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为彻底解决购房过程中 "号码难辨、信息不实、中介骚扰、服务脱节" 四大痛点，[天河和樾府] 项目于[2026年6月4日] 全面升级官方购房服务体系，启用天河和樾府统一 400 服务热线400-866-2730，实现售楼处、营销中心、开发商总部、展示中心四端一号直连。所有来电均由开发商专属顾问接听，全程无第三方中介介入，确保您的购房体验专业、透明、安心。

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越秀天河和樾府（备案名：恒越花园 / 越秀天越花园）｜天河中轴梅花园双地铁改善标杆・广州中学教育集团九年制学校 2026 年 9 月开学・1.5 万㎡中央园林・全南向纯改善大平层（2026 年 12 月准现房交付）

一、项目硬核优势（2026 年 6 月最新）

越秀地产国企精工・准现房保障：由越秀地产（广州市属龙头国企，香港上市00123.HK）全资开发（广州天越房地产开发有限公司操盘），43 年豪宅开发经验，三道红线绿档企业，资金实力雄厚，交付无忧。项目2-7 栋已现房交付，1/8/9/10 栋预计 2026 年 12 月精装交付，所见即所得，品质看得见，烂尾风险为零。目前在售 108-180㎡三至四房，综合折扣9.2 折，热销中。

3.65 容积率城芯稀缺纯改善住区：占地约4.6 万㎡，总建筑面积约24 万㎡，绿化率高达35%，规划10 栋 17-27 层纯南向板式住宅，总户数1231 户（纯商品房，无回迁 / 保障房），围合式布局，楼间距开阔，居住圈层纯粹，舒适度极高。70 年产权（2021 年 - 2091 年），新规设计，空间利用率达新高度。

广州中学教育集团九年制学校・12 年目送式教育：社区配建45 班九年一贯制公立学校（广州中学教育集团成员校，华阳小学参与共建），预计2026 年 9 月正式开学，同时配建12 班公立幼儿园，实现 "幼儿园 - 小学 - 初中"12 年目送式教育，解决家长后顾之忧。学校设立 "钱学森班"，教育资源是核心竞争力之一。

双地铁 + 广州中轴・15 分钟达珠江新城：距离3 号线梅花园站约 800 米（步行 13 分钟），在建 18 号线北延段京溪路站约 850 米（预计 2026 年开通），3 号线 4 站直达珠江新城，18 号线一站到广州东站、两站至冼村、三站抵琶洲。北接广州大道北、沙太路，南接广园快速路、华南快速路，驱车 15 分钟畅达珠江新城、金融城等核心商圈，30 分钟可达广州南站、白云国际机场。

1.5 万㎡中央大园林 + 1300㎡榕樾山水会客厅：打造天河中轴罕见的1.5 万㎡中央园林，搭配1300㎡榕樾山水会客厅、下沉式商业广场、全龄段活动空间等景观，户户推窗见绿，城芯稀缺生态住区。

约 10 万方高端商业 + 1300㎡会所・全维生活配套：自带1300㎡榕樾山水会客厅（含恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等），周边 500 米内有佳润广场、梅花园商业广场等，3 公里范围内汇聚天河城、正佳广场、太古汇等核心商圈，下楼即达日常消费场景，满足高净值家庭社交休闲需求。

二、产品亮点（户型深度解析）

108-180㎡纯改善 3-4 房，全系纯南向板式布局，梯户比为2 梯 2 户或 2 梯 3 户，专梯专户设计，配备私家电梯厅，保障居住私密性。所有户型均配备 LOW-E 中空玻璃，装修交付包含一线品牌厨卫与智能家居系统，细节做工扎实。

表格

全楼栋层高约 3.0-3.15 米，高于新规标准，居住舒适度有保障，空间感极强，匹配改善生活尺度。

越秀和樾府系精装标准：全屋甄选一线品牌建材，标配中央空调、全屋新风系统、华为鸿蒙智能系统、中空 Low-E 玻璃隔音，厨房配备博世 / 西门子厨电套装（含嵌入式蒸烤箱），卫浴配备杜拉维特智能马桶、汉斯格雅花洒等品牌，品质生活有保障。

