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越秀万博城位于广州番禺区的万博CBD核心区域，长隆万博打造五大世界级地标级的这个商圈之一。

目前已经聚集了很多商业体，包括番禺天河城，番禺万达广场，奥园广场，敏捷广场，四海城以及广晟万博城高端写甲级字楼，超过了2200家的这个企业登记在这个地方。

全球估值像前五的独角兽希音，然后微软，欢聚时代，虎牙，奥园，海大集团，携程，华德网络，嘉诚物流这些世界五百强企业很多都已经在这个地方入驻了。

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大型的企业持续的加持，持续的进驻，给万博形成了一个这个不断的推动效应。

在2023年4月，番禺区政府宣布，长隆万博商务区正式扩容。由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里，涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块。

今天重点接受的越秀万博城就是里仁洞的旧改项目，这是一个规划面积约500万平方米的城市综合体项目。

作为越秀地产在广州中轴线上的又一力作，总投资近500亿，旨在打造一个集商业、产业、文旅、生活和人居于一体的全能型大城。

项目不仅涵盖了大量的办公空间，还配备了丰富的住宅资源、教育设施以及医疗配套等，为居民提供全方位的生活服务。

01基本信息

总共分四大组团开发。

CBD组团（现在的和臻组团），最靠近万博CBD，学校，商业全。

西部组团，主要是回迁房为主。

南部组团，学校（48班初中，54班小学，15班幼儿园），综合医院（约8万方），住宅都有。

东部组团，商业写字楼，学校和住宅。（靠近陵园和垃圾填埋场）

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目前在售和臻组团详情

占地面积：约2.32万㎡（一期）

建筑面积：约13.46万㎡（住宅建面80095㎡）

容积率：约3.81

绿化率：约35.1%

总户数：566户

楼层：1-2栋 32层 3-5栋 38层

梯户比：1/2 栋 两梯四户 3-5栋两梯三户

车位配比：1 : 1.78

物业：越秀物业

物业费：预计4.5元/㎡/月

收楼时间：2026年12月30日前

土地年限：70年，从24年3月11日起算

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02交通情况

项目到南村万博E2口约1公里左右，可以乘坐7号线18号线，7号线往西通到南站和佛山的顺德美的大道。往东北方向连接我们的大学城，然后上去科学城的燕山站，把东部连起来。18号线从南沙天河，南北贯通，3站琶洲，4站冼村。后期往南通中山，往北到花都。

自驾开车的话东西走向的汉溪大道和南大干线，然后南北走向的星光快速和番禺大道，从东西南北方向走都非常方便。

03教育配套

越秀万博城引入番广实验教育集团办学，首期建设了一所54班的小学和一所36班的初中，均由广大附中番禺实验学校具体管理。

此外，整个项目还将配备多达12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中及1所高中，确保从学前教育到高等教育的一站式优质教育资源覆盖。

这些学校的设立不仅解决了业主子女就近入学的问题，也为提升区域整体教育水平做出了贡献。

而且，目前已经开册了，买了房子网签后就可以把户口迁过来。可以提前入学。

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广附的含金量，不用我多说，今年高考，广东全省前50名，广大附中占了3席；清北录取人数15人，600分以上人数占比超60%，中考上，广附旗下三子——黄广附、金广附、大学城广附，均有学子考出788分的全市TOP1成绩，令人惊呼“广附实力，恐怖如斯”。

04商业配套

社区内规划了116万平的商业配套，不过这个需要时间等待。

目前万博板块有万达广场、四海城、粤海广场、万象系商业、敏捷广场、时代芳华里和奥园城市广场等商业体，还有在建的K11和万象系商业，首开组团离万博很近，吃饭逛街看电影都可以在这边满足，商业配套非常成熟。

