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———— 基础信息 ————
【项目规模】总占地约4.7万㎡，总建面约11.79万㎡
【项目户型】建面约78-125㎡改善雅宅
可售住宅共7栋
【绿化率】约35%
（项目B5栋效果图）
开发商：保利集团
拿地时间：2023年9月
占地面积：约4.8万m²
总建筑面积：约11.8万m²
绿地率：35%
容积率：4.5
停车位：1465个
车位比：1：1.35
得房率：100-110%
一共规划有8栋住宅，分成三个地块，分别为编号506、507和401三个小地块
（项目效果图）
项目自开盘以来，去化速度极快，A区仅剩两条藏着的梯腿没拿出来卖。
而B区的两栋在没拿到预售证的前提下，打着擦边球售卖，也卖的极快。
可以看到B区其实是连地基都还没打好，所以网签数据肯定也是查不到的。
78 方作为入门户型，做到目前市场上主流的三房，但卫生间较为可惜只做到了1.5个。
而这样的紧凑设计，主卧也做不成套间，基本上这两个卫生间都是共享的。
虽说设计上差点意思，但是毕竟是仅七十来方的小户型，实用率上也做到了超百分百。
而且买房最重要的是地段，有句话说得好，宁要xx一张床，不要xx一套房。
海珠西作为主城区烟火气息极其浓厚的版块，以往的上车价基本上都去到五百多万。
而这个楼盘问世之后，以自身实力硬生生把周边几个楼盘的价格压了下去。
78方以430出头的上车价格，吸引了一大批海珠的刚需业主。
没有不好的楼盘和户型，只有不好的价格，430的价格上车海珠西燕语堂悦。
我只能说“掂”，虽说住的小了点，但是地段、配套、教育资源等等都是共享的。
而且以这个产品的质量，放眼整个广州的400-450的价格区间，能打的对手没有太多。
（此户型为样板间）
这个面积段的两种户型横厅竖厅，其中实用率 自然是超百分百的。
而竖厅不必多说，是较为传统的动静分区设计，客厅次卧也是灵活设计。
其中部分80CM的飘窗也是直接打掉了五十公分，仅余30CM。
可以说是比新规后的第一代产品还要卷，直接送成了落地可用空间。
二种皆为标准竖厅格局，不同的区别就是所在楼栋以及朝向不一样。
一贯沿用新规设计，目前110左右的面积段，基本可以看作两三年前150左右的户型。
而在660-700左右的价格区间，此楼盘仍然具有很强的竞争力。
首先是这个价格区间整个广州的优质产品并不多，其次楼盘本身也对应着刚改的客群。
（此户型为样板间）
标准竖厅格局，一个在进门做了次卧，一个安排在北面。
其实按照格局分布并不太理想，但胜在每个房间都做的很大，标准的改善。
放在现在科技发达的社会，个人觉得空间感可能比格局更重要。
毕竟噪音、采光、温度都能通过科技来改变，但空间感没办法，是这么大就这么大。
最后是总价方面，基本上去到730-770左右，而在这个价格区间内竞争力就稍显不足了。
配套齐全
海珠西作为成熟的老城区，无论是生活气息还是高端商业都不缺乏，满足日常生活需求简简单单。
学校
学校用地为自身配建自身引入，业主应当享有优先入读，但具体也要看后续情况。而宝玉直作为海珠老牌名校，教育质量可以相信。
户型实用率
沿用新规设计，户型上超百分百实用率。
地铁上盖
楼下即地铁站，且11号线作为广州第一个大环线，地铁含金量不言而喻，很多沿线楼盘都在拿他做文章。
海珠区作为活力新活力文商旅融合圈，本身就是很成熟的商业区域。
从充满烟火气息的小摊小门店到年轻人喜欢逛的大型商超，都一应俱全。
简单来说一句话，海珠区包括整个中心四区的老城区版块，都是不缺烟火气息不缺商业的。
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