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搜狐焦点鞍山站 2025-06-24 11:38:23
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产品分析

特发香阅四季园位于龙岗区南湾街道石芽岭公园旁。项目原为G06301-0416限价宗地,去年9月,由特发以12.07亿拍下,价格方面,项目毛坯限价5.1万/㎡,周边新盘住宅约5.8万/㎡,二手房挂牌价最高破8万。

特发香阅四季园总建筑面积87314.99㎡,规划有4栋高层住宅,其中两栋为可售商品房,两栋分别为安居房和自持租赁房,均为30层,项目还将一所6班幼儿园和1栋小型商业楼。

总户数为670套,其中可售房源有290套,户型面积89-96-126㎡3-4房。结合区域大部分客户需求特征来看,主要面向改善类客群。

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其中89㎡与96㎡户型结构一样,区别在于96㎡的餐厅/客厅和公卫旁边的卧室面积要比89㎡的大一点,其它差别不大。

设计上都是比较讨喜的配置,如动静分区、双阳台、客厅宽景阳台等。

得房率方面,96㎡户型得房率95.85%(含赠送、飘窗、室内墙体)。

126㎡户型结构上也没有明显槽点,独门独户、动静分区、横厅、餐/客厅独立、通透、双阳台、客厅宽景阳台,各功能间宽敞舒适等都是亮点。同时户型得房率93.11%,表现不差。

项目为全优势朝向,西南/东南朝向,且都能看到石芽岭公园景观。

不同的是,西南方向看公园的视野面宽一些,东南方向看是能看到,但只能看到公园的边角,景观面比较局限。

国企特发,品质筑家

特发地产成立于1997年,是国企特发集团地产业务旗舰,以房地产开发、商业运营、工程建设监理为主营业务,构建智慧城市开发运营平台,践行“用心筑造美满”的发展理念,立足深圳、放眼全国,打造“精品建筑、绿色生态”的特发品牌。特发·香阅四季是国企特发地产所打造,项目延续了特发·和平里、特发·天鹅湖畔等项目的精工血统,打造美好生态人居。

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特发天鹅湖畔示意图

醇熟片区,配套完善

项目位于深圳都市核心区——南湾街道,所在片区居住氛围浓厚,周边住宅均为2000年后建成的高档小区,城市面貌及商业氛围俱佳,片区居住属性极高。同时特发香阅四季紧邻优质学府,与石芽岭学校仅一路之隔,出门即入校门,具有得天独厚的教育资源优势,且项目周边学府林立,教育氛围浓厚。背靠石芽岭公园(约79万㎡),推窗即享无遮挡的一线山景,在家中即可享受四季美好。

交通: 特发·香阅四季交通发达,项目临近深圳东站枢纽,可以便捷的通往全国各地;毗邻地铁14(预计今年10月开通)/17号线(在建)石芽岭站,可1站深圳东站,2站罗湖,3站福田;项目周边有龙岗大道、东西干道、水官高速、清平高速、南坪快速、丹平快速六条城市主干道,可快速通达罗湖中心、龙岗中心和福田中心等区域,出行更加从容高效。

教育: 项目自带6班幼儿园,根据当前教育局划分该楼盘小学可以就读石芽岭学校,南湾实验小学;中学就读石芽岭学校;

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商业: 约18万㎡赛格ECO广场、、OMG星都里、约5万㎡东部·星悦天地,桂芳园东大街等。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日,深圳住房公积金管理委员会发布的两份文件,如同一颗石子投入平静的湖面,激起层层波澜。根据新政,深圳家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元,个人最高可贷126万元。政策一出,中介门店的电话被打爆,社交平台上“深圳买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨:“原本首付差十几万,现在能多贷16万,压力小多了!”

这仅仅是深圳楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来,这座被称作“楼市风向标”的城市,正以一系列创新政策与市场数据,书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日,深圳景田片区的中介门店里,店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末,客户到访量比前一周增长8%,有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生,原本想观望房价是否继续下跌,但新政让他改了主意:“公积金贷款额度涨了,利息还能省十几万,再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度,深圳一二手房合计成交超2.6万套,同比增长67.7%,其中新房网签量同比激增82.1%,二手房成交14309套,同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄,龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源,1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示,3月二手房实时成交量达282套/日,接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

深圳楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市,常住人口已突破2000万,2024年净流入人口近20万,人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求,构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力,来自政策层的精准调控。

除了公积金新政,深圳同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如,2025年计划供应5万套保障房,覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型,公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”,又通过降低首付比例(二套房首付降至20%)、提高公积金账户余额贷款倍数(从14倍提至16倍)等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称:“深圳的住房自有率仅23%,年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本,释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后,是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处,一位看房者对比了公积金与商贷的差异:“公积金利率2.85%,商贷3.1%,30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度深圳新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月,福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上,TOP5门槛冲至22.3亿元,鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露,业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”,部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示,深圳新房价格连续5个月环比微涨,单月涨幅最高0.4%,二手房涨幅稳定在0.3%左右,呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧:狂欢中的冷思考

火热的表象下,争议随之而来。有观点认为,公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险;保障房大规模入市是否冲击商品房价格,也引发讨论。但数据给出了另一种答案:2025年一季度,深圳200万—300万元二手房成交占比达20.2%,公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”,正推动市场分层——刚需转向低价保障房,改善群体争夺核心地段商品房,形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。深圳近年宅地供应锐减,2024年仅出让5宗涉宅用地,未来新房供应或持续收紧。业内人士预测,若去化周期跌破6个月,房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的深圳,楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系,这座城市的改革尝试,既是为楼市纾困,更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言:“深圳的房价可能永远追不上,但至少现在,我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节,深圳楼市的这轮回暖,或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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