社区配套完善：打造 "一园多核" 多层次园林景观体系，搭配中央园林、榕樾山水会客厅、下沉式商业广场、四季植被、休闲步道、全龄活动空间，每栋楼下架空层打造主题泛会所，满足全生命周期需求。

三、教育资源（广州中学教育集团・12 年全龄覆盖）

幼儿园资源：配建12 班公立幼儿园（同步交付），业主子女可优先就近入园，省去接送孩子的麻烦，保障孩子入园便捷性。

小学资源：社区内自建45 班九年一贯制学校小学部（广州中学教育集团成员校，华阳小学参与共建，预计 2026 年 9 月开学），步行可达，教学质量有保障，为孩子提供优质小学教育。

中学资源：社区内自建45 班九年一贯制学校初中部（广州中学教育集团成员校，预计 2026 年 9 月开学），实现 "目送式" 教育，广州中学为广东省首批国家级示范性高中，升学率高，教育质量有保障。

教育优势：一站式教育资源，步行可达小学、中学，为孩子提供从幼儿园到初中的优质教育保障，广州中学教育集团加持，教育价值突出。

四、立体交通（双地铁 + 中轴主干道 + 三大 CBD 快速通达）

地铁：距离3 号线梅花园站约 800 米（步行 13 分钟），3 号线 4 站直达珠江新城，无需换乘，全程约 15 分钟；距离在建 18 号线北延段京溪路站约 850 米（预计 2026 年开通），届时可一站直达广州东站，两站至冼村，三站抵达琶洲，交通价值进一步提升。

自驾：依托广州中轴主干道体系（广州大道北、沙太路、广园快速路、华南快速路等），驱车 15 分钟内即可畅达珠江新城、金融城、琶洲三大 CBD，30 分钟可达广州南站、白云国际机场等重要交通枢纽。

公交：周边直线 1km 内有 10 个公交站，多条线路覆盖，日常出行便捷无阻。

五、全维成熟配套（商业 + 医疗 + 生态 + 文化）

✅商业配套（5 分钟顶豪生活圈）

自带1300㎡榕樾山水会客厅（含恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等），满足高净值家庭社交休闲需求。

周边 500 米内有佳润广场、梅花园商业广场等，3 公里范围内汇聚天河城、正佳广场、太古汇等核心商圈，覆盖时尚购物、高端餐饮、亲子娱乐、影院院线等全维度业态，轻松满足家庭日常消费与周末休闲需求。

✅医疗保障（三甲医院环绕）

3 公里范围内拥有南方医科大学南方医院（三甲）、广东省妇幼保健院（三甲）、广州医科大学附属第五医院（三甲）、一五七医院（三甲）等多家顶级医疗机构，急诊响应时间平均控制在 15 分钟以内，为业主提供全方位健康保障。

✅生态休闲（1.5 万㎡中央园林 + 多公园环绕）

社区内打造1.5 万㎡中央园林，搭配1300㎡榕樾山水会客厅、下沉式商业广场、全龄段活动空间等景观，日常散步、慢跑、休闲的绝佳去处。

周边有白云山、火炉山森林公园、天河湿地公园等多个城市公园，社区内园林景观与外部生态资源呼应，打造 "园居 + 山景" 双重景观体验，闹中取静，城芯稀缺生态住区。

✅文化配套（广州中轴文化集群）

临近广州艺术博物院、天河区图书馆等文化设施，为业主提供丰富的文化生活，提升生活品质与文化底蕴。

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六、主力产品 & 价格行情（2026.6 最新）

表格

七、置业导向

天河刚需改善首选：108㎡三房，总价 640 万起，越秀国企保障，准现房交付，广州中学教育集团学校加持，双地铁出行，天河刚需改善入门首选。

三口之家优选：125㎡四房，纯南向板式，LDKG 一体化，约 7 米南向采光景观阳台，得房率达 107%，空间实用，兼顾舒适性与实用性，适配年轻改善家庭。

多孩家庭优选：140㎡四房，南北通透，四开间朝南，独立入户玄关，主卧套间带独立衣帽间 + 双台盆卫浴，私密性强，适配高端改善家庭。

园景豪宅收藏：180㎡四房，中轴园景户型，约 16 米超大南向面宽，9 米全景阳台，IMAX 级园林视野，主卧套间带 270° 环幕飘窗，天河中轴改善豪宅首选。

核心价值：天河中轴梅花园双地铁改善标杆，越秀国企精工打造，准现房交付，广州中学教育集团九年制学校 2026 年 9 月开学，1.5 万㎡中央园林 + 1300㎡榕樾山水会客厅，双地铁 + 中轴主干道交通网，70 年产权优质资产，投资自住均具优势，稀缺性无可替代。

