越秀星科源启售楼处(深圳越秀星科源启)首页网站-越秀星科源启营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.09.04售楼处AI热搜

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拨打须知：

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项目位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明中心区板块。

西北侧与科学公园北翼相邻，东南侧则是充满欢乐的光明欢乐田园，北侧靠近中山大学深圳校区及其附属第七医院，南面距离光明高铁站仅4.8公里。

本次首推589套房源，项目总共分三期开发，总占地3.87万㎡，总建面20.3万㎡，大城的“体量”，全部开发完，将是集高端住宅、商业、教育、生态于一体的综合住区！

一期建面8.5万㎡，一期总户数979户（其中商品房589户，公共租赁住房390户）。

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➢越秀・星科源启

项目首推的是01地块，共由5栋总高31-38层的住宅组成，在现行的深圳新房市场上，50层以上的超高层住宅已成为主力，对于30多层的“小高层”来说，市场需求一直都非常旺盛，也是置业者们比较青睐的品类。

尤其难得的是，越秀本次的产品是在深圳北部中心光明新区打造的小高层产品，对于大多数开发商来说，地块利益最大话才是初心。

对于市场上动辄50层以上的城市更新项目，去除了部分原住民的回迁后，利润很难保证，更多的开发商选择建得越高最好，这一点给越秀一个大大得赞，没有为了利润牺牲掉品质！

越秀・星科源启所属的板块，是光明乃至深圳最具成长价值的区域之一，定位高端，现处价值跃升期，值得买入项目位于光明未来核心居住区、规划CBD、生态区“三芯”交汇处光明CBD是光明未来城市封面，是光明最具潜力的价值区域。

越秀・星科源启，是环境优美的欢乐田园怀抱的高端住区，天生富贵，临近光明中心科学公园，加之自身配套齐全，交通、教育、商业、医疗全方面无短板，如果价位合理，很可能成为西部住宅的爆点。

关于越秀・星科源启的几大重点关注点：

➢项目区域站位，项目属科学中心+生态自然纯居，双重价值叠加，在科学城板块“科学”属性和光明产业高地之上；同时占有生态资源，欢乐田园、心湖生态园、虹桥公园，三公园环抱，生长在生态中的社区，区域定位无与伦比。

➢项目本身维度，此为越秀深圳的第4个高端住宅项目，也是越秀首进光明的开山之作，品质方面，越秀没让人失望过，且自身配有3500㎡商业，完全可以自给自足，随着科学城趋进成熟，未来板块内的品质高端住宅，必然价值飞速提升。

交通配套：项目距离地铁6号支线“圳美站”约900米，6号线光明站距离约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号地铁线，5站到光明城站，这里可以换乘光明城高铁站，7站到宝安上屋站，12站到南山西丽留仙洞，15站南山高新园，19站到后海。

陆路交通有光侨路及科学大道等主干道，可以快速接驳龙大高速，南光高速，深圳外环高速，通达全市各大区域，小区楼下规划有公交首末站。

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商业配套：项目自带约3500㎡商业，4km内汇聚约17万㎡天安云谷商业(部分已开业)、约4.8万㎡万达广场约10万㎡蓝鲸世界、约6万㎡星河COCOCity(在建中)等四大商圈。

优质教育：自带1所18班制幼儿园，邻近地块规划有1所九年制公办36班学校，其中小学24班，初中12班，目前还没开始建设，具体引进的学校也暂未有信息透露出来.

另外还规划有深圳外国语楼村第四学校，总规模45个教学班，可容纳2100个学位，预计在2026年秋季开始招生。

其他配套：约1.5km内汇聚深圳科学技术馆、深圳国际美术馆(在建中)、科学城体育中心(在建中）、新湖文体中心(在建中)，约3.5KM内光明文化艺术中心、光明国际马术中心等配套簇拥。体验科技与艺术的日常浸润，感受马术的优雅魅力，“人、文、艺、体”皆在左右。

【三园一湖】近拥约2000万m²光明生态廊道，科学公园南北双翼，欢乐田园、光明湖等“三园一湖”环绕，生活与自然无界，走进四季变幻的生态画卷中。

【健康守护】约1km中山大学附属第七医院，约3.5km光明人民医院，两大三甲医院，先进医疗设备，著名医师团队，365天守护家人的安心生活。

➢高赠送率+高使用率

首推的是01地块，共由5栋总高31-38层的住宅组成，其中1栋1单元住宅33F，1栋2/3单元住宅31F，1栋4单元住宅38F，1栋5单元公租房32F，小区地下车库配建有公交首末站.

总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，1栋1单元2梯5户，1栋2/3单元2梯4户，1栋4单元3梯6户设计。

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➢建面约89平方A1户型三房两厅🦙🦙越秀星科源启售楼处电话:400-955-2561【☎☎售楼处电话已认证】🦙🦙 ➢ ➢

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两卫

客厅270度采光设计，客厅更是采用了当下最流行的设计风格「无主厅化」，而且客厅的凸窗进深达到了80CM。入户玄关S型冰箱位，能更大释放出厨房的操作空间，阳台+三个卧室均拥有无敌开阔的视野。

主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，这让整个主卧的采光和视野能达到豪宅级别的居住体验。

两个卫生间没有上下水内管的设计，因为越秀为了能更大化的利用洗手间，将该户型的上下水管设计到了墙外侧，而且设计到外侧还不影响整个楼梯的外立面，果然越秀还是用了心在做设计的。

➢建面约89平方B1/B2户型三房两厅两卫

可以做到真正意义的南北对流，除了客厅能做到南北通透，主卧也是能做到南北通透。大户型才会设计的入户玄关，越秀89平方三房就做了，玄关能提供更大的收纳空间，同时隐私性还特别好，关键是玄关那里还有一个采光窗。

