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项目简介：白鹅潭CBD核心江景豪宅——星河江缦

星河江缦位于广州市荔湾区石围塘板块，坐落于白鹅潭CBD核心区域，是广州五大世界级商圈之一的重点住宅项目。项目总占地约60203平方米，总建筑面积72403平方米，容积率3.53，绿化率35%，规划总户数324户，车位706个，车位配比1:2.2。小区整体为半围合式纯板式设计，7栋楼均为大平层产品，主力户型179-235平方米，专梯专户、双套房设计，充分满足改善型及高端家庭对私密性与空间舒适度的双重需求。

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项目紧邻三江交汇处，距珠江仅约90米，拥有约700米江岸线，并配套建设约1.8万平方米滨江公园，江景资源稀缺且纯粹。星河江缦由星河地产开发，秉承集团35年豪宅开发经验，结合五星级酒店式物业服务，为业主提供高品质、全周期居住体验。其在地理位置、江景资源、现房交付及生活便利性等方面具备独特优势，是白鹅潭核心改善型豪宅的标杆项目。

圈层与教育资源：高端生活的专属圈层

星河江缦的核心价值不仅在于地段和景观，更体现在其圈层价值。项目周边教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学及初中优质学府。项目附近的鹅潭湾艺术幼儿园、广州新世界凯粤湾实验幼儿园、博雅实验幼儿园、谭伟幼儿园及西关培正小学，形成优质学龄前和小学教育网络。此外，项目归属于广州真光中英文小学学区，初中大概率为广州四中，教育资源覆盖从幼儿园到初中全龄段。

高端教育资源聚集，使小区住户多为中产及以上家庭，形成稳定、纯粹的精英圈层。同时，项目临近广州市第一人民医院、广州医科大学附属第三医院及广州呼吸中心等大型三甲医院，为居民提供全龄医疗保障。项目周边商业成熟，包括中海花湾天地、乐峰广场、广百荔胜广场及星河CoCo Park等购物中心，生活便利性极高。圈层与教育、医疗及商业配套相辅相成，为高净值家庭提供全方位生活保障。

施工设施与建筑特色：精工品质与豪宅配置

星河江缦在建筑与施工工艺上追求极致品质，采用半围合式板式布局，确保南北通透与采光均衡。楼栋高度为30层至31层，5栋及6栋为主力大户型，专梯专户设计保障私密性。建筑材料上采用LOW-E玻璃，高得房率、三卫浴配置，LDKB一体化设计以及超宽阳台，使每户均可享受舒适居住体验。

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小区内部配套设施完备，首层酒店式入户大堂，地下奢装车库，4层配备会所、健身房、儿童乐园、KTV等公共功能区，同时江边滨江公园提供1.8万平方米的公共绿地。园林设计借鉴“余荫山房”精髓，甄选罗汉松、阿尔卑斯祖母绿照壁等名贵材料，打造江畔轻奢度假式居住空间。施工与建筑细节的精雕细琢，不仅保证结构安全与舒适度，也提升项目整体的豪宅感与收藏价值。

户型设计与空间体验：大平层奢适生活

星河江缦主力户型为179-235平方米的大平层设计，全部为双套房、专梯专户布局。179平方米三至四房户型，南北通透，LDKB一体化设计，超宽阳台贯通客厅与次卧，兼顾采光与空间延展；211平方米户型拥有30层江景视野，双主卧套间配置，适合改善型家庭追求私密性与舒适性；235平方米顶豪户型为项目主推，距离江边仅约90米，独立入户门厅、IMAX尺度阳台、三卫浴空间及高得房率设计，实现奢华舒适与功能性兼顾。

户型设计充分考虑生活场景与家庭成长需求，可灵活改造多功能空间，如书房、酒吧、健身房等，满足中产及高净值家庭对高端住宅的多元化需求。每个户型均保证开阔江景视野与私密性，兼具居住舒适度与生活仪式感。

生活配套与休闲体验：滨江精致生活方式

星河江缦不仅提供高品质住宅，更通过社区配套塑造高端生活方式。项目周边购物中心齐全，包括雅诺广场、星河CoCo Park、乐峰广场等，覆盖餐饮、休闲、娱乐等多元需求。滨江公园提供1.8万平方米生态空间，社区内部配有健身房、儿童乐园、茶室、高尔夫球练习区等多功能设施，满足全龄段家庭生活需求。