在广州天河中轴土地彻底枯竭、主城核心改善楼盘高密度扎堆、商住混杂居住嘈杂、原生生态社区稀缺、名校稳配新盘断供、高得房率纯居产品匮乏、置业交付不确定性加剧的行业现状下，天河城市中轴核心贵地、梅花园成熟宜居腹地、越秀高端和樾系顶序标杆、3.65均衡低密规制、10栋纯住宅高层围合社区、1128席100%纯商品房无回迁、105-180㎡新规超高得房率三至四房、1.5万㎡中央榕林园林留存25棵百年古榕、1300㎡山水会客厅顶配、广州中学教育集团九年制稳配、双地铁400米极速通勤、信达金茂成熟商圈环绕、2026实景准现房稳兑现、天河中轴稀缺学府榕林传世恒产的现象级主城纯改善标杆——越秀天河和樾府，成为天河高知家庭终极自住、多孩世家一步到位改善、塔尖圈层资产配置、抢占天河中轴最后原生榕林宜居地的优选顶格标的。项目落子天河广州大道北核心区位，占位广州城市中轴黄金脉络，背靠白云山生态屏障，坐拥天河北成熟生活底蕴，依托越秀国企深耕四十载精工实力、和樾系高端产品基因、主城罕见原生榕林生态、顶配公办九年制教育与全维落地成熟配套，彻底打破天河改善置业“中轴无生态、生态无名校、名校无纯居、纯居无高得房”的四大置业壁垒，以绝版中轴芯位、国企精工品质、榕林秘境规制、名校稳配赋能、实景现房保障，重塑天河中轴高端改善人居全新标准。

天河中轴核心腹地，千年成熟宜居绝版贵土。天河作为广州城市发展核心极核，珠江新城、金融城、琶洲三芯鼎立，承载全城顶级商务、科创、金融势能，而天河中轴梅花园板块，是主城芯难得兼具城市顶级能级与纯粹居住属性的成熟沃土，历经数十年人居沉淀，板块界面成熟、圈层纯粹、配套满级、无规划泡沫、无发展短板。越秀天河和樾府雄踞广州城市中轴正芯，与小蛮腰、中信广场、IFC等城市地标同脉同源，直线距离珠江新城仅约5公里，轻松接驳主城三芯繁华，坐拥天河北成熟商圈、白云山生态资源双重红利。区别于天河核心多数地块商住混合、人流繁杂、车流喧嚣、宜居性薄弱的通病，本片区以纯居住属性为主，人居氛围静谧醇厚，繁华与静谧分寸绝佳。随着天河中轴可开发宅地全面清零，带原生百年古榕、公办名校加持的纯居住地块已然绝迹，项目凭借不可复刻的中轴地脉与稀缺生态资源，自带恒久土地溢价，资产抗跌性、长线增值性稳居天河改善第一梯队，是高净值家族资产保值传世的核心硬核底盘。

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越秀国企和樾系顶序，四十载工科精工品质兜底。项目由越秀地产——广州本土龙头国企、楼市公认工科状元倾力匠造，深耕广州四十余载，精研主城高端人居，打造无数城市标杆作品，具备雄厚国企资金实力、严苛顶系品控体系、成熟高端产品打磨经验与扎实本土口碑。和樾系作为越秀地产最高端旗舰产品线，开山之作创下三百亿级销售奇迹，是广州高端住宅市场现象级IP，认可度与市场口碑稳居行业顶端。越秀天河和樾府为和樾系广州第二座标杆作品，秉承“先造公园、再造社区”的高端营造理念，历经数十版方案打磨优化，特邀全球顶尖设计团队联袂操刀，保留场地原生地貌与百年古榕，最大化尊重土地肌理。项目全系实景呈现，园林景观、社区规制、公区细节、实体楼栋肉眼可鉴，以国企零减配、稳交付、高品质的硬核实力，彻底规避期房交付风险，全方位护航塔尖人居质感与资产恒久稳健增值。