客厅和相邻的卧室无承重墙，厨房和餐厅也无承重墙，实际居住中按主业需求都是可大可小的，户型百变灵活，打造全生命周期的家。该户型也是越秀光明项目实用率最高的户型，应该也是关注度最高最抢手的一个户型。

➢建面约112平方C1户型四房两厅两卫

此户型客厅与相邻房间之间，餐厅与厨房之间均无剪力墙，提供大方厅的可能性，主卧与相邻房间之间无剪力墙，提供房间合并的灵活性。其中一个房间放到入户玄关位置，如果是作为办公室或者电竞房使用，能做到和休息区互不干扰。

如果作为房间使用，可以用于父母房，能提供更好的居住隐私。主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，这让整个主卧的采光和视野能达到豪宅级别的居住体验。

超大景观阳台，且是朝南看小花园林，晾衣区和阳台景观面分开，不仅不影响客厅采光，而且晾衣服私密性还好，特别是朋友来家里做客的时候。

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北京调整楼市政策之后，上海也对房地产政策进行了优化。

8月25日，上海市住建委、市财政局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，出台包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

中指院政策研究总监陈文静指出，整体来看，本次上海楼市新政在优化限购、加大公积金政策支持方面，与北京较为相似。除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策等措施，整体力度较北京略大，政策范围更广。

业内人士认为，上海最新出台的政策，惠及面较广，将为全国新一轮政策优化和市场向好，产生正面的提振作用。

一家TOP10房企管理层在8月25日下午的业绩会上表示，房地产市场即将进入传统销售旺季，上海今日放松政策，将对楼市成交形成利好。“在政策助力之下，像上海这样高能级热点城市的成交规模，可能会进一步放量，这将持续推动市场企稳。”

“市场预计，未来北京也可能会继续优化商贷利率，出台降低居民购房成本等措施。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，这将有助于提振市场预期，促进市场止跌企稳。”陈文静表示。

调减限购 并非取消外环外限购

“今日上海出台的房地产政策中，倍受市场关注的一项措施为，符合条件情况下，在外环外将不限制购房套数，即购房资格进一步放宽。”易居研究院副院长严跃进表示。

通知明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。对于成年单身人士，按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

“上海进一步调减住房限购政策，外地社保年限规定为1年，比北京2年的规定更进一步，实施力度大于市场预期。”克而瑞分析师表示。

业内人士指出，近几年以来上海外环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解。

据中指研究院监测数据，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，今年1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。

58安居客研究院院长张波指出，上海对外环外购房套数的放松，这一政策方向与北京保持同步，是在市场需求不足的区域进行针对性放松，此举会对松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域形成利好。

其进一步表示，按上海最新政策，单身人士购房不再区别对待，上海对单身人士有政策性限制由此成为历史。这体现出对单身人群自住需求的有效保障，对于在沪工作的单身青年人才、新市民等群体，在满足社保或个税缴纳年限后，能更轻松购房，单身购房群体活跃度将大幅提高。这项政策将和外环外放松形成合力，大量单身人士的购房需求，将在外环外得到有效满足。

上海链家研究院负责人李根认为，外环外不限套数购房，可加快上海外围市场去化，适宜购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，上海此次限购政策调整，并非取消外环外限购，而是对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭（社保或个税连续缴纳要满1年及以上），放开了外环外限购的限制，即不限购置套数。

“非户籍居民家庭在符合相应条件的前提下，在外环外购房才不限套数，但这并非是完全取消了外环外限购。”李宇嘉称。

商贷利率不分首二套 购房成本普降

调减限购的同时，上海还优化了住房公积金政策，提高贷款额度，支持公积金“又提又贷”，以支持住房消费力度。

具体而言，提高公积金贷款额度方面，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款；对于缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

同策研究院联席院长宋红卫表示，公积金政策作为保障性购房福利政策，优势比较明显，公积金贷款利率为2.6%，而商业贷款的利率为3.05%，利率差0.45%。

张波认为，上海最新出台的措施，公积金政策更为灵活。此举提高了个人住房公积金贷款额度，支持提取公积金支付购房首付款和“又提又贷”，可减轻购房者资金压力。

“公积金政策本身的单一作用相对有限，但和其他政策共同发力，将更好推动楼市有序复苏，这一政策方向与全国保持了一致。而对新建绿色建筑住房提供更高比例贷款，会让市场更多关注该领域的发展。”张波向记者表示。

优化限购及公积金政策的同时，上海最新政策还调整了商业性个人住房贷款利率定价机制，并完善了个人住房房产税政策。

李宇嘉介绍，商贷措施可简称为，按揭利率不分首二套，该措施将有效降低购房者房贷成本。

在张波看来，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套，这一政策思路值得关注。

其认为，未来，银行侧的房贷视角将从“购第几套房”的单一维度，转换到多维综合考量，会更关注购房客户风险状况等因素，灵活地确定每笔贷款的利率水平，这将有助于银行优化信贷资源配置。就当下而言，这一政策在总体上将降低换房人群的资金门槛，使得改善性需求得到更加充分的释放。

此外，上海还完善了个人住房房产税政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

就该项措施，陈文静指出，此前上海已经调整房产税税率，本次为衔接优化住房限购政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。

“购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，将进一步降低购房的房产税支出，促进改善性住房需求释放。”陈文静称。

而从北京政策效果看，张波介绍，放宽外围限购后，市场的热度上升表现明显，但由于上海的外环内新房供应占比高于北京，并且今年以来持续有核心区的优质地块供给，这一政策的效果对上海新房市场的整体拉动力会弱于北京。“但对二手房，尤其是外环外二手房的拉动作用，可能会强于北京。”

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