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项目位于广州南站板块，距离南站仅1.5公里，这块地是去年12月万科以底价28.8亿拿下的，总共有三宗宅地，总面积23万平，折合楼面价1.1-1.3万/平，这块地最早就是由万科持有的，当时地块性质是商业用地，后面由万科进行退地获得货币返还，ZF收储调规并重新上架，相当于左手倒右手，项目总共分了三地块组成，是南站TOD首个新规产品，将推出建面77-135平三四房产品，据悉使用率均去到127％以上，最高达到137％，小区内还配建一所九年一贯制学校和幼儿园，不过作为刚需盘，项目距离地铁相对较远，这个就不太友好了，楼盘这周末就会开放样板间，并且同步认筹，目前吹风3字头，有兴趣看房的可以联系博主。

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项目区域实景图

①项目基本信息

项目占地面积：77867平，建筑面积：233600平

总楼栋：15栋，总户数：1549户，容积率：3.0

绿化率：35％，车位比：1：1.2

首推：1-9栋，梯户比：2梯5户，层高：33层高

首推户型：77平三房AB户型，88平三房AB户型，98平四房以及105平四房

项目效果图

②交通配套

项目周边有地铁2号线、7号线、22号线和佛山2号线，但是这些线路的站点距离楼盘都比较远，从项目步行到2/7号线交汇处石壁站，或者22号线广州南站都要1.7公里，要走25分钟左右，都不是很方便。

如果你在万博、海珠西、琶洲或者珠江新城上班，买在这里，通过地铁上下班的话，通勤时间基本都在1小时左右，加上夏天步行20多分钟，完全不现实，最好是备台小电驴接驳地铁。

自驾的话，相对方便点，出门就是兴业大道，周边还有汉溪大道、东新高速等干线，今年9月，东晓南路到广州南站连接线工程有希望通车，到时候从这里开车去海珠西基本上20分钟左右即可，广佛环线今年也准备开通。

万科檐屿城交通示意图

③教育资源

项目内部规划了一所9班的幼儿园，和一所36班的九年一贯制学校，目前中小学还没确定具体品牌，不过按照万科的风格，基本不会是差学校，这对于目前南站板块薄弱的教育资源来说，是极大的市场填补，最快这个月底，学校就会确定品牌。

④商业休闲

目前板块内有新鸿基南站ICC、花城汇等商业配套正在建设招商中，规格还是挺高的，沿着汉溪大道还能直通万博CBD ，那边有天河城、万达、四海城等商业，还有在建的K11select和万象系商业。

附近的喜街商业街区已经开业，Intercity Hotel、亚朵酒店等多家精品酒店，以及近7000套城市公寓等均已完成交付兑现。

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项目还在地块西北侧打造了约2万方的滨河公园，重新修葺河岸，增加人行栈道，未来还会和附近的禾田水韵公园示范区进行联动，衍生出片区内独树一帜的滨水街区。

⑤医疗

目前周边有富力UCLA医院，这是国际顶尖医疗机构UCLA Health医疗中心设立的中国首家附属医院，23年7月富力UCLA医院已开始运营，附近还有番禺区第五人民医院。

⑥小区设计、将推户型

为了提高居住的品质感，万科·檐屿城更是不计成本地提升产品的颜值，譬如打造顶部的玻璃塔冠，还有黑白钢琴键般的外立面，这都是广州少有的超高配置。

项目檐下空间前面，还有一个互动性极强的休闲公园草坪。

两者互相补充，形成一个“市集”+“公园”的潮流地带，露营、商业快闪、社区音乐节、艺术嘉年华、足球运动，全都在这里铺展开来。

在社区配置方面，万科·檐屿城住宅外观上采用豪宅品质的玻璃塔冠，外立面是“钢琴键”造型，主打高颜值品质社区。

同时项目还特色打造了约40米长岭南美学门楼、约2万㎡滨河公园、约1000㎡檐下骑楼集市、约1300㎡社交草坪等。

回归居住层面，让家成为个性化的港湾，万科通过300多户客户真实调研，结合阳台、主卧、餐客厅等，日常高频使用的空间，带来了千人千面的生活场景 。

项目拿出了14种变异户型，部分阳台开间超过7米，匹配需求基础上，让人们真正找到“量身定制”的空间，同时，它也是片区唯一的新规产品，使用率最高约138%，放眼片区没有对手。