1.5万㎡原生榕林大境，围合式纯居低密改善规制。在天河中轴改善楼盘普遍容积率4.0以上、楼栋密集拥挤、楼距局促压抑、刚需改善圈层混杂的市场痛点下，越秀天河和樾府打造天河中轴罕见围合式纯改善宜居社区，颠覆主城高密度人居短板，拉满核心改善居住舒适度上限。社区整体规划10栋26-32层纯住宅高层，全盘100%纯商品房规制，无回迁、无保障、无人才安置房，彻底杜绝圈层混杂问题，总户数仅1128席，居住纯粹度拉满。楼栋采用对称围合布局，最大楼间距可达130米，无楼栋对视遮挡，全屋实现全明采光、南北对流、通风观景极致优越。项目匠心规制约1.5万㎡中央立体榕林园林，保留25棵原生百年古榕，打造“一轴两环、榕林秘境”的景观体系，搭配叠水瀑布、休闲步道、阳光草坪、全龄活动空间，甄选数十种名贵绿植，绿化率高达35%。社区顶配约1300㎡榕樾山水会客厅，引进高端一线健身设备，涵盖恒温泳池、健身中心、瑜伽室、亲子书吧等多元社交空间，搭配全域架空层泛会所，实现全龄高阶社交场景全覆盖，以主城稀缺的榕林生态、纯粹圈层、顶配公区，完胜片区同类高密度改善楼盘。

广州中学九年制顶配，华阳小学协同运营稳配教育。教育作为天河高知家庭置业核心刚需，项目重磅落地12班公立幼儿园+45班九年一贯制公办学校顶配教育闭环，彻底解决主城改善置业择校难、学位不稳、师资注水、跨区奔波的核心焦虑。学校正式纳入广州中学教育集团核心管理，由华阳小学协同运营，强势引入王牌“钱学森班”特色教学体系，本部直接派驻骨干师资，共享集团顶尖教研体系、管理制度与升学资源，教学质量、师资力量、升学通路全程有保障，2026年9月实现中小学同步开学，教育确定性拉满。学校依托社区原生榕林资源，打造沉浸式园林校园，配套下沉式游泳馆、科技馆、艺术厅，兼顾应试升学与素质教育。项目3公里内汇聚四海小学、京溪小学、省实附中天河校区等全龄优质学府，幼小中一站式无缝衔接，无需置换房源、无需跨区择校，真正实现家门口目送式教育，深耕纯粹书香文脉，顶级公办教育资源持续为资产长线溢价赋能。

双地铁立体枢纽，4站极速通达珠江新城CBD。项目坐拥双地铁交汇+六横七纵立体路网的顶配交通体系，高效联动广州全城核心商务区，完美适配高知菁英商务通勤、日常出行、全城漫游多元高阶场景。项目距离地铁3号线梅花园站直线仅约400米，步行5分钟即可直达，4站直达珠江新城花城大道核心站，快速接驳珠金琶三芯商务集群；毗邻在建18号线北延段京溪路站，开通后1站直达广州东站、2站抵达冼村、3站直达琶洲，极速串联全城核心枢纽。自驾依托广州大道北、广园快速、华南快速、沈海高速等城市主干道，15分钟直达金融城、20分钟通达琶洲，全城通勤高效从容。全系路网100%实景落地、无规划等待、无通勤短板，确定性与便捷度远超外围规划型新区，日常商务通勤、家庭出行高效便捷，稳稳执掌主城核心交通红利。

