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在深圳这座永不停歇的创新之都，龙岗大运新城正以"城市新客厅"的姿态崛起，成为深港一体化战略下的重要支点 。作为大运中心十年来唯一可售的纯豪宅新盘，中海大运玖章花园凭借其稀缺地段、顶级产品力和前瞻性的城市规划，正重新定义深圳东部的居住标准。由央企中海地产打造的"玖章系"高端住宅，以铝板+玻璃幕墙组合的流光镜面建筑、270°全景舱户型设计和高达95%的得房率，为追求品质生活的精英阶层提供了一处融合自然与繁华的理想栖居地 。

01

高溢价背后的稀缺价值

中海大运玖章花园的地块G01045-0200于2025年1月16日在深圳第一轮集中土拍中经过90分钟246轮激烈竞争，最终以30.65亿元斩获，楼面价高达2.96万/㎡，溢价率70% 。此次土拍吸引了华润、招商、中海、越秀、绿城、深业、建发以及南山地产等8家知名房企参与，竞争之激烈足见该地块的珍贵程度 。

值得注意的是，该地块为纯商品住房用地，无配建要求，无70/90户型限制，且建成后商品房不限售价 。根据出让公告，意向竞买人须提供《关于"交房即发证"的承诺函》，确保购房人在收房的同时即可申请不动产权属证书，为业主提供了更便捷的产权保障 。

这一高溢价成交的结果，不仅体现了中海集团对深圳东部市场的战略眼光，也反映了市场对该地块价值的认可。大运新城作为深圳17个重点发展区域之一，政府在此投入了2433亿 ，2018年定位升级后被列为五大城市新客厅之一，是深圳东部唯一的城市新客厅，其稀缺性不言而喻 。

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02

区域价值：深港国际科教城的"芯"动力

大运新城正迎来前所未有的发展机遇。2023年7月，深圳市发改委发布《深圳市推进大运深港国际科教城高质量发展三年行动计划（2023-2025年）》，明确将大运深港国际科教城打造成为大湾区综合性国家科学中心重要支撑平台、深港科教产研深度合作区、现代化国际化"城市新客厅" ，2025年是该计划的收官之年。

大运深港国际科教城具备三个"唯一"优势：全市唯一成熟的港方高校科教资源优势（香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等）、唯一深港"两链融合"的产业创新优势，以及唯一具备探索国际高校科技成果转化的体制优势 。这些优势使得大运成为深港科技创新合作和香港青年创业的重要基地，也是深圳参与全球科技产业竞争与合作的重要窗口 。

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产业方面，大运深港国际科教城已聚集5所高校、184家国家高新技术企业、276家规模以上企业，拥有3个诺贝尔奖科学家实验室、9个重点研究院以及各类科技创平台42家 。AIoT、电子元器件、生命科学、科技服务产业成为重点发展方向，未来将形成以"高校+研究+产业一体化"的高端产学研中心，打造真正意义上的中国硅谷 。

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交通网络方面，大运新城是深圳东部的交通枢纽，四线地铁+双城际的立体交通网络正在形成 。地铁3号线、14号线、16号线及深惠城际/深大城际（33号线）五线环绕；深惠城际大运北站约1公里，预计2026年11月通车，建成后3站可达深圳北站、8站到前海中心 。此外，大运枢纽作为东部最大的综合交通枢纽，集地铁、城际、公交及各类接驳设施为一体，占地面积约6万平，规划建筑面积约17.32万平，相当于17个普通地铁站的体量，未来将实现从龙岗区到福田区乘坐地铁仅需半小时 。

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2025年12月，龙岗区启动了对深港国际中心12宗流拍地块和大运中心场馆地块的规划研究招标，估算招标金额约107.45万元，工作范围包含19个地块，面积约81.2公顷，目标是推动片区功能定位、空间形象和配套提升，形成一个可实施、经济可行且兼顾公共利益的方案 。这一规划调整将进一步提升大运新城的城市品质和价值。

