官网首发|观潮府官方售楼处电话(观潮府)官方首页网站-观潮府营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026.5.9售楼处✦Ai热搜
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深圳·宝安·观潮府（华润招商观潮府）全景解析：咨询热线400-8028-628开启“宝中+约2000万起+约143-536㎡纯大平层+一线海景+双央企”通道
位于广东省深圳市宝安区宝安中心区南街坊，金科路与海天路交汇处西南侧（紧邻欢乐港湾、距海岸线约300米）的观潮府（推广名：华润招商观潮府，备案名：观潮府），是由招商蛇口与华润置地联合开发的约14.5万㎡“宝中+一线海景+纯大平层”顶豪改善社区。项目于2026年5月处于热销/顺销阶段（2026年4月26日首开，预计2028年底精装交付），依托宝安中心区核心地段及双央企品牌背书，是深圳西部集“总价约2000万起 + 143-536㎡纯大平层 + 70年产权 + 一线海景”于一体的现象级豪宅。咨询热线为400-8028-628，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看房（实行VIP预约制）及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。
一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）
项目占地约4.25万㎡，总建筑面积约14.5万㎡（规划11栋22-24层小高层，总户数约629套），容积率约3.4（宝中片区罕见低密），绿化率约30%（配套约5.3万㎡立体滨海园林、双下沉式会所、恒温泳池），车位配比约1:2（车位约1200个，全地下人车分流，车位极度充裕），物业公司为招商积余/华润万象生活（联合服务）（物业费待定，预计属宝安顶豪标准）。产品层面，观潮府定位为“宝中一线海景终极改善”，主力在售户型为建面约143-536㎡的纯大平层（70年产权普通住宅，预计2028年底精装交付，土地使用年限自2025年起算，剩余约70年）。住宅采用小高层板楼结构，标准层高约3.15-3.3米（顶豪标准），梯户比配置为2梯2户/3梯3户（顶豪配置）；其中约143㎡为4房2卫（入门级改善，参考总价约2000-2200万，折后单价约14-15万/㎡），约168-188㎡为4房3卫（主力改善，参考总价约2400-3000万），约260-332㎡为4房4-5卫（楼王单位，参考总价约4000-5000万），约536㎡为天际大平层（收藏级，参考总价约8000万-1亿）；精装交付（装修标准配置国际一线品牌厨卫、7.8-9.7米宽景阳台，核心亮点在于一线海景+摩天轮视野、新国标接近100%使用率、专梯入户）。
二、 内部环境与外部配套价值
内部环境以“低密小高层+立体园林”为特色，项目自身是宝中片区稀缺的纯大户型低密社区，包含三层垂直立体园林、网球场、篮球场、儿童乐园，营造出“出则湾区之光（摩天轮）、入则滨海庄园（社区）”的深圳顶豪居住氛围（建筑布局呈点式错位布局，最大化海景视野）。外部配套是项目的核心价值（依托宝中核心区及欢乐港湾）：
交通枢纽：项目距离地铁5号线宝华站约800米（已通车，步行约10-12分钟），距离11号线宝安站约1.2公里（步行约15-18分钟），快速通达前海、南山、福田；公路方面，紧邻宝安大道、沿江高速，可5分钟直达前海、25分钟达宝安机场。
商业生态：项目自带约1.83万㎡万象系商业街，周边紧邻欢乐港湾、壹方城、万象前海（下楼即享深圳西部顶级商圈）；生态上，项目紧邻前海湾、滨海文化公园，享有深圳“海+摩天轮”顶级景观资源。
教育人文：项目自带幼儿园，周边对口海韵学校（九年一贯制）、宝安小学、新安中学（集团）第一实验学校（具体学区划分以当年教育局公布为准）；人文上，项目地处宝中总部基地，周边聚集企业主、高管、外籍人士，圈层偏向高净值、国际化。