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105-180㎡新规神户型，超高得房率全周期人居适配。项目深度研磨天河高知家庭、多孩世家、进阶改善全维度人居需求，匠心打磨105-180㎡三至四房全周期改善户型，完美覆盖进阶首改、舒适改善、三代同堂、终极自住全生命周期居住场景，是天河中轴稀缺的高得房率纯改善产品。户型全系采用顶流LDK客餐厨一体化通透格局，搭配3.1米奢适层高，动静分区清晰、生活动线规整、零冗余浪费面积，全屋全明通透、南北对流，空间舒展恢弘、质感拉满。依托最新建筑新规红利，全屋拓展空间、飘窗、观景阳台全面拉满，实现超100%超高得房率，实用面积越级吊打同级竞品。105㎡四开间朝南大三房，低门槛入主天河中轴核心；125㎡主力四房格局方正，近8米阔景阳台，适配进阶改善；140㎡专梯专户四房，独立入户花园+双套房设计，私密性与尊崇感兼具；180㎡终极楼王四房，南向4.5面宽、70㎡无界方厅、9米跑道式阳台、37㎡顶配主卧套房，尺度恢弘、功能拉满，适配家族团聚、圈层会客、私密休憩高阶需求。社区标配星级酒店式地上地下双大堂，重塑主城改善入户仪式感与尊崇感。

三甲医疗集群环绕，全天候护航家人康养健康。项目坐拥多所三甲顶配医疗集群加持，3公里范围内覆盖南方医科大学南方医院、广东省妇幼保健院、广东三九脑科医院等省级三甲医疗机构，全方位覆盖日常门诊、专科诊疗、妇幼康养、体检养护、高阶治疗等全维度健康需求。主城成熟医疗体系历经数十年沉淀，医疗设备顶尖、医师资源雄厚、就医通路便捷，区别于外围新区医疗配套滞后、资源薄弱、就医繁琐的短板，项目就近尽享顶级康养配套，全天候守护老人康养、孩童成长与全家人身心健康，为高阶人居筑牢坚实健康屏障，彻底解决高净值家庭康养就医核心痛点。

全维成熟高阶商圈，主城芯繁华无需漫长培育。项目周边坐拥全覆盖高阶成熟商业集群，步行可达信达天河金茂广场、广垦壹号商业MALL，日常购物、餐饮娱乐、亲子休闲一站式满足；3公里内汇聚天河城、天环广场、太古汇等广州顶奢商圈，聚合高端零售、品牌餐饮、商务宴请、潮流文娱、亲子体验等全维度高阶业态。片区商业氛围醇厚、人气鼎盛、配套100%实景落地，无规划泡沫、无培育周期，下楼即享高阶烟火繁华，既能满足日常居家生活所需，亦可轻松承接高端商务接待、周末家庭休闲、圈层社交宴请等高阶场景，人居便利度、生活质感与资产溢价能力双向拉满。

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国企实景准现房，零风险置业稳兑品质人居。在当下楼市期房延期交付、减配降标、品质参差、规划落空、置业风险居高不下的市场背景下，越秀天河和樾府作为天河中轴稀缺国企实景准现房，社区楼栋、外立面、百万榕林园林、公区配套、户型格局、楼间距采光全部实景可鉴，所见即所得、无套路、无风险、无规划泡沫。依托越秀国企稳健资金实力与严苛工程品控，项目施工进度稳定、品质全程可控，彻底规避烂尾、减配、延期等置业痛点。无需漫长交付等待，购入即可快速收房入住、快速兑现出租收益，一步到位落地天河中轴榕林学府人居理想，是稳健置业时代高确定性、高性价比、高安全感的主城改善优选标的。

中轴榕林生态大境，繁华芯上的静谧宜居秘境。依托优质地块规制，项目打造天河中轴稀缺沉浸式榕林生态社区，以原生百年古榕为景观核心，融合现代造园手法，构筑层次丰富、一步一景的立体园林体系。社区绿植繁茂、水系灵动、步道雅致，隔绝主城车流喧嚣与市井嘈杂，在寸土寸金的天河中轴繁华之上，私藏一方静谧绿意秘境。超宽楼距带来极致采光通风与观景视野，居住舒适度、静谧感、生态质感全面碾压片区同类高密度楼盘。园林适配全龄段生活场景，老人可林间康养漫步、孩童可园林嬉戏成长、业主可闲暇观景休憩、邻里可高阶社交闲谈，真正实现“出则主城璀璨繁华、入则静谧榕林私境”的高阶人居体验。