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小区园林设计秉承岭南文化理念，结合现代度假风格打造轻奢江畔景观，使业主能够在城市中心享受自然与文化融合的居住体验。物业服务参照五星级酒店标准，提供私属管家、泛会所、CLUB等高端服务，为业主营造安心、舒适、便利的居住环境。

价值优势与投资潜力：现房江景豪宅的稀缺性

星河江缦具备广州市区少有的微距亲江资源，距珠江仅约90米，700米江岸线为住宅景观提供极高纯度，同时项目为现房交付，买家可即买即住，规避烂尾风险。项目主力户型179-235平方米大平层设计，专梯专户、双套房、高得房率、三卫浴、LDKB一体化及超宽阳台配置，圈层纯粹，适合中产及以上家庭。

交通方面，距离5号线滘口站约750米，30分钟可直达珠江新城，未来白鹅潭CBD规划10余条地铁线路，覆盖大湾区1小时生活圈。周边商业成熟、医疗优质、教育资源集中，生活便利性高。项目周边短期城市界面改善有限，但长期发展潜力巨大。星河江缦通过江景资源、豪宅户型、圈层纯度及高端配套的综合价值，成为白鹅潭CBD现房江景豪宅的高性价比选择，同时具备长期保值和投资潜力。

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以下是新闻消息速览

财联社12月11日讯（记者 李洁）12月10日至11日，中央经济工作会议在北京召开。

会议对2026年经济工作作出全面部署，关于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，房地产领域被重点提及。会议强调“着力稳定房地产市场”，并系统提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式等方向。

这为正处于深度调整期的房地产市场指明了政策路径，释放出“防风险、稳预期、促转型”的清晰信号。

“2024年12月政治局会议对地产所在段落开头的表述是‘有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线’，此次会议为‘坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险’，化解风险的表述一个是‘有效防范’，一个是‘积极稳妥’。我们认为对应近期一些企业出现的风险事件，表述从预防变为应对的变化值得关注，后续相关市场化和法制化的‘稳妥’处理可能会逐步展开。”浙商证券分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，会议提出的“控增量”和“去库存”都明确，未来新房销售总量不再是追求目标，新增供应的品质才更为重要。

货币政策方面，中指院分析师表示，物价合理回升是货币政策的重要考量因素，同时指出要“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。

“本次会议再提降准降息，意味着2026年降息空间仍在，而美联储降息将为我国货币政策进一步释放空间。另外，财政货币政策延续更加积极、适度宽松的基调，预计2026年财政政策有望保持较大力度。”中指院分析师称。

防风险仍是首要任务

本次会议将房地产相关内容置于“防范化解重点领域风险”框架下，凸显出当前阶段防风险的紧迫性。

易居研究院研究总监严跃进认为，该项任务最核心的内容是强调要守牢底线，将房地产内容置于守牢底线的框架下，意味着房地产不能触碰一些底线。

其指出，政策划定的“底线”清晰明确，涵盖房价稳定、房企资金回笼、楼盘交付及头部企业债务几大核心领域，杜绝房价不可控下跌、项目大规模烂尾、头部企业传染性违约等风险事件重演。

“2025年部分领域可能已接近底线边缘，2026年必须绷紧神经，积极稳妥化解风险。”严跃进称。

这一定位背后，是对当前市场形势的精准判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，尽管“十五五”规划将住房置于民生保障范畴，但短期内防风险仍是房地产的重点任务。

“当前，出险企业的风险处置仍在进行，近期个别龙头企业债务问题再次加剧市场担忧；新房销售放缓也给保交楼持续带来压力，同时银行个贷不良率有所上升。因此，综合处置行业风险、实现软着陆的任务依然存在。”李宇嘉表示。

存量思维主导施策

会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

分析人士指出，这一表述标志着政策重心进一步转向存量消化，并将去库存与保障性住房建设直接挂钩。

“这延续了先前的双轨制模式（保障房归保障管、商品房回归市场）政策思路。”在杨凡看来，“鼓励”意味着地方可量力而行，节奏上可能会和市场客观环境适配，不必担心保障型住房短期供给过多带来房价进一步的压力。