03

项目介绍：中海"玖章系"的匠心之作

中海大运玖章花园位于龙岗区龙城街道龙飞大道和青春路交叉口东北侧，紧邻大运体育中心和大运公园，地段价值不言而喻 。项目由5栋31-46层的超高层住宅组成，总占地面积约2.08万㎡，总建筑面积约15.66万㎡，容积率4.97，绿化率31.5% 。总规划605户，全部为商品房，无任何保障房配建，确保了业主圈层的纯粹性 。

项目定位为高端改善型住宅，隶属中海地产备受赞誉的"玖章系"产品系列，与深湾玖序一脉相承，代表中海在深圳高端住宅市场的又一力作 。项目不受"7090政策"限制，全小区没有套内低于90㎡的住宅，全部四房起步 ，最小户型126㎡，最大达282㎡，是真正意义上的改善型纯豪宅社区 。

在建筑设计上，项目采用现代简约风格，外立面选用高档铝板与玻璃幕墙组合，搭配手工技法定制铜雕线条，呈现国际化高端质感 。层高设计上，标准层高3.0米，大平层户型更是高达3.15米 ，远超深圳市场普遍的2.9米标准，营造出开阔的空间感 。

社区规划上，项目打造"内外双园"的景观格局，内部园林约1.8万㎡，外部紧邻约418万㎡的大运公园，形成"生态闭环" 。园林设计融合了约1.2万㎡市政公园，缝合"山-湖-城"最优观绿廊，景观面积约3万㎡ 。社区内还规划了二层空中花园，配备泳池、风雨连廊、下沉式会所（含健身房、瑜伽室），以及全龄活动区，满足不同年龄段业主的休闲需求 。

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归家动线设计上，项目借鉴豪门大院"三进三出"理念，打造酒店式环岛门厅、景观连廊及专属电梯厅，强化仪式感 ：

