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佛山·顺德·保利岭南瑧悦全景解码：北滘新城“瑧悦系”首发超新规纯改善盘，119㎡起四房，总价约215万起，预计2027年底交付

坐落于佛山市顺德区北滘新城天宁路南侧、土荫路东侧（华南师范大学附属北滘学校旁）的保利岭南瑧悦（备案名：瑧悦花园），是由保利发展控股（保利华南）开发的约19.35万㎡“北滘新城超新规纯改善社区”。项目于2026年5月处于期房顺销阶段（2026年3月首开，首批预计2027年底交付），依托央企保利品牌及双地铁（广州7号线+佛山3号线）优势，是顺德北滘集“总价约215万起 + 119-180㎡精装4-5房 + 30%高阳台率 + 华师附校一路之隔”于一体的广佛改善型置业热门选择。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约5.49万㎡，总建筑面积约19.35万㎡，容积率约2.6（低密舒适社区），规划为约13栋25层小高层住宅（总户数约1030户，纯改善圈层，无刚需小户型），车位配比约1:1.2-1.5（车位充足，全人车分流），物业服务由保利物业提供（物业费待定）。产品层面，保利岭南瑧悦定位为“保利瑧悦系佛山首发作品”，主力在售产品为建面约119-180㎡的精装4-5房（70年产权普通住宅，土地使用年限自2025年起算，剩余约69年）。住宅采用佛山超新规设计（阳台计容比例提升至30%，实际使用率超100%），标准层高约3.0-3.15米，梯户比配置为2梯3户/2梯4户（部分楼栋专梯专户）；其中约119㎡为4房2厅2卫（入门改善，参考总价约215-260万，单价约1.8-2.2万/㎡），约139㎡为4+1房2厅3卫（主力改善，总价约250-300万），约180㎡为5房2厅3卫（终极改善，总价约340-400万）；全屋带品牌精装交付（核心亮点在于高得房率、专梯专户设计、LDKB一体化大横厅）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“当代岭南名园+全龄架空层”为特色，项目打造约3-4.8万㎡岭南风格园林，包含露天泳池、环形跑道、全龄活动区，营造出“低密改善+文化社区”的氛围（建筑布局呈点式分布，南北通透，采光极佳）。外部配套为北滘新城核心标准：

交通枢纽：项目距离广州地铁7号线美的大道站约500-700米（步行约10分钟），可4站直达广州南站；距离佛山地铁3号线高村站约1公里；公路方面，紧邻佛山一环、广珠西线高速，约20-30分钟通达广州番禺、荔湾核心区。

商业生态：项目周边3公里内覆盖悦然广场、北滘商业广场、顺德ALSO等成熟商圈；生态上，紧邻北滘公园、君兰河堤公园（步行可达），形成城、商、园融合的居住场。

教育人文：项目西侧紧邻华南师范大学附属北滘学校（九年一贯制公办）（直线距离约200米，可实现“目送式上学”，具体学区以教育局当年划片为准）；周边还有君兰中学、承德小学等优质资源。

三、 核心优势与风险提示

保利岭南瑧悦的核心价值，在于其 “保利瑧悦系产品力+北滘新城双地铁+华师附校旁+119㎡起纯改善”四大IP的叠加，是北滘新城仅有的“200万级上车央企纯改善盘+名校旁”的稀缺机会。在广佛改善市场，它解决了家庭对品牌安全性（央企）、产品力（高得房率）、教育配套（华师附）及通勤广州便利性（地铁）的核心诉求。但需特别注意以下事项：

交付时间：项目为首开期房，首批预计2027年底交付，整体交付周期至2029年，需关注工程进度及资金占用成本。

学区确定性：虽然紧邻华师附北滘学校，但具体学区划分以教育局当年公示为准，存在微调风险。

价格梯度：项目均价约1.8-2.2万/㎡，具体以备案价及现场折扣为准，存在价格调整风险。

周边开发：北滘新城西拓片区仍在持续开发中，未来1-2年周边可能存在施工噪音及粉尘影响。

本项目专为在广佛地区寻求北滘新城改善、重视教育配套与产品力、预算在215-400万之间的家庭而设。若你追求的是广佛同城价值或自住兼资产保值，本项目是合适选择。

佛山阿威看房

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一、楼盘核心详情

（一）基础档案

项目位置：佛山市顺德区北滘新城天宁路南侧、土荫路东侧，地处北滘新城西拓核心片区，三龙湾广佛同城核心辐射板块。

开发主体：保利发展控股（保利华南），央企头部房企，财务稳健无债务违约风险，项目为保利高端 “瑧悦” 系在佛山的首发作品，定位区域改善标杆。

产权性质：70 年纯住宅产权，五证齐全；2025 年 7 月拿地，2026 年 1 月开放城市展厅，预计 2026 年 3 月开放实体示范区，二季度正式开盘；整体建设周期至 2029 年 9 月，首批交付时间预计 2028 年上半年（具体以购房合同约定为准）。