05医疗配套

在医疗方面，万博城规划有约6万平方米的医疗配套设施，并计划引入公立综合医院，为居民提供全面的医疗服务保障。

这些建设将极大地提高当地居民获得高质量医疗服务的机会，同时也增强了社区的安全感和归属感。

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06生态休闲配套

项目规划约7.2万㎡的台地花园，通过下穿式街区与盖板连接各地块，打造“一加一加一大于三”的空间体验。

建筑主动退缩，预留灰空间活力区域。节点性布局口袋公园，规划约600米开放式公园街区。

07在售户型

二期全新迭代超新规105㎡户型

尺度升级 | 景观升级 | 舒适升级

✅四开间朝南，LDKB一体化设计

✅5.9m开间巨幕客厅，主卧270°全景飘窗

✅仅此35席，千万级大平层同款CBD墅景

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二期旗舰级户型！万博第一产品力标杆

全新迭代超新规128㎡户型

千万级大平层同款270°墅景 | 同级别空间尺度

✅南北对流，超14m南向面宽，采光通风拉满

✅净宽5.05m巨幕宽厅+净宽4m奢阔主卧

✅8.65米IMAX阔景阳台，无遮挡看低密墅景

✅主卧270°全景飘窗，步入式奢阔衣帽间

建面123平四房两卫，南北对流户型，LDKB一体化设计，约7米长景观阳台，主卧设置L型衣帽间，三个次卧差不多大小，转角玄关用作收纳。

建面137平四房两卫，带入户花园，南北对流，大客厅＋LKDB设计，主卧套房，同样也可以对流。

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建面143平四房两卫，独立入户玄关，南向五开间朝南，南向面宽长约17米，四个房间全部为南向，可打通一个次卧做成大方厅，主卧配置L型超大衣帽间，主卧同样南北对流

建面168平四房三卫，放大版的142平，做了双主套，适合三代同堂家庭，单边位，南北对流采光通风都非常好，约40平的大房厅，景观阳台开间约8.2米.

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建面188平四房三卫，据说使用率超110％，双主套分居两侧，三代同堂的话，可以很好地避免两代人不同的休息时间干扰互相，入户独立玄关为还有宽裕的储蓄空间，能安置酒柜等，更有南北对流双阳台+中西双厨，主卧超宽三面采光等，不愧是终极改善不二之选，9米长跑道阳台，约34平豪华主卧，270度环幕飘窗

08优缺点

优点：区位来说，地处万博CBD核心地带，周边配套设施完善，交通便利。教育方面，引入广大附教育集团，实现12年教育都是在社区内。同时也弥补了整个板块没有好的公办教育的短板。户型设计好都是新规户型，得房率都是超100%的。小区的位置比较宜居，旁边都是别墅区。

缺点：里仁洞的旧改比较大，城市界面稍微差些。后期的工期会持续比较长，需要做好有噪音和粉尘等影响。到地铁口步行1公里左右，不算太近地铁口，需要电动车。走路得要十多分钟。体量大，后期溢价不大。二手市场也会比较卷，建议10年左右置换。

关于价格，有客户会问，自己去买房子价格是不是会便宜些， 跟我们过去会不会买贵。其实不会，价格都一样的，这个上面也有介绍过，开发商不会说自己卖的价格低一些，给我们卖的就贵一些。我们也是走贝壳渠道的，目前市面上95%的新盘都会和贝壳合作。价格都是一样，只是开发商想要快速出货，就会找我们平台去推广，从而给我们一定的广告费用。而且我们也是有买贵包赔的服务。

关于佣金，有客户会问，那我自己去买房子，开发商会不会把佣金给自己折房价里面呢？当然是不会，这只是开发商广告营销费用的一部分，哪怕你自己去买了，也不会给你结算佣金，因为你可能是通过开发商在其他方面打的广告看到的信息找到售楼部的。

关于返佣条件，开发商在售楼部的各个地方都会安装人脸识别的，自己去过了或者和其他中介去看过了，会被人脸识别到，人脸会有个保护期，一般有15天，30天，60天，90天的，具体看是什么开发商的楼盘。过了保护期就可以找我们重新带看成交返现！

满足以下条件都是可以返现的：

1，自己和家人从没去看过售楼部看房的可以！！

2，自己或者家人去看过，过了开发商保护期的可以（具体过没过保护期，可以加我微信详细沟通）。但需要注意的是，大部分开发商自来客是永久保护！！自己去，家人去，陪朋友一起看都算是自来客！！

3，和其他中介去看过的，过了保护期也是可以的。（具体过没过保护期，可以加我微信详细沟通）。

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越秀万博城

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