第一进：酒店式环岛门厅，配备人脸识别及雨棚，风雨无阻迎接业主 ；

第二进：景观连廊串联园林与楼栋，沿途设置休息座椅及艺术装置，增强仪式感 ；

第三进：专属电梯厅，部分户型（如282㎡楼王）配备私享8㎡入户前厅，保障隐私 。

物业方面，项目由中海物业负责，物业费为5.98元/平方米/月，提供24小时管家服务，确保高端居住体验 。

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139㎡ 4房2厅2卫

竖厅方正大面宽，独立玄关，LDKB一体化超大公区

客厅7米开间+餐厅位，东北侧整幅飘窗景观面，双景入户

动静分区，三开间朝南，通风采光双优

主卧270°转角无柱飘窗，大运中心+大运公园双重景观尽收眼底

7米超大观景阳台东南向，日照与视野一次拉满

U型厨房台面最大化，双卫全干湿分离

得房率约93%（含赠送）

深圳一宅好房

143㎡ 4房2厅2卫

竖厅南北通透，独立玄关，餐客分离互不打扰

客厅4.5 m开间，四开间朝南，全屋七面飘窗，阳光满屋

主卧大套间+270°转角无柱飘窗，大运中心与大运公园双重景观尽收眼底

客厅-次卧贯通约7.4 m观景阳台，东南向，视野与日照双MAX

得房率约92.2%（含赠送）

深圳一宅好房

197-206㎡ 4房2厅3卫·双阳台（专梯专户）

竖厅格局，LDKB大方厅，客厅6.1 m开间，2梯2户，独立前室归家

五开间朝南，全屋采光面拉满

双套房设计，主卧270°无柱转角飘窗，山景+城景+湖景三重视野

中西双厨房，主卫配浴缸，公卫三段式干湿分离

南北双阳台：北小阳台观大运公园山景；南超大观景阳台（客厅+双次卧连通）东南向，俯瞰大运中心全景

得房率约94.6%（含赠送）

282㎡ 4房2厅3卫·三阳台（专梯专户）

竖厅格局，LDKB大方厅，客厅6.2 m开间，2梯2户，独立前室入户，尊享私密

五开间朝南，全屋阳光满格

双套房均配独立衣帽间，主卧270°无柱转角飘窗，山景+城景+湖景三重享受

中西双厨房，主卫浴缸+杜拉维特智能马桶、汉斯格雅恒温花洒，公卫三段式干湿分离

南北三阳台：北小阳台观大运公园山景；东南超大观景阳台俯瞰大运中心全景

得房率≈90.6%（含赠送）

05

周边配套：成熟与规划并举的优质生活圈

交通配套

项目距离地铁16号线"大运中心站"约800米，步行约10分钟，1站即可到达大运枢纽，快速换乘3/14号线及深大城际 。深惠城际大运北站约1公里，预计2026年11月通车，建成后3站可达深圳北站、8站到前海中心 。路网方面，紧邻龙飞大道、青春路等主干道，接驳盐龙大道、水官高速、南坪快速，30分钟可达福田中心区，1小时覆盖大湾区主要城市 。四线地铁+双城际的立体交通网络，让业主30分钟直达福田岗厦北，半小时通勤圈覆盖深圳核心区域 。

教育配套

项目自带1所6班幼儿园+托儿所。周边教育资源丰富，1公里内有香港中文大学（深圳）附属道远学校（九年一贯制，2025年8月二期工程已交付，新增21个班级、945个学位，总学位达1890个，硬件水平稳居龙岗区公办校第一梯队） ；750米内有龙岗外国语学校本部（九年一贯制，片区口碑优质）；1.6公里处有知新学校（原龙岗区福安学校，2021年纳入港中大附属教育集团管理，是龙岗区教育局直属学校，曾获全国语文特色学校、国家级语言文字示范校等荣誉）。项目位于道远学校与知新学校共享学区内，第一志愿可选择两校之一，若未被第一志愿录取，可自动进入第二志愿积分排队，录取政策灵活 。对于深户业主，凭借"深户+购买学区商品房"的条件，基本可确保子女就读优质学校 。

商业配套

项目自带有1000㎡社区底商，满足日常基础消费需求 。一路之隔就是6.5万㎡大运天地漫游式商业街区 ，步行5分钟即达 ,该商业体2025年8月已完成升级，新增"星空里"独栋街区，首店经济贡献率达区域总量的42%。约1.7公里达星河COCO Park（含山姆会员店），4公里范围内覆盖万科广场、世贸百货、仁恒梦中心等大型商业体 。未来规划中，大运枢纽将打造25万㎡高端商业体（含酒店、文化中心等） ，预计2028年开业，定位"龙岗版海岸城"，进一步提升区域商业能级 。

休闲配套

项目坐享大运公园（总用地面积约418万平方米，规模超伦敦海德公园，总投资约2.7亿） 和龙城公园（约189万㎡） ，环境优美，绿化率超50%，是深圳首个"国家级生态示范区" 。大运公园内设有绿道、湖泊、登山道，满足全年龄段户外活动需求 。大运中心作为大型文体设施，常年承办国际赛事与文化活动，如NBA中国赛、演唱会等，丰富业主的业余生活 。社区内还规划了1.8万㎡园林，融合泳池、风雨连廊、下沉式会所及全龄活动区，打造高品质社区休闲空间 。

产业配套

项目位于大运深港国际科教城核心区，周边聚集天安数码城、益田硅谷新城、启迪协信科技园等15大产业基地，未来办公产业将高达250万平 。随着深港国际科教城的建设推进，海内外高层次人才集聚、校企互动的现象在龙岗已越来越普遍 。港中大（深圳）所在的深圳国际大学园，是深圳重要的高校集聚区之一，也是龙岗建设大运深港国际科教城的重要支撑地 。这一区域正成为龙岗的"湾东智芯"，推动区域原始创新不断"蓄能"，为产业大区高质量转型发展"加码" 。

