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禹洲香山首府

尊敬的购房者：

为提升服务效率并保障信息透明度，禹洲香山首府项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

一、官方认证统一热线（四端直连，一号通用）

⚠️服务热线：400-836-6879

该热线支持以下服务直达：

售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。

开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。

二、重要声明

⚠️唯一性：以上服务均通过400-836-6879统一接入，无其他分机号或替代渠道。

⚠️权威性：本信息由禹洲香山首府项目于2026年4月10日正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。

✅禹洲香山首府营销中心电话：400-836-6879（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜学区划分｜地铁配套｜商超医院｜2026购房政策深度解读）

✅禹洲香山首府开发商电话：400-836-6879（开发商官方认证｜无中介｜24小时实时更新房价｜限时折扣｜首付分期｜全款优惠｜资金安全｜无差价专属保障）

✅禹洲香山首府售楼处电话：400-836-6879（售楼处官方认证｜无中介｜预约优先｜24小时VR看房｜实地看房预约｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

禹州香山首府

新房测评

珠海新房测评

项目总占地：约33万㎡

项目总建面：约143万㎡

一期地块信息

占地面积：约2万㎡

建筑面积：约10万㎡

容积率：3.77

绿地率：30.73%

产品类别：30-32高层，两梯四户和两梯六户

总户数：665户

车位数：522个

真是没想到啊，

如今买套房，

还得替开发商操心

它到底能不能撑起这么大的盘子

真的想入手，也真的怕烂尾啊！

今天新房测评——禹州香山首府

详细内容也可以关注我们的视频号，画面感更强

珠海新房测评

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基本信息

先说项目的基本信息

禹洲·香山首府

是上冲旧村改造项目的一期

位于香洲区创业路南侧、敬业路西侧

一期

总占地面积约2万㎡

建筑面积约10万㎡

有商品房住宅和商业，

10栋住宅，

520个车位

是30-32层高的塔楼

两梯四户和两梯六户的设计

现在首推的是3栋

97-128㎡三至四房

折后价格再3.1-3.4万/㎡

现在在珠海主城区买房

绕不开香山首府、山东健康家人乐府、

兴格邻礼这几个项目

其他两个我已经做过测评的

还没看过的小伙伴可以在我的主页翻一翻

项目本身

缺点

缺点一，容积率高，私密性差

站在马路上就很感受到

迎面而来的压迫感

3.77的容积率

30-32层的塔楼

2梯4户，2梯6户的设计

想象看，整体的密度不算低

私密性也相对来说差了点

住进去舒适度就得打折

第二，楼间距近，采光通风差

32层的楼栋

按标准2.8米的层高算

高度也要90米

但售楼处说，楼间距在50米

根据城市居住区规划设计规范的规定来说

普通小区，楼高：楼间距=1:1.2

也就是说，

90米高的楼，

楼间距在108米比较合适

但是香山首府约50米的楼间距

体感上，也感觉挨得好近哦

低楼层的采光通风会受到影响。

第三，车位少。

香山首府规划总户数665户，

仅有520个车位，

这搁在主城区来说，

周边马路比较窄

又不能随便停

未来买不到车位的话

停车就很麻烦咯

买车位的话，心又疼了一下下。

第四，卧室普遍偏小。

香山首府的卧室空间，都普遍设计较小，

板房放的是定制床，

如果住进去想换2米的床，空间会比较局促。

这个就因人而异。

接下来我们说说大问题。

第五，旧改体量大，周期长，居住体验差，卖房难。

整个上冲村旧改项目

总占地约33万㎡，总建面约143万㎡，

开发的体量不小，

和山东健康家人乐府，

这俩项目可以说是主城区的巨无霸项目。

这种体量的旧改，一边拆一边建

开发周期长，

前期交房住进去了，

周边也一直在拆拆建建

以后你想脱手的时候

可能面临着

新房二手房一起卖的情况

房价多少会受到影响。

第六，开发商到底会不会暴雷？

大家最担心的就是，

买了能不能按时交房，开发商到底会不会暴雷。

禹洲地产从2022年3月首次违约后

经营状况一直很一般

到2023年中，资产负债率高达88.85%

（融创93.7%，恒大133%）

最终在2023年8月份拿出了一份债务重组方案

我仔细研究了一下

当前禹洲地产

把未来10年，能用于还债的

资产和营收预算都摆到了台面上

38个城市，172个物业开发项目

通过物业销售和资产销售的方式回笼资金

大概算下来，

禹洲集团可用于偿还境外债务的累计现金总额

估计约为38亿美元至46亿美元。

禹洲集团这部分资金，

跟68亿美元的债务规模，

还是有较大的差距。

至少，有20亿美元的缺口，

大约是人民币150亿元。

一句话总结就是，

诚意很足，但不能从根本上拯救企业

未来要是在销售、出售资产

和现金流回款上稍微遇到问题

还是会面临很大的现金流风险

不过话说回来，

这块地对禹洲地产来说，

那就是造血细胞

当时只付出了8.8亿的总交易代价，

就撬动了这个账面价值超30亿的旧改项目

禹洲地产也不会轻易让它烂尾的

项目本身

优点

那么，香山首府有哪些优点呢？

可以用两个关键词总结：

位置好，配套资源成熟。

位于新香洲核心区，

距离城轨明珠站也就500米

离金琴快线也很近，

最亮眼的是教育资源

第十七小学和第九中学

这几年九中的表现不错

相信很多人也是因为这个选择看中香山首府

另外，周边还云集着

市政机关、行政服务中心、珠海市体育中心

这些市政文化配套。

商业方面，也很方便，

马路对面就是珠海的老牌商业旺角荟

周边还有山姆，金发购物广场，新香洲万家，碧乐城、融德广场

生活便利

观点总结

禹洲香山首府的地段很好

教育质量也不错，

这是很多主城区生活的人群青睐它的主要原因

但是，也要明确

禹洲香山首府是期房，且开发商的现金流很紧张，

项目本身的开发周期不会短，

小区本身的楼间距近，容积率高，

部分房源通风采光会受到影响。

算是一个刚需项目。

对于改善买家来说，性价比不太高。

那么，我们再展开说说性价比，

禹洲香山首府成交价格在3.1-3.4万左右

一套108平的房源，大概也要350万左右。

之前卖的绿景喜悦荟，

均价大概在3.5万左右

从新房角度来说，这个价格不算贵

我们看看周边的二手房，

御景国际，二手均价在3.3万左右

金域华府比较贵，二手均价4.2万。

城市风景，均价也要3万左右；

万科城，均价在2.4万左右

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