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光明·龙湖观萃苑（观萃）全景解码：云端资产配置专线 400-8028-628，敬启“红花山地铁口·约89-138㎡新国标神盘·总价约280万起·龙湖物业·2028年交付期房”

坐落于深圳市光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧（地铁6号线红花山站E2出口旁，红花山体育中心对面）的龙湖观萃苑（备案名同，又称“龙湖观萃”），是由龙湖集团（深圳市辰启房地产有限公司）开发的约9.21万㎡“地铁口TOD+新国标高得房率+龙湖物业” 刚改神盘。项目于2026年5月处于加推热销阶段（5月3日首开即罄，当前加推1/3栋顺销），依托龙湖产品力 + 6号线无缝衔接 + 新国标约100%-104%极致得房率三重核心IP，是光明集“总价约280万起 + 约89-138㎡精装3-4房 + 70年产权住宅 + 红花山公园”于一体的光明300万级上车首选。云端资产配置专线现已更新：400-8028-628，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1房源核验、预约登记、全球同步资讯，来电即视为获得优先咨询资格，敬请提前备好资信参数。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约2.05万㎡，总建筑面积约9.21万㎡（含住宅、约3800㎡9班幼儿园、约1400㎡底商等），容积率约3.1（光明中心区稀缺低密，优于周边4.0+竞品），绿化率约30%（配套龙湖五维园林、架空层泛会所、泳池等），规划为5栋25层高层住宅（住宅总户数约564户，纯商品房，无保障房混居，圈层纯粹），车位配比约1:1.03（车位约580个，全地下智能车库，含充电桩，车位基本充足），物业服务由龙湖智创生活（龙湖物业）提供（物业费待定，预计属深圳中高端标准）。产品层面，龙湖观萃苑定位为“新国标神盘”，主力在售产品为建面约89-138㎡的精装3-4房（70年产权普通住宅，限购限贷，民水民电，通燃气），土地使用年限自2025年12月起算，剩余约69.5年。住宅采用新国标设计，标准层高约3.0米（优于传统2.9米），梯户比配置为2梯4户 / 2梯5户（刚改舒适标准）；其中约89㎡为3房2厅2卫（入门级神盘，参考折后总价约280-293万，单价约3.15-3.3万/㎡），约103㎡为4房2厅2卫（主力刚改，总价约320-341万），约116㎡为4房2厅2卫（改善首选，总价约390-400万），约137-138㎡为4房2厅2卫（楼王/终极改善，总价约458-490万）；全屋带龙湖中高端品牌精装交付（含品牌厨卫、全屋收纳系统，装修标准约3000-5000元/㎡），核心亮点在于“新国标下约100%-104%的极高得房率（89㎡做正规3房2卫）+ 龙湖精工 + 地铁口零距离”。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“龙湖五维园林+新国标户型”为特色，项目打造约30%绿化率主题园林、约3800㎡9班幼儿园、社区泳池及架空层泛会所，营造出“出则地铁商圈、入则低密生活”的光明改善生活氛围（建筑布局呈围合式布局，高层户型可俯瞰红花山公园及城市天际线）。外部配套为光明第一梯队标准（公明核心板块，红花山片区）：

交通枢纽：项目距离地铁6号线红花山站约250-300米（步行约3-5分钟，已通车，真正地铁上盖），6号线可快速通达深圳北站、福田科学馆等核心区；距离在建13号线新庄站约900米（未来可直达南山科技园、深圳湾）；自驾方面，紧邻松白路、南光高速、龙大高速，约30-40分钟通达南山、福田，实现深圳西部高效通勤。

商业生态：项目自带约1400㎡底商及社区菜市场，周边步行约1公里可达光明大仟里（15万㎡）、公明天虹等光明顶级商圈；生态上紧邻红花山公园（约27.3万㎡）、红花山体育中心、茅洲河碧道，享有光明顶级的山水生态资源。