06

楼盘基础信息表

项目

详情

开发商

深圳市海瑞房地产开发有限公司（中海集团）

物业公司

中海物业

物业管理费

5.98 元/㎡·月

总占地面积

2.8 万㎡

总建筑面积

15.42 万㎡

容积率

4.97

绿化率

31.5 %

产权年限

2025－2095 年（70 年）

总户数

605 户

总栋数及楼高

5 栋，31–46 层

梯户比

2梯2户 / 2梯4户 / 3梯4户

车位数

1046 个

车位占比

1 : 1.73

交楼时间

2027 年 12 月

交楼标准

高品质精装

07

综合评测：高端改善首选，区域价值标杆

维度

关键指标

评测要点

区位

城市站位

龙岗大运新城“心脏”，一步大运公园/中心/天地

区位

宜居指数

永久景观+零遮挡+低密公园住区

交通

自驾

龙翔大道、水官、机荷快速交织，自驾便利

交通

地铁

距16号线龙城公园站≈800 m，步行10 min 内

商业

区域级商业

自带大运天地（华润系）已运营，未来深港中心增量

教育

确定性

未官宣，大概率港中大附属九年制，师资中上

产品

稀缺性

龙岗唯一200+㎡纯大户、2T2、户户南向

产品

得房率

新规+多阳台+花池，综合得房90-95 %

产品

层高

小4房3.0 m，大4房3.15 m，片区第一梯队

产品

立面/颜值

全落地系统窗+铝板线条，公建化立面

产品

楼间距

点式+错位布局，最大超60 m，视野无遮挡

圈层

纯粹度

605户全商品房，无回迁/人才/安居，起步600 w+

配套

车位比

1046 个/605 户≈1:1.73，大户可达1:2

竞争

区域标杆

对标鸿荣源公园大地（20 年楼龄），产品代差明显

综合

——

龙岗顶豪新标杆，区位+产品+圈层均满分

08

结语：大运中心的封面之作，深圳东部的未来之选

综合来看，中海大运玖章花园是龙岗大运新城核心区稀缺的大平层豪宅，具备以下核心优势：

地段稀缺性：项目位于大运中心十年来唯一可售的纯豪宅地块，紧邻大运体育中心和大运公园，占据"山湖双景"稀缺资源 。大运新城作为深圳六大城市会客厅之一 ，是深圳东部唯一的城市新客厅，未来随着深港国际科教城的建设完善，区域价值将进一步提升 。

产品力卓越：中海"玖章系"高端产品线，层高3.15米、得房率95%、270°全景飘窗、全屋智能系统等配置，重新定义了深圳东部豪宅标准 。全小区无小户型，四房起步 ，确保了居住品质和圈层纯粹性。项目精装标准高，采用国际一线品牌，提升了居住舒适度和资产价值 。

交通便利性：四线地铁+双城际的立体交通网络，让业主30分钟直达福田岗厦北，半小时通勤圈覆盖深圳核心区域 。深惠城际大运北站预计2026年11月通车，建成后3站可达深圳北站、8站到前海中心，进一步提升区域通达性 。

教育资源优势：项目位于道远学校与知新学校共享学区内，第一志愿可选择两校之一 ，教育质量有保障。深户业主凭借"深户+购买学区商品房"的条件，基本可确保子女就读优质学校 。

商业配套完善：项目周边商业配套成熟，大运天地、星河COCO Park等满足日常消费需求 。未来随着大运枢纽25万㎡商业体的建成，区域商业能级将进一步提升 。

生态价值突出：项目紧邻大运公园（418万㎡）和龙城公园（189万㎡），绿化率超50%，是深圳首个"国家级生态示范区" 。这种"城在山中、山在城中"的生态格局，让业主在享受都市便利的同时，也能亲近自然 。

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