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【深铁&万科 双强共筑商务典范】

SIC深湾睿云中心由深圳地铁集团与万科集团联合开发，两大实力企业联袂献礼深圳湾，打造深超总首个大型复合式TOD综合体。

全球城市灯塔地标 · 深圳湾超级总部封面

约358米，深圳第九高楼

深圳六大垂直综合体地标之一

片区内唯一大型复合式TOD综合体

2/9/11号线上盖，15min畅达全城CBD

自拥约10万m²睿印商业

拥享商旅旗舰香格里拉酒店

基础指标

楼宇高度：约358米

总办公建筑面积：约90000m²

大堂层高：双大堂设计， 1F约11.4米/5F约9.6米

标准层面积：约2800㎡

标准层高：约4.2米/净高约3米

交付标准：超甲顶配交付，150mm网络架空地板、电动窗帘；模块化天花配材等，公区精装

电梯：52部超高速通力电梯（办公区26部）

物业公司：万科物业

管理费：38元/㎡/月（含工作日8:00-20:00空调，加时空调按流量计费）

项目地址：深圳湾超级总部基地 白石三道：SIC深湾睿云中心

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【SIC深湾睿云中心】

又名：SIC超级总部中心

深圳湾超级总部基地第一个写字楼，

超级湾心、超级作品、超级旗舰

三轨上盖一线瞰海艺术综合体

深圳湾畔、超级总部主场

出售面积：500-1400-2800㎡

销售价格：4.5万/㎡起

交付标准：毛坯

【写字楼出租信息】

出租面积：128-2800㎡

出租价格：168元/㎡起

交付标准：精装

交付时间：现楼交付

【户型平面展示】

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【写字楼租赁出售信息】

总楼高：高358米、共78层

双大堂:1楼11.4米/5楼9.6米

出租楼层：11-42层

标准层面积：2800㎡

电梯数量：办公区域26部

标准层高：4.2米净高约3米

超甲交付:带网络地板.电动窗帘.天花配材

商业开业：2022年12月底

物业管理：管理费38元/㎡

空调系统:新风系统24小时计流量

停车位： 1130个车位

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项目区位及交通

🔗与世界强者为邻：实业总部云集，目前入驻及在建总部企业包括深圳地铁、万科集团、中国电子、OPPO、京东、招商银行、中信证券、深湾发展/深投控等16家500强总部及创新龙头企业等，将打造为彰显深圳城市地位和全球形象的新名片

与高净值人士为邻：地处传统豪宅片区，一公里半径内有红树西岸、中信红树湾、京基御景东方、瑞河耶纳等高端住宅社区，单价超12万元。业主涵盖金融、科技各行业企业主及高管，拥有大量高净值人群以及政企资源

🔘南北至滨海大道与深南大道，毗邻深圳湾口岸、皇岗口岸

🔘2/9/11号线【红树湾南站】【红树湾站】无缝接驳写字楼B2层，片区内通达性最佳办公首选

🔘位居深圳几何中心，2/9/11号线高效地铁网络，全线贯穿福田CBD、前海、南山中心区、宝安、罗湖、蛇口；驾车抵达全市主要商圈仅8-20分钟

建立高铁枢纽和预留港深海底通道接口，以实现更快速的隧道连接与更便捷的海路联系，至亚洲金融中心只需15分钟，至香港国际机场、宝安国际机场只需20分钟，使深圳湾超级总部无缝对接全球资源及全球基础设施！

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8大项目产品亮点

一、【358米总部旗舰】：

深圳TOP10超高层，屹立深圳湾畔，证言企业实力、彰显企业形象，名企纷纷进驻

二、【270°大湾区景观】：

坐享270°大湾区景观，海天一色，城市与绿地尽收眼底

三、【大新风量配置】：

优于国家标准30%，优于10%，大风量新风供应，员工效率高

四、【流量计费加班空调】：

满足企业24h空调需求，加班空调按流量计费，单价远低同行，对比VAV空调单层可节约50万/年能耗费用

五、【双层挑空大堂】：

满足租户总部大堂设计使用需求，并附赠核心筒额外空间，展示公司形象，彰显公司实力

六、【省心省力二装】：

发挥集采资源优势，为企业提供高标准规范精装二次消防、空调供方，节约成本30%以上，整层可节约15万元以上成本

七、【超级能量中心】：

餐饮美食、运动健身、健康三大业态汇集，提供总部式的一站式配套，足不出户，享受便利

八、【SUPER OS商服体系】：

提供空间共享/商务配套/社群建设/政企连接/产业服务/物业服务等商服体系，为企业发展保驾护航。

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在售面积：（44--64层）

340/480/620平（三至五房）

340平三套房总价4500--5800万 3套房，套房设计，带多功能藏宝阁。

480平3+1房总价7000--8500万 3+1房（三套房）客厅105平，主卧65平奢阔设计。

620平4+1房总价9000---1.06亿 4+1房（4个套房）SIC在售最大面积。

交楼：2023年12月31精装交付

【户型鉴赏】

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房产信息：

龙光219亿债务重组过关，14家房企化债方案获通过！行业风险出清全面提速

财联社7月10日讯（记者 李洁）龙光219亿元境内债重组方案，获债权持有人通过。

7月9日晚间，深圳市龙光控股有限公司公告称，公司境内债券重组已完成投票，涉及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元。