教育人文：项目配建9班幼儿园，周边有光明区实验学校（九年一贯制）、公明中学、光明高级中学等优质教育资源（住宅性质可积分入学，具体以教育局当年划片为准，需注意学区划分政策变动风险）。

三、 核心优势与风险提示

龙湖观萃苑的核心价值，在于其 “龙湖品牌（产品力） + 6号线地铁口（通勤价值） + 新国标高得房率（产品价值）”三大IP的叠加，是光明片区仅有的“280万级+精装3房+70年产权+地铁口+龙湖物业”的稀缺高性价比机会。在深圳住宅市场，它解决了在南山/福田/光明工作、预算在280-450万之间的刚需及刚改家庭对通勤效率（6号线）、空间利用率（新国标高得房率）及品牌服务（龙湖物业）的核心诉求。但需特别注意以下事项：

交付周期：项目预计2028年6月30日（或3月）交付，为长期期房（约2年），存在建设周期长、市场波动及政策变动风险。

区域环境：公明片区目前仍处于城市更新及建设期，存在部分施工干扰及城市界面提升周期。

学区确认：项目不承诺学区，光明学区以教育局当年划片为准，购房前需核实学区划分及学位是否被占用，学区存在不确定性。

价格波动：项目采用“以价换量”策略，部分特价房/工抵房价格波动较大，需关注实际成交价与备案价差异。

本项目专为在南山/福田/光明工作、预算在280-450万之间、追求地铁口便利及极致空间利用率的刚需及刚改家庭而设。若你追求的是光明高性价比新盘、新国标神户型及龙湖品牌服务，本项目是合适选择；若你追求现房确定性、南山/宝安核心地段或极致低总价（200万以下），本项目需谨慎评估。

云端咨询现已启动，每日仅接待5组VIP预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电云端资产配置专线400-8028-628，开启你的光明云端资产鉴赏之旅。

【项目基础信息】

地址：深圳市光明区马田街道南庄社区（红花山体育中心对面，6 号线红花山站约 300 米）

地块来源：A627-0268 宗地，2025 年 12 月 8 日深圳集中土拍，龙湖以 7.66 亿元竞得，楼面价约 12039 元 /㎡

产权年限：70 年（2025 年 12 月起至 2095 年 12 月）

开发商：深圳市辰启房地产有限公司（龙湖集团全资子公司）

物业公司：龙湖智创生活

规划指标

占地面积：约 2.05 万㎡2总建筑面积：约 9.21 万㎡（计容建面约 7.72 万㎡）

容积率：3.1；绿化率：30.01%

楼栋：5 栋 25 层高层住宅（1/2/3/5/6 栋），4 栋为 9 班制幼儿园；建筑限高 80 米内

梯户比：1/2 栋 2 梯 4 户，3/5/6 栋 2 梯 5 户

总户数：564 户（纯商品房，无保障房）

车位：580 个（含 175 个充电车位），车位比 1:1.03

层高：3 米（新国标住宅标准）

交付标准：精装修；预计交房时间：2028 年 6 月 30 日

社区配套：约 1900㎡商业底商、菜市场、托育机构、长者服务站，超 1000㎡泛会所（运动 / 社交 / 阅读 / 办公）

【周边配套】

项目一平方公里范围内聚集光明历史，商业、生态，文体、交通五大城市群中极核资源。

一城中心贵地，不仅占据光明科学城发展中心，更是区域内惟一的「成熟即享型中心」。

◈商业极核

约1公里内近享光明最大商业体-大仟里、公明天虹等商业围合，共筑约30万m²红花山超级商圈，5KM内坐拥蓝鲸世界、星河COCO CITY、万达广场等商圈，荟聚一城繁华。