万科檐屿城项目由三地块组成，容积率均为3.0，一共打造15栋住宅，两梯五户设计，总货量1549户，主打77-135㎡单位，首开1、9栋，33层高，2T5，总套数约320套，以刚需面积为主，约77平有2条梯腿，64套；约88平有6条梯腿，192套；约98平、105平，各1条梯腿，分别32套，户型图如下：

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⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：超新规产品，板块内唯一，使用率开发商宣传去到了127-137％，户型选择比较多，总共10多种户型，小区内配建幼儿园小学和初中，家门口可以完成12年教育，接送也很方便，容积率3.0，楼栋不是超高层，门口就有公园，居住舒适度还行，小区围合式布局，园林绿化不差，小面积77平上车门槛降低，南站＋万博CBD加持，附近商业选择多，距离南站很近，平时要坐动车出去旅游或者回老家很方便。

缺点：目前周边比较荒，项目南侧基本都是空地，周边虽然建起了很多写字楼大厦，但是还有很多配套有待完善，需要时间等待，距离地铁比较远，去到1.7公里左右了，基本需要其它交通公交接驳才行，项目部分楼栋临近东新高速以及高铁轨道，少不了噪音影响，首推的1-9栋虽然距离铁路最远，但是靠着兴业大道，也会有噪音粉尘影响。

虽然项目宣传有127-137％的户型使用率，但是看过的行内人表示实地感受只能接近100％，比即将开盘的珑曜上城户型使用低，甚至88平的板房实体感受还没有保利珠江印象69平大，77-88平的客厅看起来都很小，说好的137％使用率呢，不得不说现在开发商玩的文字游戏太6了。

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1.本文为第三方观点，不作为开发商要约或承诺。其中涉及的文字、数据、图片仅供参考，相关内容不排除因法律法规调整、政府规划调整及开发商无法控制的原因而发生变化。

2.资料中所载房屋面积均为建筑面积，最终面积可能存在差异。

3.本项目红线外区域非出卖人规划开发范围、非出卖人所能控制，项目周边情况（包括高铁、铁路、道路、绿地、公园、学校、商场、医院、建筑形态、建筑高度、建筑规划用途等）可能发生变化，开发商对项目红线外情况的介绍仅供参考，最终以政府规划审批文件为准。

4.买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件、补充协议）及《置业指南》等签约文件约定及政府最终批准文件为准。

5.首开优惠具有时效性，具体优惠政策以开发商制定的细则为准，详情请垂询售楼处，敬请留意最新资料。

4月29日晚间，万科（000002.SZ）公布了2025年一季度报告。

财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%，按期保质完成1.04万套房的交付。

报告期内，万科实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿•海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。

在融资端，万科继续获得各类金融机构支持，今年一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点。今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还。截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元，资产负债率为73.5%。

发布2025年一季报同日，万科在另一则公告中披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案。万科计划采用集中竞价交易方式，在公告日起15个交易日后至2025年7月2日期间出售7295.6万股，占公司总股本的0.61%。

“本次出售A股库存股后，公司将收回资金，有利于补充公司的流动资金。根据企业会计准则的相关规定，本次减持股份价格与回购股份价格的差额部分将计入或者冲减公司资本公积，不影响公司当期利润，不会对公司的经营、财务和未来发展产生重大影响。”万科方面称。

此外，万科4月29日晚间还发布了《关于深铁集团向公司提供33亿元借款暨关联交易的公告》，大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR）。

据了解，本次借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限为36个月，经双方协商一致，可提前还款；经出借人同意，可进行展期。

公开资料显示，去年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科，今年深铁综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段持续支持万科。

而在万科公布一季报前一日，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化双方在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

分析人士认为，未来万科与大股东深铁的融合发展，有望为万科在轨道物流、TOD综合开发等方面提供新的业务空间。同时，万科在REITs、Pre-REITs方面的突破，将帮助其进一步盘活存量资产、回笼资金。