大型枢纽：白云站（亚洲综合交通枢纽），距离约3公里，高铁/城际/地铁/公交一体化，开车10分钟可达。整体社区整体抬高16米台地（约7层住宅高度），叠加楼栋5米高架空层，住宅2楼离地可达21米江玥上城社区全龄配…
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✍权威性:本信息由【江玥上城】项目于 2026年6月正式公示，号码长期有效。
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开发商】广州地铁地产
【占地面积】约11.8万㎡
【建筑面积】约11.4万㎡
【容积率】约1.18
【绿化率】约35.00%
【总户数】855户
【物业管理】广州地铁物业管理有限责任公司
【在售产品】约112-130㎡低密花园叠院、约86-200㎡环幕江景美宅
【配建设施】54班九年制培英名校、15班幼儿园、尊属会所、综合商业等
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2025 年 6 月 30 日，广州市品润房地产开发有限公司（广州地铁 100% 全资子公司）以底价218299 万元（21.83 亿元）成交，成交楼面价 19000 元 /㎡，扣除强制配建后实际综合楼面约 21628 元 /㎡。
估计一下项目卖多少钱才能回本！
建安工程费（上盖 + 台地 + 精装 + 商业会所分摊）~5200 元 /㎡
普通高层毛坯 3000-3500；本项目叠加：
车辆段上盖减震隔音专项工程、16 米台地土石方、边坡支护；
大面积铝板玻璃幕墙、无边际泳池、会所、集中商业建安摊销；
全屋品牌精装、电梯高配、全龄园林、地下双层车库。
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前期 + 配套工程费（设计、勘察、报建、人防、道路、绿化）~800 元 /㎡
管理费用（国企开发周期 3 年）~805 元 /㎡
财务融资成本（国企低息，开发周期 36 个月）~1600 元 /㎡
营销推广费（展厅、渠道、广告、物业前期），售价基数 3%，先记成本项
各类税费（增值税、土增、契税、企业所得税、附加）~综合税负约13%-15%，行业通用取 14%（按销售回款计提）
固定刚性成本合计（不含营销、不含税费）
21628+5200+800+805+1600 = 30033 元 /㎡
设保本均价为 X
总回款扣除 14% 税费后，要覆盖全部刚性成本 + 3% 营销费：
X × (1 − 14% − 3%) = 30033
X × 0.83 = 30033
X = 30033 ÷ 0.83 ≈ 36184 元 /㎡
而目前项目在售参考价如下
高层洋房（平层）：均价约4-4.5万元/㎡，总价约330万起。
江景大平层：均价约4-4.5万元/㎡。
低密花园叠院：售价约4.5-5.2万元/㎡。✅江玥上城售楼处电话：400-827-9382（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
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全维度配套详解
交通配套
（核心优势，三地铁枢纽）
1. 地铁（确定性最高）
13 号线二期 凰岗站 （上盖）✅江玥上城售楼处电话：400-827-9382（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
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直线约 50 米，规划地下专属通道直达小区大堂，2026 年底通车；串联白云、荔湾、越秀、天河，30 分钟直达珠江新城冼村，通勤天河、环市东非常便利。
12 号线西洲站（已开通）
步行约 800 米 / 10 分钟，已运营，可换乘 8 号线、11 号线，通达白云新城、广州火车站、海珠、黄埔。
远期佛山 8 号线槎头站（规划）
跨城地铁，直达佛山千灯湖，广佛通勤利好。
2. 自驾主干道
横向：广海路、增槎路，快速上许广高速、广州环城高速；
纵向：槎头路、滨江路，直达白云新城、金沙洲；
大型枢纽：白云站（亚洲综合交通枢纽），距离约 3 公里，高铁 / 城际 / 地铁 / 公交一体化，开车 10 分钟可达。
3. 公交
3 公里内近百个公交站点，凰岗总站为片区公交枢纽，线路覆盖罗冲围、石井、金沙洲、白云新城，日常短途出行无需依赖地铁。
