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越秀·阅璟台：天河广棠低密板楼新作，省实+清华附中双名校托底，容积率仅2.1

在天河“黄金十字”交汇处，一个被寄予厚望的全新住宅项目——【越秀·阅璟台】正式登场。作为越秀地产于2025年10月以34.84亿元竞得广棠片区两宗核心地块后打造的低密社区，阅璟台不仅填补了天河中部高品质改善产品的市场空白，更凭借省实天河学校统筹学位+清华附中湾区学校摇号资格、15栋纯板楼设计、容积率仅2.1等硬核配置，成为当前天河新盘中教育与居住品质兼具的标杆之作。

项目位于天河广棠片区，紧邻金融城、智慧城与五山高教区三大战略板块，是连接城市核心资源的关键节点。随着广棠片区约1043亩土地完成收储，这里正迎来近十年最大规模的城市更新，“造城”序幕已然拉开。而越秀·阅璟台，正是这场蝶变的先行者与价值锚点。

项目概况：21栋高低配社区，15栋板楼主打低密舒适

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越秀·阅璟台总占地面积约7.95万平方米，总建面约11.16万平方米，容积率仅2.1，远低于天河多数新盘（普遍2.5以上）。项目规划21栋住宅，采用“高低配”布局：

15栋15–17层板楼：2梯2户，专梯入户，三面采光；

6栋24–25层塔楼：2梯4户，主打紧凑实用。

板楼占比超七成，楼间距宽阔，绿化率高，有效保障私密性与通风采光。尤其100㎡以上产品均为板楼，电梯厅可作为入户前厅使用，弥补新规下得房率略低的不足，提升归家仪式感与收纳空间。

户型设计：88–130㎡全南北对流，板楼实现专梯专户

项目主力户型覆盖88–130㎡，精准匹配刚需上车与改善升级需求：

88–99㎡（塔楼）：88㎡即可实现南北对流，99㎡以上全系南北通透，功能紧凑高效；

110–130㎡（板楼）：全系专梯专户，独立电梯厅阔绰，LDKB一体化设计，阳台尺度感人。

其中，110㎡户型配备环幕无柱主卧、步入式衣帽间及多功能X空间；130㎡户型则拥有L型电梯厅、自带储藏室、超大主卧套间，空间尺度与收纳系统对标高端改善标准。所有户型注重动静分区与生活动线，兼顾实用性与未来家庭成长需求。

教育配套：省实统筹+清华附中摇号，天河顶配“教育双子星”

教育是阅璟台最突出的核心优势。项目业主子女由广东实验中学天河学校统筹安排学位，该校为九年一贯制公办名校，师资与升学表现稳居天河前列。此外，还可参与清华附中湾区学校的摇号入学，形成“双名校托底”的教育格局。

项目配建幼儿园，未来将实现从3岁到15岁的全龄教育闭环。尽管省实学校距项目约1公里，需短途接送，但两大名校形成的教育合力，已足以满足高知家庭对优质教育的刚性需求，堪称当前天河新盘中的“教育天花板”。

交通与区位：近金融城+19号线规划，自驾通勤高效

项目虽暂无地铁直达，但区位优势显著：

距21号线棠东站约1.5公里，需依赖公交或接驳工具；

规划中的19号线广氮西站（预设站点）距项目较近，未来有望实现4站达珠江新城、6站抵琶洲；

自驾出行极为便捷：经科韵路15分钟直达金融城，快速接入广园快速、华快等主干道，通勤珠金琶效率优于多数天河东部项目。

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此外，越秀作为竞得人，需配建周边道路，未来将打通汇景、广氮与金融城之间的微循环路网，进一步提升出行便利性。

商业与医疗：盒马进驻+三甲医院步行可达

商业方面，项目毗邻广氮商业综合体“ing未来印”，已引进盒马鲜生、亚朵酒店等品牌，满足日常购物与轻社交需求。15分钟车程内还可抵达奥体商圈、美林天地等成熟商业体。

