值得期待的前景。

但无论怎么说,相对于其他大多数三四线城市,它们抓住了这轮去库存,要幸运得多。

更多的三四线城市就没那么幸运了,这些城市商品房库存量仍然相当高。我手头上没有具体的数据,但可以从人口流动的角度来大致判断下。

在中国的中西部,比如河南、陕西、四川、陕西,除了省会人口还在增长之外,其他的城市人口全都在减少,至于东北,就更别说了,只有沈阳一个城市人口在增加。

没有了人口,这些城市拿什么崛起?

需要注意的是,在这些三四线城市中,有部分城市今年表现出色,公开数据显示,今年以来,北海、贵阳、茂名、马鞍山、九江、汕头、烟台、徐州、扬州、连云港等城市住宅成交量明显放大。部分城市比如马鞍山、九江和茂名,商品房可售周期甚至不足6个月。

这些城市的房地产可能正在经历一种“甜蜜的陷阱”,因为这些城市的房地产缺乏扎实的根基,人口无一例外均在减少,卖房子全靠刺激。

这些城市的麻烦在于后市,房子卖完就得补货,这些成本更高的货才是更大的麻烦。

有房企朋友曾表示,去库存力度这么大,还是有很多城市的房地产无人问津。这说明三四线楼市的“红利期”已经过了,现在想通过三四线楼市做大体量,实现弯道超车,风险已经大很多。

三四线楼市已经基本定型

城镇化的规律是大城市化,规模才有效率。

对上面来说,去库存要的是整体效果,要想实现所有城市均衡发展,这是根本不现实的。随着楼市的重心转移至租房市场,剩下那些远离城市圈的三四线城市,没赶上这轮机会,后续也已经没有机会了。

对于仍打算在三四线城市买房的朋友们来说,现在需更加摸准自己的需求,买房必须是为了解决实际问题才行。别因为在工作地买不起房,手里又攒了一笔钱,就跑去三四线买房。这样只会让自己陷进去,高兴的只会是开发商。

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