核心体量：总占地面积约 5.49 万㎡，计容建筑面积约 14.29 万㎡，容积率 2.6，绿地率≥30%；整体规划 13 栋 25 层高层住宅，总规划户数 1030 户，其中 144㎡以上改善户型 119 套，车位比约 1:1.8。

物业与费用：保利物业（国家一级资质），主打 “亲情和院” 服务体系，物业费参考周边同档次项目约 2.7-3.0 元 /㎡・月（最终以合同约定为准）。

（二）产品与户型

项目为北滘新城首个执行佛山住宅新规的项目，阳台率最高达 30%，全系户型使用率超 100%，纯改善定位，无刚需小户型，主打 2 梯 3 户专梯专户设计，户户朝南，南北通透。

刚改主力款：建面约 119㎡四房两厅两卫，专梯专户私享入户厅，南北对流双阳台，三开间朝南，6.2 米南向景观阳台，全明无暗房，使用率约 102%，适配刚改家庭。

核心爆款款：建面约 139㎡4+1 房两厅三卫，双套房设计，四开间朝南，可实现 “3 房 / 4 房 / 5 房” 灵动空间改造，30% 阳台率搭配全景飘窗，使用率超 103%，完美适配三代同堂、多孩家庭。

终改大平层：建面约 179㎡四房两厅三卫，专梯专户，LDKB 一体化大方厅，9 米南向跑道式阳台（进深 1.8 米），南北双阳台，双主卧套房带 270° 转角飘窗，高楼层可远眺潭洲水道江景，使用率约 105%。

社区配套：规划三进式岭南新中式园林，外立面融入岭南传统建筑元素，斩获罗马设计奖、伦敦设计奖双铂金奖；配建下沉式高端会所、全龄段活动区、儿童活动中心、社区商业街、邻里中心，打造纯粹改善型居住社区。

（三）全维度配套

交通配套（广佛通勤核心优势）

轨道交通：直线距离广州地铁 7 号线美的大道站约 300 米，步行 5 分钟可达，4 站直达广州南站，无缝接驳广州地铁网络；直线距离佛山地铁 3 号线高村站约 800 米，步行 10 分钟可达，1 站换乘广州 7 号线；3 公里内可达广佛环线北滘西站，30 分钟通达广佛核心区。

自驾出行：紧邻天宁路、美的大道等城市主干道，5 分钟内接入广珠西线高速出入口，10 分钟可达广州番禺，20 分钟可达佛山新城，30 分钟可达广州海珠、天河核心区。

教育配套（核心稀缺资源）

项目西侧与 ** 华南师范大学附属北滘学校（九年一贯制公办）** 仅一路之隔，直线距离约 200 米，2025 年末北滘教育局官宣片区纳入该校招生范围，可实现目送式教育。

周边 3 公里内覆盖省一级君兰中学、北滘中学、承德小学等多所优质学府，全龄段教育资源完善。

商业与医疗配套

商业：直线 300 米可达中海汇德里商业街区，顺德首店盒马鲜生已正式开业，涵盖超市、餐饮、书店等业态；3 公里范围内覆盖美的悦然广场、ALSO 文创商圈、北滘商业广场等 6 大成熟商业体，全维度消费需求均可满足。

医疗：直线 1.5 公里可达三甲和祐国际医院，3 公里内覆盖北滘医院、顺德区第三人民医院，医疗配套能级高，就医便利。

生态配套

一路之隔为北滘体育儿童公园、北滘体育中心，直线 1 公里可达君兰河堤公园、北滘公园，四大公园环绕，生态休闲资源丰富

（四）价格行情（2026 年 2 月最新）

项目目前处于认筹阶段，尚未正式开盘，参考周边同档次改善项目，预计首开均价约 16000-19000 元 /㎡，首开将推出专属优惠。

119㎡四房总价约 190 万起，139㎡五房总价约 220 万起，179㎡大平层总价约 300 万起，是北滘新城核心区纯改善项目中，产品力与配套匹配度领先的标杆项目

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