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万星林花园在观山海家园旁边，处于南山街道兴海大道东侧，距离5号线荔湾站400米，毗邻大南山，靠近妈湾片区和蛇口片区。
价格方面：万星林花园在观山海家园旁边，观山海家园于近期入市，备案均价约8.5万/㎡，折后单价约7-8.34万/㎡。可以作为万星林花园（二期）入市的一个参考。
想了解更多楼盘信息，有兴趣可联系后台，项目优缺点和户型图文章下滑可见。
妈湾是前海三湾中唯一拥有山海合一资源的板块
妈湾背靠大小南山，对望大铲湾腾讯科技城，既有内湾又有外海，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”等优势生态资源。
01
项目信息
总用地面积5.3万㎡，总建筑面积约25万㎡，容积率2.85，其中住宅13万㎡，共763户，套均建面约172㎡，车位1979个。其中，商业3000㎡、幼儿园5000㎡（独立占地面积5400㎡，18班）、物业管理用房280㎡，建筑高度限高80米。
项目目前基坑工程正在进行中，合同开工日期 2024 年 12 月 15 日，竣工日期 2027 年 5 月 16 日，预计 2025 年下半年入市。
项目于近期做了规划调整，从公布资料可以看到，由于深圳“70/90”政策的退场，因而调整了户型，由之前的955户调整为763户。在总住宅建面不变的情况下，也就是户型更倾向于大户型。机动车充电桩停车位由605个调整至721个等。
根据上述分期及指标调整情况更新相应指标，增加分期示意图等；根据建筑平面局部修改，更新各栋塔楼、裙房及地下室尺寸标注；更新红线外边坡支护示意方案；优化局部场地竖向标高；完善图面表达等。
02
区位配套
交通配套：项目距离5号线荔湾站步行400米。此站直接乘车通勤前海、宝中、留仙洞、深圳北、机场比较方便。此外，将还有15/21/27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。
教育配套：
幼儿园：项目自身规划建设一所18班幼儿园
小学：属于南山实验荔湾小学学区范围
中学：属于深大附属初中部学区范围
两所学校均在1.5公里范围内；项目东北面空地规划的是一所36班小学，暂时没有具体的信息。
此外项目临近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。
商业配套：项目自带3000㎡商业，隔壁观山海6000㎡商业，相邻小区泛海城市广场有约2.6万㎡集中式商业，小范围内共有3.2万㎡商业，满足日常生活需要完全没有问题。
项目周边的中大型商业基本都在建设中或者代运营状态，妈湾的前海印里中心、赤湾的赤湾汇广场商业中心（待运营）、伴山伴海广场商业中心（待运营）在项目1.5公里范围。
休闲配套：
项目背靠大南山面向大海，附近有月亮湾花园、青青世界、大南山公园等，地铁也可快速抵达宝中滨海公园等。
区域潜力：前海自贸区、国家领导人亲自部署、亲自推动的发展之地，集深圳一流规划、高新产业、顶级配套于一身，被称为“特区中的特区”，粤港澳大湾区的引擎中心，也是深圳未来的城市中心......
在前海三湾中，桂湾和前湾开发最早，聚焦金融商务建设和开发，为前海源源不断地引入大量高知高薪人才。
妈湾面积高达726.5公顷，比桂湾（295公顷）和前湾（310公顷）的总和还要多出20%，而且容积率仅为1.28-1.48，可开发空间充足、舒适度高，大有可为。
妈湾厚积薄发，潜力无限。
04
优劣势分析
优点：
① 容积率低，深圳边缘的观澜新房容积率都在8左右，这里才2.85。
② 背靠大南山，部分高层可览海景，生态宜居。
③ 距5号线荔湾站仅400米，通勤高效。
④ 妈湾定位"深港国际服务城"，腾讯智慧城等规划加持，长期增值明确。
⑤ 大户型设计，车位充足（含721个充电桩）。
缺点：
① 大型商业/学校在建中，当前依赖底商，高端消费需驱车。
② 噪音影响：宝安机场航道有轻微噪音，过往货车可能会产生噪音。
房产最新消息
2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
一、政策基调与核心目标
“防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
短期与长期政策结合
短期
：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。
长期
：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端：释放刚需与改善性需求
限购政策优化
：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
城中村改造与房票安置
：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。
2. 供给端：去库存与融资支持
存量房收储提速
：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。
房企融资“白名单”
：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革：土地与产品升级
土地供应“量出为入”
：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。
“好房子”建设
：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
止跌回稳趋势
：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。
风险缓释
：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。
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