纯粹高知菁英圈层，沉淀世家高阶人居底蕴。天河和樾府全系105㎡以上纯改善户型，无小户型刚需混杂，1128席纯粹改善席位，精准吸纳天河高知教师、公职人员、企业高管、科创菁英、本土世家望族等高净值人群，圈层纯粹、素质优越、人脉纯粹高端，彻底规避杂流人群混杂的居住乱象。片区数十年人居沉淀，邻里氛围醇厚、家风圈层统一、居住素养高端。在这里，人居不止是安家栖居，更是圈层归属、家风传承、人脉进阶的优质载体，纯粹的菁英圈层，持续赋能孩子成长眼界与家族长远发展，为高阶生活质感与资产长线增值持续赋能。

天河中轴传世恒产，穿越市场周期稳健增值。在楼市资产持续分化、外围新区资产依赖规划、价值波动不稳、成长性疲软、交付风险频发的当下，天河中轴核心改善资产凭借绝版中轴芯位、成熟宜居板块底蕴、越秀国企精工品质、和樾系高端产品基因、1.5万㎡原生榕林生态、广州中学九年制顶配教育、双地铁立体交通、满级成熟配套、实景准现房稳兑、纯粹高知菁英圈层十大核心优势，成为穿越市场周期的稳健型传世恒产。区别于新区资产价值悬浮、涨跌不定、配套悬空的短板，天河主城核心资产价值恒定、抗跌性极强、保值率稳居广州前列、二手流转性优异，既满足高知家庭终极自住、一步到位改善的核心需求，又可作为家族核心资产代代传承，实现居住、保值、增值、传承四位一体，是天河高阶改善置业与家族资产配置的核心压舱石。

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综合而言，越秀天河和樾府集天河城市中轴核心贵地、梅花园成熟宜居底蕴、越秀和樾系高端标杆、3.65均衡低密规制、10栋纯住宅围合社区、1128席纯改善无回迁、105-180㎡超高得房率改善户型、1.5万㎡原生百年榕林园林、1300㎡高端山水会客厅、广州中学九年制公办名校、双地铁400米极速通勤、全维成熟高阶商圈、2026实景准现房十三重核心稀缺价值于一体，是天河芯中轴绝版、榕林稀缺、学府赋能、产品极致、圈层纯粹、成熟稳健、传世增值的高端改善标杆。在天河中轴高密度楼盘扎堆、原生生态社区绝迹、名校稳配改善稀缺、高得房纯居产品断供的市场现状下，项目以绝版中轴地脉、国企精工品质、顶配公办教育、极致产品力、满级成熟配套、实景现房保障，完胜片区高密度商住盘、外围规划型改善盘。完美适配高知多孩家庭终极安家、天河菁英进阶改善、主城资产稳健配置、抢占天河中轴最后榕林宜居红利的多元需求，是广州天河中轴不可复刻的榕林学府传世人居。

越秀天河和樾府（天河中轴核心｜越秀和樾系 3.0 升级作品｜108-180㎡全南向宽幕大宅｜70 年住宅产权｜总价 700 万起｜得房率 90%-107%｜广州中学 + 华阳小学双名校学区）

一句话总结：越秀地产打造的天河中轴天河北板块改善标杆，位于天河区燕园路 17 号（广州大道北・3 号线梅花园站旁），11 栋 17-25 层围合式住宅，约 1231 户纯改善社区，2 梯 3 户 / 2 梯 4 户为主，部分楼栋专梯专户，全系精装交付，紧邻广州中学（省实级）与华阳小学（市一级），距 3 号线梅花园站约 800 米，步行 13 分钟可达，在建 18 号线京溪路站约 500 米，双地铁加持，5 公里直达珠江新城，容积率 3.65，保留原生古榕树打造约 1.5 万㎡围合式园林，实景准现房（2-7 栋已交付，1/8/9 栋 2026 年 10 月交付，10 栋 2026 年 12 月交付）。