龙光债务化解取得的成果，是当前出险房企债务风险加速出清的一个缩影。

近期，房企债务重组呈加速推进态势。其中，时代中国、金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯；旭辉向债券持有人定向发送了境内债券重组的全面优化方案；正荣地产就境外及境内债务制定新重组计划等；宝龙地产也表示，公司正在对境外债务进行重组。

据中指院统计，截至目前，融创、富力、中梁、当代、佳兆业、奥园、金轮天地、禹洲、远洋、时代中国、绿地、金科、协信远创等14多家房企债务重组或重整获批。此外，金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜向记者表示，债务重组是出险房企“自救”的关键一步，但能否真正“脱险”，还需依赖外部市场修复和内部经营改善的共同作用。

“如何让经营性现金流回正真正具有可持续性，在一、二线城市的激烈竞争中补充土地、提升运营效率，又如何在修复的融资环境中重获金融机构信任，决定这些历经劫波的房企能否真正重获新生。”一位房地产行业人士指出。

公布方案仅20天，龙光便完成境内债二度重组

距离6月20日向投资人公布境内债重组议案仅20天，龙光便完成了境内债二度重组。

“龙光境内债券重组获得了投资人高度支持，大部分债券表决提前通过。”一位接近龙光方面的人士告诉记者。

公告显示，此次龙光境内债券重组全面覆盖21笔存量的交易所债券，涵盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项，其中现金回购比例提升至18%（原为15%），资产抵债比例提升至35%（原为25%），留债展期期限从9.5年缩短至8年。

“在资产抵债选项，龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安排，是其他同业方案所不具备的，也是投资人最为关注的一点。”上述接近龙光人士表示，设立单一资产信托模式降低中小投资者参与门槛；“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全部收益将完全归属于投资人；以物抵债资产权属清晰、完整。

一位投资人士认为，在当前房企流动性仍较为紧张的背景下，龙光此次重组的资源筹措力度超过市场预期。

“一方面，公司此前为境内债券提供的29项增信资产，此次按照开发阶段属性分门别类，匹配不同重组选项，全部用于本次重组。另一方面，龙光从境外筹集了5亿元现金资源，并计划增发5.3亿股股票，用于支持本次境内重组方案。”上述投资人士称。

“下一步，龙光将根据债券持有人会议议案相关条款的约定，快速落地相关后续工作，安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。”龙光方面表示。

除了龙光，旭辉、时代中国、正荣地产等多家房企，也于近日公布了债务重组进展。

记者从独立信源处获悉，7月8日，深陷债务压力的民营房企旭辉控股向境内债券投资人，定向发送了其境内债券重组的全面优化方案。

据悉，旭辉集团境内债务规模约100.6亿元，涉及7只存续债券。

与之前的版本相比，旭辉最新方案在现金回购、债转股、以资抵债等核心条款上，均有所改善。其中，在现金回购选项方面，旭辉将现金回购的上限提升至2.2亿元，回购价格也提高至债券面值的20%；定增股票的上限从6.8亿股增加到10.2亿股，对应的债券面值上限也从10亿元提高至15亿元；在以资抵债选项中，旭辉拿出四个一线城市项目作为底层资产，每百元面值债券可置换的资产价值从36元提升至40元。

此次修改债务重组方案后，记者了解到，投资人对于此次的优化方案反馈较好。“现金回购这块，虽然总额不及融创，但价格的抬升，还是看到了公司的诚意。”一位投资人称。

同一日，时代中国发布内幕消息，宣布境外债务重组计划获90.08%债权人投票通过，将寻求高等法院对计划的批准及裁决。寻求裁决计划的呈请，将于2025年7月30日上午十时正（香港时间）聆讯。

此外，正荣地产于6月30日宣布，就集团的境外及境内债务制定新重组计划，重组计划目前处于初步阶段，可能涉及将债务（全部或部分）转换为公司新股份，余额由债权人注销；延长偿还债务的到期日等。

房企债务重组全面提速，削债成主流

按各房企公布的情况及公开信息，近期房企债务重组呈现加速推进态势。

对于这一现象背后的原因，多位业内人士向记者表示，房企债务重组加速由多种因素叠加造成，包括债务集中到期压力、债权人预期趋现实、政策与资金双支持、企业自救迫切性等方面。