医疗资源尤为突出：广州医科大学附属中医医院（三甲）就在项目旁，步行即可到达，为家庭健康提供坚实保障。

社区营造：豪宅级会所+人才公园环绕

越秀·阅璟台在社区配套上不计成本：

地下车库由顶豪项目同款设计师操刀，归家体验仪式感强；

会所配置对标豪宅标准，涵盖室内篮球场（兼网球、匹克球）、恒温泳池、瑜伽室、棋牌室等；

功能覆盖运动、教育、康养，打造“家庭陪伴型”高端生活场景。

项目北侧约400米即为54万平方米的人才公园，未来将成为片区生态绿心，提供晨跑、亲子、休闲等多元活动空间。

优缺点总结：教育+低密双王牌，性价比突出

核心优势：

天河罕见低密板楼社区，容积率仅2.1，15栋板楼保障居住舒适度；

省实统筹+清华附中摇号，教育确定性与上限双高，属天河新盘顶配；

88–130㎡全南北对流户型，板楼实现专梯专户，空间效率与私密性兼得；

近金融城+科韵路直达，自驾通勤珠金琶高效，契合高端白领需求；

三甲医院步行可达+盒马商业落地，基础配套兑现度高；

楼面价约3.1万/㎡，低于周边竞品，预计售价5–6万/㎡，总价门槛相对友好；

越秀“造城者”基因，片区大规模收储+道路配建，长期价值明确。

需理性看待之处：

当前无地铁直达，最近地铁站步行1.5公里，依赖接驳；

19号线仍处规划阶段，通车时间不确定；

靠近广园快速路，部分楼栋或受噪音影响，建议优选靠园单位；

片区整体处于开发初期，小型便民商业尚在完善中。

结语：天河改善家庭的教育优选，低密生活的理想之选

越秀·阅璟台并非追求极致奢华的顶豪项目，而是一款精准聚焦教育、低密与通勤效率的高性价比改善之作。它以“省实+清华附中”双名校托底解决家长核心焦虑，以15栋板楼营造静谧舒适的居住环境，以近金融城区位满足高效通勤需求。

对于重视子女教育、工作于珠江新城或金融城、且偏好低密社区的改善家庭而言，阅璟台无疑是当前天河市场上不可多得的均衡型优等生。随着广棠片区城市界面焕新与产业导入加速，其“天河中部价值洼地”的潜力或将持续释放。

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以下是新闻消息速览

财联社12月11日讯（记者 李洁）12月10日至11日，中央经济工作会议在北京召开。

会议对2026年经济工作作出全面部署，关于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，房地产领域被重点提及。会议强调“着力稳定房地产市场”，并系统提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式等方向。

这为正处于深度调整期的房地产市场指明了政策路径，释放出“防风险、稳预期、促转型”的清晰信号。

“2024年12月政治局会议对地产所在段落开头的表述是‘有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线’，此次会议为‘坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险’，化解风险的表述一个是‘有效防范’，一个是‘积极稳妥’。我们认为对应近期一些企业出现的风险事件，表述从预防变为应对的变化值得关注，后续相关市场化和法制化的‘稳妥’处理可能会逐步展开。”浙商证券分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，会议提出的“控增量”和“去库存”都明确，未来新房销售总量不再是追求目标，新增供应的品质才更为重要。

货币政策方面，中指院分析师表示，物价合理回升是货币政策的重要考量因素，同时指出要“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。

“本次会议再提降准降息，意味着2026年降息空间仍在，而美联储降息将为我国货币政策进一步释放空间。另外，财政货币政策延续更加积极、适度宽松的基调，预计2026年财政政策有望保持较大力度。”中指院分析师称。

防风险仍是首要任务

本次会议将房地产相关内容置于“防范化解重点领域风险”框架下，凸显出当前阶段防风险的紧迫性。

易居研究院研究总监严跃进认为，该项任务最核心的内容是强调要守牢底线，将房地产内容置于守牢底线的框架下，意味着房地产不能触碰一些底线。

其指出，政策划定的“底线”清晰明确，涵盖房价稳定、房企资金回笼、楼盘交付及头部企业债务几大核心领域，杜绝房价不可控下跌、项目大规模烂尾、头部企业传染性违约等风险事件重演。

“2025年部分领域可能已接近底线边缘，2026年必须绷紧神经，积极稳妥化解风险。”严跃进称。

这一定位背后，是对当前市场形势的精准判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，尽管“十五五”规划将住房置于民生保障范畴，但短期内防风险仍是房地产的重点任务。

“当前，出险企业的风险处置仍在进行，近期个别龙头企业债务问题再次加剧市场担忧；新房销售放缓也给保交楼持续带来压力，同时银行个贷不良率有所上升。因此，综合处置行业风险、实现软着陆的任务依然存在。”李宇嘉表示。