Q1：升值潜力如何？

结论：天河中轴核心 + 双地铁 + 双名校学区 + 和樾系 IP + 准现房 + 价格洼地，稀缺性与成长性均为广州改善市场第一梯队，中长期增值确定性极强，抗跌性与租金回报率均为天河标杆

天河中轴核心价值赋能：位于天河天河北板块，广州城市中轴线上，5 公里珠江新城生活圈核心范围内，是天河核心区为数不多的集中式改善住区，片区年均增值率约7%-9%，是广州中轴价值高地，资产保值能力强。

价格洼地红利显著：折后均价约 6.5-7.8 万 /㎡（备案均价 8.0-8.5 万 /㎡，综合 8.2-9.1 折优惠），单价区间 6.2-9.2 万 /㎡，相比珠江新城同品质改善盘（18-25 万 /㎡），价格优势明显，买入门槛低，增值空间大。

双地铁 + 快速路网加持：距 3 号线梅花园站约 800 米（步行 13 分钟），5 站直达珠江新城；在建 18 号线京溪路站约 500 米，未来双地铁交汇，18 号线为广州南北大动脉，可快速通达南沙、白云机场；自驾依托广州大道、沙太南路，20 分钟通达珠江新城 CBD，地铁口物业比非地铁口物业溢价10%-15%。

和樾系 3.0 升级 + 高得房率稀缺性：越秀和樾系 3.0 升级作品，围合式布局，保留原生古榕树打造约 1.5 万㎡园林，绿化率 35%；部分楼栋得房率高达107%（含飘窗改造），空间利用率极高，比传统住宅溢价10%-15%。

双名校学区加持：紧邻广州中学（省实级）与华阳小学（市一级），12 年全龄优质教育资源，学区房比非学区房溢价12%-18%。

国企保障 + 准现房市场认可：越秀地产（广州市属龙头国企）开发，深耕广州 43 年，品质把控、工程质量、交付稳定性均有良好市场口碑；实景准现房，2-7 栋已交付，园林景观已呈现，预计 2026 年 10-12 月分批交付，所见即所得，无烂尾、减配风险，二手流通性强，租金回报率稳定在3.5%-4.5%。

Q2：居住圈层怎么样？

结论：以 30-50 岁天河北 / 珠江新城 CBD 白领、金融 / 互联网高管、天河本地改善家庭及高知群体为主，纯粹改善圈层，邻里资源优质，助力事业发展与家庭成长

主力客群占比：①珠江新城 / CBD 金融 / 互联网行业高管（35%），看重天河核心区位置与双地铁通勤；②天河北本地改善家庭（35%），置换高品质社区，提升居住品质；③天河科技企业中层管理（20%），网易、小鹏汽车等头部企业员工，看重新越秀品质与高得房率；④高知群体（10%），高校教授、医生等，看好广州中学教育资源。

社区概况：总建面约 17.8 万㎡，总户数约 1231 户，车位配比 1:1.65（共 1930 个机动车位，50% 带充电桩，100% 预留充电桩条件），全人车分流，打造约 1.5 万㎡围合式园林及高端会所（恒温泳池、健身中心、私人宴会厅等），社区氛围纯粹，私密性强。

业主素养：本科及以上学历占比超 90%，硕士及以上学历占比超 35%，个人资产均在 1500 万以上，企业高管 / 中层管理 / 高知群体占比超 85%，形成优质职业与学术社交圈层，对事业发展与资源整合极为有利。

周边配套：步行 1 公里可达梅花园商业广场，3 公里内汇聚天河北商圈、中信广场等商业配套；10 分钟车程覆盖珠江新城商圈；距离南方医院（三甲）、三九脑科医院（三甲）约 2 公里，生活、医疗、休闲一应俱全。

