环南京区域解读丨在马鞍山买房,你够资格?

首先文章的开始，帮您解答这个问题，答案便是：够资格！

1 楼市现象告诉您马鞍山如今是怎样的购房现状！

从去年下半年以来，马鞍山去库存十分明显，楼市处于平稳上升空间，去化加快，库存减少；同时又受到周边城市调控加码，客群外溢，进一步减少了库存。全区库存量仅剩28万方，去化周期1.79个月，处于较低水平线，就目前而言，新房量因此无法满足购房需求。

点评：比南京还要低

2017年以来马鞍山土地成交楼面价突破三千，较高楼面价5144元/㎡，溢价率达到227.7%，为目前是马鞍山的较高楼面价。

点评：面粉价即将突破面包价

南京及外地人组团买房，看房车一辆接接一辆，户型备案价上调，购房者彻夜排队，封盘不卖，摇号开盘时隔6年重现市场，市场一度“无房可卖”。

点评：重蹈覆辙的南京“买房模式”  宽松的房产政策：不限购

买精装房可补贴20元/㎡

当2016年全国政策严控时，马鞍山周边城市南京、合肥等都进入“四限”阵队，严控投资炒房，贯彻“房子是用来住的”原则，届时南京、合肥等城市楼市迅速降温，而马鞍山楼市如遇“反转”，不降反升，这与马鞍山楼市宽松的政策不无关系。

2016年马鞍山出台了多项鼓励购房的政策如，使用“购房券”购商品住房更可享契税优惠、购买精装房源补贴20元/㎡，其中公积金贷款推行异地贷款业务，扩大了公积金制度的覆盖面，来支持购房消费。如此大力度的推进购房，着实让马鞍山楼市以稳健的姿态不断上升。

2 宽松的政策环境下，外地人在马鞍山如何买房呢

外地人+工作证明，方可购房办理贷款业务，不过在外地工作，购房人群必须年满18周岁。

公积金贷款：认贷不认房

外地人，比如我们南京人连续缴存满半年以上，也可以申请公积金贷款。

整体政策的宽松环境无不助推了马鞍山楼市火爆。

3 宁马一体化，实现与南京主城区无缝对接

近两年，北上广深、、南京、武汉、成都类型的特大及典型城市的规模外溢已经形成城市圈发展，这些周边区域发展空间正在被挖掘。

历来在南京购房遵循一个原则“买房跟着规划走”深得南京购房者的追从。能让外地人，比如南京人如此热衷于马鞍山购房的重要原因还是规划的利好助推，所以说宁马一体化的推进对马鞍山楼市的发展影响十分深远。

马鞍山虽属安徽省，但与南京距离更近，距离南京禄口国际机场仅30公里，15分钟高铁直达南京南站；马鞍山轨道交通1号线计划2019年开建，建成后，将对接南京地铁8号线，实现与南京主城区无缝对接。

马鞍山承接南京经济圈辐射，作为南京一小时都市圈、核心圈城市，马鞍山市与南京市地域相连，经济相融，随着环南京板块价值洼地的不断挖掘，马鞍山也逐渐为南京的客户所认可，整体来说，马鞍山实则是南京“外溢城市”。

4 稳健上行的楼市态势 

对于楼市而言，马鞍山一直是环南京板块的价值洼地，马鞍山商品住宅市场年均成交量约120万方，整体供应略大于求，五年间房价维持在5字头，整体楼市处于一个僵持状态。

楼市从15年年开始在全国楼市的去库存行动的影响下，市场去化量明显上升，因此2015-2016年供求比均回归到1以下，市场呈现供不应求的态势，此时的成交均价突破7字头，故商品住宅市场呈现稳步上行的态势。

图：2010-2017马鞍山市区商品住宅供求量价走势

到底马鞍山哪个区域更为适合南京人购房呢，马鞍山不同区域的楼市分化也十分明显，热门区域博望区地处南京一小时都市圈内，与南京江宁、溧水、高淳三区接壤，区域内明发明博小镇、碧桂园陆续进驻也是首屈一指的大体量项目，同时住宅成交价格在5000-8500元/㎡，不足南京房价的四分之一，价格优势的吸引下，南京主城外溢的投资客和养老需求急剧上升。

马鞍山另一个热点区域便是和县，它是马鞍山通往南京的前沿区域，区域内楼盘以大牌房企（明发、碧桂园、华夏幸福）的高端改善以及旅游度假产品为主，住宅均价在5000-7500元/㎡左右，近年来，养老需求大大激增，明显高于周边城市的投资需求。

和县重点项目分布

对于马鞍山其他区域吸引到客户群体就分化明显，产品成交结构分化也十分明显。花山区和雨山均是是马鞍山传统和成熟的楼市区域，主要吸纳的是当地原住民的购房需求。 

随着规划不断深入，受南京辐射影响下，马鞍山的房地产市场因此而受益。我们预计未来马鞍山楼市稳健中将继续上行。

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文/南京克而瑞分析师 杨辰