教育配套
（全龄公办，名校加持）
1. 项目自建配套（家门口）
15 班公立幼儿园：小区内配建，下楼即达，公办普惠性质。
54 班九年一贯制公办培英学校（已签约备案）
百年省一级名校培英中学直管，小学 + 初中全覆盖，特控率、本科上线率常年白云前列，学校紧邻社区，无需跨片区择校，2024年高考特控率增幅广州第一，初中部升学率连续5年超90%。
2026年6月16日，白云区槎头车辆段一期项目（2标）暨广州市培英中学槎头配套学校开工奠基仪式隆重举行。
白云区政府分管领导，广州地铁地产开发集团有限公司、广州市培英中学、公司及各参建单位代表及相关工作人员齐聚现场，共同出席仪式。
2. 周边现有成熟学校（1–3 公里）
幼儿园：凰岗幼儿园、央玺幼儿园、金沙第三幼儿园等 8 所；
小学：潭岗小学（凰岗校区）、槎龙小学、金沙二小；
中学：彭加木纪念中学、广铁一中白云校区、白云广附；
高校：广东司法警官职业学院（石井校区）约 1.5 公里。
商业配套
（内配大型商业 + 多商圈辐射）
1. 小区自带商业（约 6.5 万㎡集中综合体）
涵盖生鲜超市、品牌餐饮、影院、亲子乐园、健身房、社区零售，满足日常买菜、聚餐、娱乐；
同时沿街配套社区底商，便利店、药店、果蔬店齐全。
分层全业态规划
负一层（地铁接驳层）
地铁通道 + 大型精品综合超市、零食市集、生鲜熟食、生活日用品、快时尚零售，通勤顺路采购。
一层：潮流零售 + 生活配套
品牌服饰、美妆护肤、数码家电、黄金珠宝、银行、连锁餐饮、奶茶咖啡、母婴集合店。
二层：亲子成长 + 教育培训
大型室内亲子乐园、早教中心、少儿舞蹈 / 美术 / 体能培训、儿童服饰玩具、母婴游泳馆。
三层：全域餐饮集群
粤菜、湘菜、火锅、日料、轻食简餐、特色大排档、网红餐饮，家庭聚餐、朋友小聚集中层。
四层：休闲娱乐 + 运动健康
巨幕院线、高端连锁健身房、瑜伽馆、桌球棋牌、SPA 理疗、书吧文创。
设计亮点
立体连廊 + 地下通道串联住宅、地铁、商业，雨天不用淋雨；
商业与住宅台地分隔，绿化带隔绝噪音，兼顾繁华与居住静谧；
配套户外休闲露台，部分餐饮、休闲业态可眺望珠江江景。
2. 片区现有成熟商业（开车 10–15 分钟）
石井国际广场（1.5km）：石井片区核心商场，超市、餐饮、影院齐全；
江南水果批发市场（近片区）：生鲜果蔬采购便利；
白云万达广场、凯德广场云尚、5 号停机坪：白云新城大型商圈，一站式购物逛街；
白鹅潭万象系商业：向南快速可达，高端商业配套。
医疗配套
（社区门诊 + 二甲综合医院）
社区内置 7000㎡医疗中心，下楼解决慢病、疫苗、轻症，老人小孩日常就医零通勤；
三公里的范围内最近就是二甲综合的广州市第一人民医院石井医院
规模：300 + 床位，白云西部老牌综合医院；
全科室覆盖：急诊科、内科、外科、妇产科、儿科、骨科、口腔科、影像 CT、住院病房；
适用场景：夜间急诊、普通手术、孕产妇产检分娩、儿童发热急诊、常规住院治疗；
生态休闲
（一线珠江 + 滨江碧道 + 多公园）
1. 一线江景资源
项目距珠江仅 80 米，坐拥约 1000 米江岸、800 米宽江面，南向无遮挡江景，主城稀缺南向滨江地块。
2. 滨江休闲空间
外部 20 公里白云滨江碧道贯通，家门口滨江步道、观景平台、骑行道；
片区规划连片滨江公园，串联沉香沙岛生态区。
3. 小区内部生态
配 2000㎡江景私人会所、无边际江景泳池、五重园林、儿童乐园、老年活动区、慢跑环道。
小区规划和户型
整体社区整体抬高16 米台地（约 7 层住宅高度），叠加楼栋 5 米高架空层，住宅 2 楼离地可达 21 米
降噪隔尘：隔绝外部主干道车流、槎头车辆段轨道低频噪音、路面扬尘，滨江低层无潮湿、蚊虫困扰；
观景升级：形成退台式高差，2 楼即可无遮挡看珠江，打破江景盘只有高楼层才能望江的短板；
人车完全分层：台地下方设置双层地下车库，地面纯人行，彻底人车分流；
防洪防潮：临江地块抬高，规避江潮、雨季积水问题。
景观园林规划：一轴两带多节点，五重礼序归家
园林设计理念：悬浮滨江绿洲，立体分层造景，江景与园景互通
1. 整体景观结构
一轴：300 米中央景观主轴
从主大门迎宾水景延伸至滨江观景台，串联仪式水庭、阳光大草坪、中央景观泳池、会所；
两带
① 滨江景观带：社区南侧台地边缘观景平台、休闲步道，无缝衔接外部市政滨江碧道；
② 社区活力带：串联全龄活动场地、架空层运动空间；
多节点：雨水花园、林下会客厅、四季花境、景观廊架、分龄游乐区。
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