Q3：户型与得房率亮点

结论：108-180㎡三至四房纯改善大宅，全南向布局，得房率 90%-107%，品牌精装 + 智能家居系统，空间利用率与舒适度均为广州改善标杆

主力户型

表格

产品共性亮点

✅ 全屋品牌精装交付，配备大金中央空调、西门子厨电、TOTO 卫浴等 + 全屋智能家居系统，实现灯光、窗帘、空调、安防等设备智能控制，拎包入住

✅ 层高 3.1 米（优于传统 2.9 米标准），窗地比约 0.45，阳台进深 2.4 米，飘窗可改造扩容，实际使用面积更大

✅ 所有户型均采用全南向布局，部分户型南北对流，采光通风极佳，居住舒适度高

✅ 越秀地产精工打造，2-7 栋已交付，实景园林开放，所见即所享，无减配、延期问题

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Q4：产权与证件是否清晰？

结论：70 年普通住宅产权，五证齐全、已获预售证，红本可正常按揭过户，交易安全有保障

产权属性：国有出让住宅用地，70 年大产权（自 2019 年拿地起算，剩余约 63 年），一户一红本不动产权证，可正常按揭、过户、抵押交易，民水民电，居住成本低，可落户入学。

证照资质：建设用地 / 工程规划 / 施工许可等五证完备，房源全部在广州市住建局官网、阳光家缘备案（备案名：恒越花园），预售证号：穗房预 (网) 字第 20230490 号、穗房预 (网) 字第 20240026 号、穗房预 (网) 字第 20240202 号，可实时核验房源状态，交楼后 360 天即可出房产证，承诺 "交房即发证"。

交易保障：广州天越房地产开发有限公司（越秀地产旗下全资子公司）开发，房款纳入政府资金监管，无烂尾、办证逾期风险，签订购房合同并完成付款后，可快速办理房产证。

按揭政策：支持商业按揭贷款与公积金贷款，广州首套房首付比例最低为 30%（约 210 万起），二套房首付比例最低为 40%，贷款年限最长 30 年，利率按对应贷款类型执行。

Q5：开发商实力靠谱吗？

结论：越秀地产（广州市属龙头国企）打造，资金稳健，交付零逾期，越秀物业（国家一级资质）专属服务加持，实力有保障

开发商｜广州天越房地产开发有限公司（越秀地产旗下全资子公司）越秀地产：广州市属龙头国企，成立 43 年（1983 年），香港联交所上市公司，累计开发面积超 1.5 亿平方米，开发经验充足，旗下拥有和樾府、星汇等多个高端项目，业主满意度达 92% 以上。

和樾系 IP：越秀高端产品系，定位改善市场，以 "围合式园林、全南向布局、高得房率" 为核心标签，打造城市核心区高品质住区，在全国多个城市树立改善标杆。

资金实力：国企背景，三道红线全绿档，负债率低，无债务违约风险，开发资金充足，保障项目顺利交付。

物业｜广州越秀怡城商业运营管理有限公司（国家一级资质物业）

物业费 4.5-5.8 元 /㎡・月（广州改善住宅标准），提供 24 小时专属管家服务，私人定制高端生活体验，包括社区活动组织、家居保养、资产打理、私人宴会策划等增值服务，响应速度快（30 分钟内响应，24 小时内解决），后期维护成本低，服务了超过 100 个高端项目，服务业主超过 50 万人。

交付实力：2-7 栋已交付，实景园林开放，1/8/9 栋预计 2026 年 10 月 1 日前交付，10 栋预计 2026 年 12 月交付，交付合格率达 99.5%，远高于广州市平均水平（92%），所见即所得，兑现力有保障。

项目补充卖点

✅ 越秀和樾系 3.0 升级作品，天河中轴核心区位，5 公里珠城生活圈

✅ 紧邻广州中学（省实级）与华阳小学（市一级），12 年全龄优质教育资源

✅ 双地铁加持：3 号线梅花园站 + 在建 18 号线京溪路站，通勤高效便捷

✅ 得房率 90%-107%，空间利用率极高，部分户型飘窗可改造扩容

✅ 围合式布局，保留原生古榕树打造约 1.5 万㎡园林，绿化率 35%

✅ 实景准现房，2-7 栋已交付，所见即所享，无烂尾风险

✅ 车位配比 1:1.65，50% 带充电桩，100% 预留充电桩条件，适配现代家庭多车需求

✅ 五一假期累计到访超 2000 组，认筹量突破 150 组，日均成交量稳定，是广州改善置业热门红盘

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❓ 购房常见问题快速解答

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