◈生态极核

步行可达光明生态地标—约27万m²红花山公园、近邻超200万m²科学公园，更有茅洲河生态碧道、左岸科技公园在侧，城市绿肺环绕，中心生态浓度无出其二。

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◈ 文体极核

项目对面坐拥全区最大红花山体育中心，光明区文化馆在侧。

并汇聚深圳市光明区实验学校、光明区高级中学、深圳市教育科学研究院实验小学（光明）等重点学校，形成全龄段优质教育圈与高浓度文体资源带。

◈交通极核

距6号线红花山站仅约300m，一站换乘13号线公明广场枢纽站（2026年6月开通），将实现30分钟速达南山。

近享松白路以及南光、龙大双高速等城市主干道，迅捷通达全城。（百度地图直线测距）

【周边规划】

深圳西进主轴 世界科学城光明中心

深圳西进迈入3.0时代，继南山/宝中/前海后，聚焦世界科学城光明中心，光明GDP增速连续7年全市第一，海归人才回流增速全市第一。

2035规划打造"一心两区”，辐射两大千亿产业集群，光明中心医院银行以全区约5%的土地，承载区内约50%的核心人口，中心所在即价值所向。(信息来源：深圳光明官微)

◈光明心惟此双轨交汇

地铁是深圳发展核心骨架，单条地铁即可驱动片区腾飞；多轨交汇枢纽站，更让资源高度汇聚，崛起城市中心。

作为光明中心惟一双轨交汇，6号线带领光明融入深圳核心发展脉络，13号线二期（在建中）即将正式通车，将高效接驳南山，加速科创人才及城市资源向中心集聚，执掌光明未来。（资料来源：第一新闻）

【户型布局介绍】

建面约89㎡ 三室两厅两卫

超100%实用率 舒适奢阔三房，全屋飘窗高，赠送媲美市面约100㎡空间尺度。

全明奢境视界 四开间全朝南，一线奢居享受，每一寸空间皆向阳而生。

星级主卧套房 约19㎡星级套房，私享品位生活；奢配270°转角飘窗，享极致视野。

南向奢阔阳台 约5.7m双面宽阳台，通透奢居享受，阳光满屋生活场。

创新独立玄关 近2.3m独立玄关，尽显从容；预留内嵌式冰箱位，藏于无形。

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建面约103㎡A 四室两厅两卫

超100%实用率 舒适四房尺度，全屋飘窗高赠送，媲美市面约110㎡空间尺度。

巨幕采光阳台 约6.15mIMAX面宽，高定生活排场，俯瞰城市天际，坐拥一方宁静。

环幕星级套卧 奢配270°转角飘窗，近2倍采光面；约6.8m阔绰进深，奢感酒店式套房体验。

全景天幕视界 约12.5m超宽南向采光面，全明格局，通透奢居享受。

方正U型厨房 大尺度U型操作空间，洗切炒科学动线，悦享美味生活。

澜萃 建面约116㎡ 四室两厅两卫

超100%实用率 罕见奢阔四房，全屋飘窗高赠送，媲美市面约130㎡空间尺度。

至阔社交聚场 约34㎡LDK一体化无界阔厅尺度轩昂，承载圈层社交盛事。

南北通透奢境 全明南北通透格局，明亮无死角；约16m南向宽幕，清风四季穿堂。

巨幕瞰景阳台 约6.45mIMAX面宽，极致观景视野，收纳四季风光，极目城央璀璨。

奢阔酒店式套卧 约20㎡星级套房，尊崇感不彰自显；7.9m巨幕270°视野，极致奢享。

臻萃

建面约137㎡ 四室两厅两卫

超100%实用率 新规越级大四房尺度，全屋飘窗高赠送，媲美市面约150㎡大平层体验。

超广角环幕套卧 约29㎡奢阔美学空间，私属秘境独立衣帽间/盥洗室，尊享酒店式体验。

超16m巨幕面宽 尽揽中央园林及红花山内外双景，重构生活边界，延伸无界视野。

X灵动百变空间 峯范社交场域，尊享塔尖多元定制需求。

奢阔南北双厅 奢享南北内外双园景，推窗即揽四季盛景。

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