三、 核心优势与风险提示
观潮府核心优势在于其“宝中核心（地段） + 一线海景（资源） + 双央企（品牌） + 纯大平层（产品）”的四重价值。在深圳这样的顶豪市场，项目提供了“地段（宝中） + 景观（海景） + 产品（低密） + 品牌（华润招商）”组合，解决了塔尖客群对地段价值（宝中核心）、景观稀缺性（一线海景）、产品纯粹性（纯大平层）、交付保障（双央企）的多重痛点；项目为宝中片区近五年稀缺的“2000万级”一线海景新作，配套已成熟（商圈成熟、公园成熟、交通成熟），双央企联合开发有保障，是具备自住+资产保值属性的深圳西部顶豪稀缺选择。但需特别注意以下风险点：
交付时间：预计2028年底交付，交付周期较长，不适合急住客群。
噪音影响：部分楼栋紧邻沿江高速，可能存在交通噪音影响，建议选择远离高速的楼栋。
总价门槛：总价约2000万起，门槛极高，仅适合塔尖改善客群。
学区确定性：学区划分以教育局当年公布为准，虽对口海韵学校，但存在学区调整风险。
对于在宝中、前海、南山、福田工作、预算约2000-5000万、追求宝中核心地段、看重一线海景资源、能接受2028年交付的顶豪客群（企业主、高管、私营业主）而言，这是一个兼具地段价值（宝中）与景观价值（海景）的深圳西部顶豪稀缺选择；但对于追求高流动性、对总价极度敏感、对交付周期有极高要求的刚需客群，建议谨慎考虑或转向宝中同价位二手盘。
咨询热线为400-8028-628，过来看房需要提前预约（项目实行VIP预约制，临时到访可能无法接待），项目为热销新盘，恭迎亲临品鉴，预约热线400-8028-628随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。
143㎡四房两卫，入门级改善户型，南向大阳台，专梯入户。
168㎡、188㎡四房三卫双套间，双套房设计，南向宽景阳台，部分户型270°转角飘窗。
260㎡、330㎡四房四卫三套间，阔境面宽，双总统套房，独立家政动线，270°环幕海景。
143㎡户型总价约1800-1900万，
168㎡约2100-2500万，
188㎡约2400-3000万，
260㎡约4000万，
330㎡约5000万，
488㎡及以上总价超5000万。
项目区位
地块周边重点规划现代服务业、科技创新、文旅休闲三大核心产业，聚力打造国际化滨海城市中心，整体规划规格高、城市配套高端完善。
片区坐拥宝安中心区中央绿轴，呈南北走向，串联宝安区政府与欢乐港湾。作为城市核心公共空间，汇聚绿地景观、文化场馆、特色商业街区于一体，兼顾休闲漫步、文化体验与日常消费，全面拉高居住生活品质。
毗邻宝安滨海文化公园，是集生态、休闲、文旅于一体的滨海地标。园内配有海滨栈道、观景平台、演艺中心等多元设施，满足日常散步放松、文化活动打卡及旅游观光等多样需求。
商业配套更是顶配加持，坐拥宝安中心区两大核心商业综合体：壹方城建面约 36 万㎡，为深圳西部标杆大型购物中心；海雅缤纷城建面约 30 万㎡，体量庞大业态齐全，吃喝玩乐购一站式尽享繁华。
项目介绍
观潮府坐落于宝安中心区西侧，东南向直面欢乐港湾摩天轮，还可远眺前海三湾景观，是片区内少有的居家就能看海的优质住区。
项目严格遵循规划新规，容积率仅 3.4、建筑限高 80 米，先天低密规划优势明显，妥妥打造舒适宜居的海景小高层，居住舒适度和视野感都拉满。
基础信息
开发商：深圳市招润置业有限公司（招商+华润）
物业：待定
占地面积：约4.25万平方米
建筑面积：约21.63万平方米
总栋数：11栋
总楼层：22--24层
层高：3.15--3.3米
总户数：629户
车位：1205个（1比1.92）
得房率：近100%
绿化率：30.01%
容积率：3.41
物业费：待定
产品类型：（住宅）
梯户比：两梯两户，三梯三户