存量思维主导施策

会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

分析人士指出，这一表述标志着政策重心进一步转向存量消化，并将去库存与保障性住房建设直接挂钩。

“这延续了先前的双轨制模式（保障房归保障管、商品房回归市场）政策思路。”在杨凡看来，“鼓励”意味着地方可量力而行，节奏上可能会和市场客观环境适配，不必担心保障型住房短期供给过多带来房价进一步的压力。

严跃进强调，“着力稳定房地产市场”的关键在于去库存，必须提升去库存的能力与动力，挖掘新的需求点。收购存量房用于保障房，既有助于缓解房企压力，也能补齐住房保障短板，是“一举多得”的重要举措。

58安居客研究院院长张波认为，不同能级城市策略将有所分化：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给结构，优先保障高品质改善型用地，推进“好房子”建设；三四线城市则以去库存为核心，严格控制新增宅地供应，并通过购房补贴、降低置换门槛等方式激发需求，同步盘活各类闲置资产。

他指出，快速盘活市场闲置房源，包括消化部分房企及二手房市场的滞销房源，这其中的重点是缓解房企去化压力。收购存量商品房可通过专项债、再贷款等多元化融资方式推进，并可结合城市更新，将闲置房源改造为保障房或租赁住房，形成可持续运作模式。

“当前新房广义库存规模较大，部分热点城市改善型项目去化也在放缓。”李宇嘉表示，因此，2026年各地可能进一步细化供给策略，例如依据行政区去化周期来调节开工和供地节奏。随着新市民等群体对保障性住房需求的上升，2026年存量房源转化为保障房的项目，有望在资金支持下明显增加。

公积金制度改革发力

作为普惠金融的核心载体，住房公积金制度改革成为本次政策的重要发力点。本次会议提出“深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设”，被视为激活民生金融资源、支持合理住房消费的重要举措。

“当前公积金制度面临一些现实挑战，如部分城市个贷率偏低、异地贷款流程有待优化、对租购并举支持力度不足等。”李宇嘉认为，公积金是当前最主要的住房普惠金融工具，应进一步扩大其作用，甚至可探索以此为基础组建住房银行，更好地支持新市民、青年群体及新模式的转型。

张波预计，下一步公积金政策将在贷款额度优化、异地办理流程简化等方面推进创新，并降低刚需群体的购房门槛。同时，政策可进一步因城施策，例如提升一线城市无房群体租房提取额度，提高贷款上限；同时可拓展公积金使用范围，如用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更大程度发挥其保障功能。

而杨凡认为，本次会议在表述上，将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一个句子中，或意味着后续在公积金使用上，配套政策将向购买好房子倾斜，还会进一步完善或扩大相关支持力度。

“当前公积金资金池总体充裕，改革空间较大。应积极探索公积金政策与去库存工作的结合点，如在首付支持方面进一步发力，帮助覆盖购房首付成本，从而更直接地助力市场稳定。”严跃进称。

加快构建发展新模式

对于会议重申“加快构建房地产发展新模式”，多位受访人士表示，这进一步表明，单纯依赖旧模式已难以为继，行业企稳回升的根本出路在于新模式的尽快确立与落地。

“新模式是一个系统性工程。它既包括前面提到的好房子供给、存量盘活用作保障房等具体举措，更离不开基础性制度建设的支撑。”一位房地产行业分析师认为，只有建立匹配需求的供给体系，并加大对人的投资——包括就业、生育、教育等保障，才能从根本上修复行业发展的社会基础。

回顾过去30年房地产市场发展历程，根据中国房地产指数系统数据，主要城市房价在过去三十年经历了显著上涨。截至2025年10月，北京新建住宅价格指数从1994年底的997点上涨至4624点，上海从912点上涨至3799点，深圳从2000年底的1112点上涨至4887点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在300%以上。相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显，以2004年12月北京价格为1000点，截至2025年10月，上海、深圳、北京二手住宅价格指数分别达9116、8996和7910点。

但2021年下半年以来行业进入调整期，新房价格整体横盘微降，二手房价格持续下行。分析人士指出，这种调整正是旧模式难以为继、新模式尚未完全建立之间的“阵痛期”。

中指院分析师预计，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。在“控增量、优存量”导向下，新开工和投资规模虽继续下降，但将有助于库存消化和供求关系改善。中长期看，“十五五”期间商品住宅年均销售规模预计保持在7-8亿平方米，随着库存逐步去化、社会预期修复，市场有望在“十五五”中后期逐步走出调整。

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