环南京区域解读丨在马鞍山买房,你够资格?

南京房价测评中心 2017-08-31 10:00:00
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首先文章的开始,帮您解答这个问题,答案便是:够资格! 1 楼市现象告诉您马鞍山如今是怎样的购房现状! 从去年下半年以来,马鞍山去库存十分明显,楼市处于平稳上升空间,去化加快,库存减少;同时又受到周边城市调控加码,客群外溢,进一步减少了库存。

首先文章的开始,帮您解答这个问题,答案便是:够资格!

1 楼市现象告诉您马鞍山如今是怎样的购房现状!

从去年下半年以来,马鞍山去库存十分明显,楼市处于平稳上升空间,去化加快,库存减少;同时又受到周边城市调控加码,客群外溢,进一步减少了库存。全区库存量仅剩28万方,去化周期1.79个月,处于较低水平线,就目前而言,新房量因此无法满足购房需求。

点评:比南京还要低

2017年以来马鞍山土地成交楼面价突破三千,最高楼面价5144元/㎡,溢价率达到227.7%,为目前是马鞍山的最高楼面价。

点评:面粉价即将突破面包价

南京及外地人组团买房,看房车一辆接接一辆,户型备案价上调,购房者彻夜排队,封盘不卖,摇号开盘时隔6年重现市场,市场一度“无房可卖”。

点评:重蹈覆辙的南京“买房模式”  宽松的房产政策:不限购

买精装房可补贴20元/㎡

当2016年全国政策严控时,马鞍山周边城市南京、合肥等都进入“四限”阵队,严控投资炒房,贯彻“房子是用来住的”原则,届时南京、合肥等城市楼市迅速降温,而马鞍山楼市如遇“反转”,不降反升,这与马鞍山楼市宽松的政策不无关系。

2016年马鞍山出台了多项鼓励购房的政策如,使用“购房券”购商品住房更可享契税优惠、购买精装房源补贴20元/㎡,其中公积金贷款推行异地贷款业务,扩大了公积金制度的覆盖面,来支持购房消费。如此大力度的推进购房,着实让马鞍山楼市以稳健的姿态不断上升。

2 宽松的政策环境下,外地人在马鞍山如何买房呢

外地人+工作证明,方可购房办理贷款业务,不过在外地工作,购房人群必须年满18周岁。

公积金贷款:认贷不认房

外地人,比如我们南京人连续缴存满半年以上,也可以申请公积金贷款。

整体政策的宽松环境无不助推了马鞍山楼市火爆。

3 宁马一体化,实现与南京主城区无缝对接

近两年,北上广深、、南京、武汉、成都类型的特大及典型城市的规模外溢已经形成城市圈发展,这些周边区域发展空间正在被挖掘。

历来在南京购房遵循一个原则“买房跟着规划走”深得南京购房者的追从。能让外地人,比如南京人如此热衷于马鞍山购房的重要原因还是规划的利好助推,所以说宁马一体化的推进对马鞍山楼市的发展影响十分深远。

马鞍山虽属安徽省,但与南京距离更近,距离南京禄口国际机场仅30公里,15分钟高铁直达南京南站;马鞍山轨道交通1号线计划2019年开建,建成后,将对接南京地铁8号线,实现与南京主城区无缝对接。

马鞍山承接南京经济圈辐射,作为南京一小时都市圈、核心圈城市,马鞍山市与南京市地域相连,经济相融,随着环南京板块价值洼地的不断挖掘,马鞍山也逐渐为南京的客户所认可,整体来说,马鞍山实则是南京“外溢城市”。

4 稳健上行的楼市态势 

对于楼市而言,马鞍山一直是环南京板块的价值洼地,马鞍山商品住宅市场年均成交量约120万方,整体供应略大于求,五年间房价维持在5字头,整体楼市处于一个僵持状态。

楼市从15年年开始在全国楼市的去库存行动的影响下,市场去化量明显上升,因此2015-2016年供求比均回归到1以下,市场呈现供不应求的态势,此时的成交均价突破7字头,故商品住宅市场呈现稳步上行的态势。

图:2010-2017马鞍山市区商品住宅供求量价走势

到底马鞍山哪个区域更为适合南京人购房呢,马鞍山不同区域的楼市分化也十分明显,热门区域博望区地处南京一小时都市圈内,与南京江宁、溧水、高淳三区接壤,区域内明发明博小镇、碧桂园陆续进驻也是首屈一指的大体量项目,同时住宅成交价格在5000-8500元/㎡,不足南京房价的四分之一,价格优势的吸引下,南京主城外溢的投资客和养老需求急剧上升。

马鞍山另一个热点区域便是和县,它是马鞍山通往南京的前沿区域,区域内楼盘以大牌房企(明发、碧桂园、华夏幸福)的高端改善以及旅游度假产品为主,住宅均价在5000-7500元/㎡左右,近年来,养老需求大大激增,明显高于周边城市的投资需求。

和县重点项目分布

对于马鞍山其他区域吸引到客户群体就分化明显,产品成交结构分化也十分明显。花山区和雨山均是是马鞍山传统和成熟的楼市区域,主要吸纳的是当地原住民的购房需求。 

随着规划不断深入,受南京辐射影响下,马鞍山的房地产市场因此而受益。我们预计未来马鞍山楼市稳健中将继续上行。

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文/南京克而瑞分析师 杨辰

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