从整体债务压力情况来看，柏文喜表示，2025年房企到期债务总额高达5257亿元，其中第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。由此可见，房企整体债务压力仍然不小，由于当前市场仍处于调整状态，加之出险房企经营及回款能力下降，其偿债能力减弱，迫使这部分房企有必要加快债务重组进程。

政策层面，“金融监管部门明确支持房企合理融资，央行5000亿元纾困专项再贷款落地，为市场注入流动性。此外，保交楼资金的介入与支持，在盘活房企存量资产的同时，也提升了企业与债权人协商的成功率。”柏文喜称。

而债权人预期的转变，同样是一个关键因素。

“经过市场长期调整，债权人对债权回收的预期，更趋实际。”中指院企业研究总监刘水认为，债权人意识到房企债务偿还的难度较大，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。另外，部分债权人在出险房企债务不断换手后，持有成本较低，如果重组方案的现金回收价值更具吸引力，他们更愿意接受重组。

刘水强调，对于出险房企而言，尽快完成债务重组，让公司恢复正常经营，才能够最大程度拯救企业资产价值，也有助于保持团队经营能力，推动公司转型。

再者，按本轮房企公布的债务重组方案，“实质性削债”成为主流。

“本轮债务重组一个明显共性特点是，削减债务规模。相比以往以展期为主的模式，当前方案更注重实质性削债，多家房企开始通过债转股、可转债等方式削减债务规模。”一位房地产行业分析人士表示。

柏文喜指出，按各房企所公布的债务重组方案，越来越多房企采用“债转股”方式削债，如旭辉、融创、佳兆业等，通过发行可转债或股权置换降低负债率。同时，削债比例提高：相比以往“展期为主”，本轮重组更注重实质性削债，部分企业削债比例超过50%。

这其中，融创境外债二次重组采用债权转股权模式，预计化债约600亿元；旭辉预计削减境外债务约52.7亿美元（约合379亿元人民币），占境外债务总额的66%；碧桂园在境外债重组后预计将减少债务约110亿美元。

多位行业分析师指出，在新房销售尚未回稳以及资产折价压力下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且提高削债比例可能是普遍趋势。

重组并非终点，房企回归正轨仍需“内外兼修”

成功达成债务重组协议，无疑是深陷困境房企的一个重要里程碑，对企业和行业都具有积极意义。

“对于出险房企来说，尽快完成债务重组，推动公司恢复正常经营，才能够最大程度拯救企业资产价值，也有助于保持团队经营能力，推动公司转型，尽快恢复正常经营。”刘水称。

而对于整个房地产行业来说，分析人士指出，出险企业尽快推进债务重组，不仅能够加快行业风险出清，也有助于提振行业发展信心。

柏文喜向记者表示，长远看，市场持续调整一方面带来了压力，另一方面也在推动行业告别“高杠杆、高周转”的旧模式，转向更注重精细化运营和现金流健康的可持续发展轨道。同时，风险的有序化解，也有助于逐步修复购房者、投资者对行业的信心。

不过，完成债务重组只是企业走出困境的第一步，实现债务重组与企业完全回归正常经营轨道之间，仍存在一定距离。

就在近日，融创因一笔借款纠纷，再次引发市场关注：其旗下位于北京望京融科中心的两间办公物业被摆上拍卖台，总起拍价约3970万元。

债务重组取得重大突破的融创，为何再次因债务纠纷，其北京办公楼部分物业被拍卖？

对此，多位行业人士向记者指出，债务重组主要解决的是“存量债务压力”和“外部融资枯竭”的问题。房企能否真正走出困境、避免未来再次陷入债务危机，根本上依赖于企业自身“造血”能力的恢复。

“出险房企债务重组成功有助于缓释风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期或者重复进行债务重组。”刘水在接受记者采访时说。

刘水建议，房企应紧抓“因城施策”带来的政策窗口期，加速布局优质项目来实现销售去化，同时使用多种方式加快资金回笼速度。“只有持续获得销售回款，才能保障现金流入，方能增强偿债能力。”

一位房地产行业分析师也认为，尽管政策层面持续释放暖意，但金融机构对房企，特别是曾出险房企的信心恢复，将是一个缓慢的过程。“重建市场信任，需要企业展现出持续的经营改善和财务自律。”

惠誉评级亚太区企业评级董事石露露向记者表示，尽管中央及各地政策持续优化调整，中国房地产市场的复苏可能主要集中在一线城市及部分强二线城市。但这些城市的竞争正在加剧，因为大多数全国性的国有房企也在重新布局并集中发展这些城市。

“我们认为，重组房企能否在这些城市补充土地，将对它们的中长期发展产生重大影响。”石露露在接受记者采访时说。