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近日，宝中南街坊和前海桂湾（深业云海湾旁的招商地块），深圳今年成功出让的前海、宝中两宗热门住宅地块已正式确定项目名称。

其中，位于宝中片区的南街坊地块项目，案名定为“观潮府”；而地处前海桂湾的招商地块（宗地号 T201-0232）则命名为“海晏府”。

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宝中“王炸”宅地定名观潮府

过程版户型图曝光

位于宝中中西组团南街坊宅地项目，现已正式公布案名为“观潮府”。

项目宗地总面积42521.94平，容积率约3.4，规定建筑面积145000平，其中包括住宅125000平和商业18350平。目前，过程版户型图曝光，预计明年上半年入市。

该项目地块于今年8月15日以64.09亿元的起始价拍买，当时吸引了招商+华润联合体、中海、建发等多家房企参与。经过187轮激烈竞价，最终由招商+华润联合体以86.4亿元成功竞得，楼面地价约5.96万元/平，溢价率约34.81%。

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项目紧邻沿江高速，与欢乐港湾、湾区之声、艺术馆等市级商业文体地标为伴，周边汇聚宝安中学（集团）外国语学校、三甲医院等优质教育医疗资源。

据官方定位，项目地处湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，被誉为“城市核心的最后一块拼图”，坐拥宝安中轴C位，踞守大湾区黄金三角腹地，区位价值显著。

值得注意的一点是，未来住宅部分可能受到沿江高速噪声的一定影响。但项目同时拥有双面瞰海的稀缺景观资源，建成后将成为名副其实的一线海景住宅，视野开阔，景观优势突出。

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目前，项目过程版总图与户型图现已曝光，预计最快将于明年上半年面市。（具体以官方信息为准）

项目共规划11栋楼（含12个单元），主打纯大户型产品，建面涵盖约140㎡、168㎡、190㎡、253㎡及332㎡等多个区间。

因受80米限高要求，楼栋预计均为22层左右。整体采用点式错位布局，楼间距相对紧凑。

效果图，以实际为准

户型格局设计颇具亮点，采用板塔结合形式，配备2T2户、3T3户等布局方式，各户朝向与视野相互错开，实现户户朝南。

设计上注重居住体验：独立电梯入户，搭配独立入户空间；新规户型使用率接近100%，并配备全通透弧形飘窗与观景大阳台。

其中，2、3、5、8、9栋为板楼设计，采用2T2户配置，主打约193㎡、253㎡、332㎡大平层户型。这些楼栋位于项目中央区域，能有效避开道路噪音干扰。2、3、5栋东南向或西南向视野优越，拥有一线海景；8、9栋则东南朝向，面向花园景观，同时享有最大楼间距。

而1、6、7、10、11、12栋采用板楼设计，3T3户，约140-168-190㎡左右4房，也有部分看海单位，上车门槛更低。

以下为户型图（仅供参考，以官方公布信息为准）

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总体而言，户型设计颇为出色，可见招商与华润此次匠心。稍显遗憾的是，部分户型厨房直对阳台，未能形成完整的南北对流。鉴于当前版本为过程稿，预计后续将进一步优化，值得期待。

02

前海桂湾项目定名为“海晏府”

土拍楼面价达84180元/平

位于前海桂湾的招商地块（宗地号为T201-0232）定名为“海晏府”。

该地块是招商今年7月14日，以21.55亿元成功竞得，成交楼面价为84180元/平，溢价率达86.1%！

当时此宗地共有12家房企报名（分别为：2号中铁、3号保利置业、5号中建壹品、7号华发、10号绿城、16号天健+深业联合体、19号中国金茂、25号越秀、66号建发、68号中海、77号招商、99号华润，房企名单及号牌仅供参考，以实际为准），是今年以来最火爆的地块之一。

地块占地面较小，呈三角型。建筑面积25600平，容积率3.1，土地用途为二类居住用地，没有配建要求，无70/90户型、商品房售价限制。

其中住宅25000平方米，物业服务用房100平方米，托育机构500平方米。

地块临近在建的前海国际枢纽中心，前海国际枢纽中心将汇集3条地铁线（1号线、5号线、11号线）与2条城际线（穗莞深城际、规划港深西部铁路）。

同时地块附近有1/5/11号线三线交汇的前海湾站；

附近还有双界河公园、前海石公园、前海公园等；

片区的商业配套十分丰富，拥有山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商业配套。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、深圳楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

“防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

短期与长期政策结合

短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目方直珑樾山售楼处24小时电话400-856-2867重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

“好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。