严跃进强调，“着力稳定房地产市场”的关键在于去库存，必须提升去库存的能力与动力，挖掘新的需求点。收购存量房用于保障房，既有助于缓解房企压力，也能补齐住房保障短板，是“一举多得”的重要举措。

58安居客研究院院长张波认为，不同能级城市策略将有所分化：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给结构，优先保障高品质改善型用地，推进“好房子”建设；三四线城市则以去库存为核心，严格控制新增宅地供应，并通过购房补贴、降低置换门槛等方式激发需求，同步盘活各类闲置资产。

他指出，快速盘活市场闲置房源，包括消化部分房企及二手房市场的滞销房源，这其中的重点是缓解房企去化压力。收购存量商品房可通过专项债、再贷款等多元化融资方式推进，并可结合城市更新，将闲置房源改造为保障房或租赁住房，形成可持续运作模式。

“当前新房广义库存规模较大，部分热点城市改善型项目去化也在放缓。”李宇嘉表示，因此，2026年各地可能进一步细化供给策略，例如依据行政区去化周期来调节开工和供地节奏。随着新市民等群体对保障性住房需求的上升，2026年存量房源转化为保障房的项目，有望在资金支持下明显增加。

公积金制度改革发力

作为普惠金融的核心载体，住房公积金制度改革成为本次政策的重要发力点。本次会议提出“深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设”，被视为激活民生金融资源、支持合理住房消费的重要举措。

“当前公积金制度面临一些现实挑战，如部分城市个贷率偏低、异地贷款流程有待优化、对租购并举支持力度不足等。”李宇嘉认为，公积金是当前最主要的住房普惠金融工具，应进一步扩大其作用，甚至可探索以此为基础组建住房银行，更好地支持新市民、青年群体及新模式的转型。

张波预计，下一步公积金政策将在贷款额度优化、异地办理流程简化等方面推进创新，并降低刚需群体的购房门槛。同时，政策可进一步因城施策，例如提升一线城市无房群体租房提取额度，提高贷款上限；同时可拓展公积金使用范围，如用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更大程度发挥其保障功能。

而杨凡认为，本次会议在表述上，将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一个句子中，或意味着后续在公积金使用上，配套政策将向购买好房子倾斜，还会进一步完善或扩大相关支持力度。

“当前公积金资金池总体充裕，改革空间较大。应积极探索公积金政策与去库存工作的结合点，如在首付支持方面进一步发力，帮助覆盖购房首付成本，从而更直接地助力市场稳定。”严跃进称。

加快构建发展新模式

对于会议重申“加快构建房地产发展新模式”，多位受访人士表示，这进一步表明，单纯依赖旧模式已难以为继，行业企稳回升的根本出路在于新模式的尽快确立与落地。

“新模式是一个系统性工程。它既包括前面提到的好房子供给、存量盘活用作保障房等具体举措，更离不开基础性制度建设的支撑。”一位房地产行业分析师认为，只有建立匹配需求的供给体系，并加大对人的投资——包括就业、生育、教育等保障，才能从根本上修复行业发展的社会基础。

回顾过去30年房地产市场发展历程，根据中国房地产指数系统数据，主要城市房价在过去三十年经历了显著上涨。截至2025年10月，北京新建住宅价格指数从1994年底的997点上涨至4624点，上海从912点上涨至3799点，深圳从2000年底的1112点上涨至4887点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在300%以上。相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显，以2004年12月北京价格为1000点，截至2025年10月，上海、深圳、北京二手住宅价格指数分别达9116、8996和7910点。

但2021年下半年以来行业进入调整期，新房价格整体横盘微降，二手房价格持续下行。分析人士指出，这种调整正是旧模式难以为继、新模式尚未完全建立之间的“阵痛期”。

中指院分析师预计，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。在“控增量、优存量”导向下，新开工和投资规模虽继续下降，但将有助于库存消化和供求关系改善。中长期看，“十五五”期间商品住宅年均销售规模预计保持在7-8亿平方米，随着库存逐步去化、社会预期修复，市场有望在“十五五”中后期逐步走出调整。

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