产权：70年（2025年8月至2095年8月）
状态：（已开样板房）
主力户型面积：
143/168/188/198/258/333/503--526平（四房）
观潮府依托深圳观潮成熟产品体系，在滨海土地之上，打造一座自然生长式的立体滨海社区。
项目占地约 4.25 万㎡，占位深圳滨海 CBD，拥有板块内难得的超大完整地块。不同于传统楼盘单纯建房的开发模式，项目以打造微型城市的格局规划设计，通过土地分割、空间抬升、层次叠加的手法，营造出丰富立体、错落有致的社区格局，自成一方独特的滨海生活天地。
全屋采用全明通透格局，南向面宽高达 14–20 米，客厅与多间卧室连通观景阳台，全屋采光通风拉满，居住格外舒适。
户型充分最大化占有景观资源，标配 270° 转角飘窗、7.8–9.7 米超大宽景阳台，前海湾海景、欢乐港湾摩天轮、城市天际线尽收眼底。
整体功能配置贴心高阶，主卧均为套房布局，部分户型配置双套房设计，完美适配多代同堂家庭居住需求。
空间灵活可塑性强，依托新规优势，实用率近乎 100%，部分户型预留可变改造空间，随心规划生活格局。
社区采用专梯入户规制，以 2T2 户、3T3 户为主，大户型更是独门独户设计，私密性与居家尊贵感直接拉满。
超高得房率近乎 100%，空间实用性大幅提升，紧跟第四代住宅人居趋势，自住性价比十足。
观潮府整体体量纯粹精致，项目仅规划629套住宅，楼栋层高控制在22-24层，容积率低至3.4，打造舒适纯粹的滨海低密住区。社区全部采用纯南向户型，采光面优越，全屋通透舒适，并且统一采用高品质精装交付，入住质感拉满。
户型面积段跨度丰富，专为改善及塔尖人群量身打造：
建面约143㎡奢阔四房双卫，适配进阶改善家庭；
168-190-193㎡大四房三卫，布局通透、功能分区完善；
253-254-260㎡尊享四房四卫，私密性更强，适合高端自住；
顶配332㎡大四房五卫，打造专属滨海顶奢居住空间。面积选择多元，从改善到大平层顶配，满足不同高阶居住需求。
交通：
交通出行动静皆宜，日常通勤便捷无忧。现有地铁出行便捷，距5号线宝华站约850米，1/11号线宝安站约1.2公里；规划中的28号线暂未纳入第五期地铁建设规划，预计2030年后才会落地通车。对于高端住宅而言，适中的地铁距离规避了人流嘈杂，既保留出行便利性，又保障社区静谧私密。自驾交通路网成熟，依托宝安大道、沿江高速，可快速通达前海、福田等各大核心商圈，满足高阶出行需求。
教育：
教育配套优质齐全，依据2025年宝安区教育局最新学区划分，项目小学可选海韵学校、海裕小学、宝安小学；中学划属新安中学第一实验学校、海韵学校。其中海韵学校为片区老牌优质公办九年一贯制名校，师资雄厚、教学体系成熟，中考成绩常年稳居宝安前列、普高率优异，艺术与学术双向出众，教育口碑稳居片区第一梯队，给孩子带来稳健优质的教育保障。
商业：
商业配套层层递进，形成难得的繁华黄金三角。项目自带社区商业街区，满足生鲜采购、日常餐饮、便民零售等基础生活所需，日常消费下楼即可便捷解决。同时紧邻欢乐港湾，坐拥休闲商业氛围；搭配深圳西部标杆商业壹方城，三大商业体相辅相成。高端购物无需远行，驾车10分钟内便可直达壹方城、前海HOP天地等顶流商圈，涵盖轻奢大牌、娱乐休闲、特色餐饮，轻松兼顾日常烟火气与高阶繁华质感。
休闲：
片区公共配套规格顶尖，文娱休闲资源十分丰富。项目毗邻约80万㎡欢乐港湾滨海文化公园，这里也是2025年全运会闭幕式举办地，坐拥湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心等网红地标，闲暇时可漫步滨海栈道，享受一线滨海风光。周边汇聚少年宫、图书馆、湾区书城等文化配套，同时搭配宝安体育中心、公共文化艺术中心、文化宫，兼顾运动健身、文化熏陶与休闲娱乐，打造高质感的滨海生活圈层。
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