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————【深圳南山方直珑樾山】————
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深圳珑樾山(别名:方直珑樾山)位于南山区桃源北环大道北侧,由深圳市龙廷房地产开发有限公司开发。项目占地2.1万平方米,建筑面积约11万平方米,提供120-268㎡的纯粹住宅,绿化率为30%,容积率为3.62。珑樾山坐拥山海城豪宅资源,交通便利,周边学校、公园等配套设施齐全,是深圳不可多得的高端住宅楼盘。
项目基础信息
开发商:深圳市龙廷房地产开发有限公司
地址:南山.西丽南山区龙珠大道8号(深云站c出口150米)
占地面积:2.13万㎡
总建面:11.36万㎡
产权:70年(20-90年)
套数:520套住宅(10套联排,168套回迁)
面积:120-268㎡3-5房
车位比:692个1:1.3
梯户比:2梯2户/2梯3户
交楼标准:精装
物业公司:方直物业
物业管理费:9.5元/㎡
容积率:3.62
绿化:30%
交楼时间:2024年11月(毛坯交付)25年4月
建筑类型:住宅
层高:3-3.6米
使用率:74-78%
楼层高:23-32层
栋数:4栋
水电:民水民电
学校:育才中学新校区,哈工大深圳实验中学
项目平面户型图
1期:1栋A座 1栋b座
两梯三户
01 02户型 119平(西北)
03 户型119平(东南)
01/02户型约120㎡3房2卫横厅:客厅阳台超7.1米,尺度很大,看向小区园林以及塘朗山山景,动静分离,户型方正视野开阔,属于居住体验非常阔绰的房型。约120平房源的北向视野,从2层开始就是满目的郁郁葱葱,20层以上俯瞰整个塘朗山,东南向视野更是集山景与繁华城市于一身。
03户型 约120㎡3房2卫:双龙抱珠户型,三开间朝南,双阳台设计
该户型为正南朝向,户型方正,双阳台,三开间朝南,能实现三面宽采光
“双龙抱珠”设计的居住格局,中庭为厅,主客卧分布于客厅两侧,在提高空间利用率的同时,也能显著提高居住的私密性;主卧套房设计,带观景浴室
双阳台设计,主阳台进深约1.5米观景阳台,拥有270°向外视野景观,俯瞰安托山;生活阳台连接双面操作厨房,还能看塘朗山景观。
2期: 2栋b座 2栋A座
2梯2户
01户型:190平(南北通)
02户型:268平(南北通)
3栋二期面积段
两梯三户
01 02户型 119平(东北)
03 户型119平(西南)
每户都是专梯入户,意味着从踏入电梯厅开始的空间,全送给业主独有。这样一来,住户之间互不打扰,也解决了豪宅隐私性问题。
建面约268㎡的大平层户型,为五房四卫三套间设计,动静分区,将生活与居住空间相对分隔。
项目全是南北通透的设计,每个卧室都有一个大飘窗,基本是开间有多宽,窗就有多宽。
南北四阳台设计,打造270°全景视野,将周边景观资源直接引入室内,创造“有限空间见无限景观”的效果。
主卧也配置了瞰景阳台,闲暇时刻,与爱人依偎在观景飘窗旁,一杯红酒,闲话密语,繁城万象尽私藏。
三套间的设计,带来前所未有的舒适度,让家中的每位成员都能拥有自己的私属空间,尊贵和私密性立显。
约45㎡奢阔主卧,采用套间式、全采光设计,配套步入式衣帽间,舒适度拉满。
公区也极为强调这种开阔感,客厅、餐厅、阳台、中西厨房一体化,共同构建了一个超级社交中心,会客、观影、聚餐、开party......
无论是空间尺度,还是细节营造,这款建面约268㎡户型,都是高阶圈层人士不容错过的选择。
约268㎡五房两厅四卫
同样的专梯入户,豪宅感扑面而来,该户型为顶级大户型,四阳台设计,最大有10.55米的景观阳台和180度视野的餐客厅空间奢阔气场尽显,罕见的南北瞰景四阳台设计,让家的每个角落都能欣赏美丽的山景和城市景观。所有的开窗面都尽可能放大,客餐厅、书房、卧室、几乎都能享受超宽超大屏
193-204㎡的户型,可以说是建面约268㎡的缩小版。
为四室两厅三卫、双套间的设计,同样都是四开间朝南,整个户型南向面宽达到了13.1米。
再加上双阳台、南北通,通风采光效果极佳,且所有房间都带飘窗,使用率很高。
如果加上可利用空间,项目整体使用率可以达到80%以上,远高于市面上同地段的产品。
项目全是南北通透的设计,每个卧室都有一个大飘窗,基本是开间有多宽,窗就有多宽。该户型属于改善群体的顶级需求,专梯入户四房三房大户型三阳台,最长那个有8.65米,餐客厅开间9.55米
南北四阳台设计,打造270°全景视野,将周边景观资源直接引入室内,创造“有限空间见无限景观”的效果。
主卧也配置了瞰景阳台,闲暇时刻,与爱人依偎在观景飘窗旁,一杯红酒,闲话密语,繁城万象尽私藏。
三套间的设计,带来前所未有的舒适度,让家中的每位成员都能拥有自己的私属空间,尊贵和私密性立显。
约45㎡奢阔主卧,采用套间式、全采光设计,配套步入式衣帽间,舒适度拉满。
公区也极为强调这种开阔感,客厅、餐厅、阳台、中西厨房一体化,共同构建了一个超级社交中心,会客、观影、聚餐、开party......
无论是空间尺度,还是细节营造,这款建面约268㎡户型,都是高阶圈层人士不容错过的选择。
厅北向观山,房南向取暖,算是景观舒适两不误,整个户型设计上没有什么缺点。
约200㎡四房两厅三卫3.6米的层高直接打破深圳豪宅天花板,专梯入户保证归家的私密感,室内各功能区空间阔绰,居住舒适度、幸福感将直线上升。搭配约9m景观大阳台,享270°景观面,开窗可见塘朗山景、于山脉之上一眼望尽城市繁华
交通地铁:项目周边交通便利,距离地铁站7号线深云村站约150米,一站前往安托山可以换乘2号线,周边有龙珠大道、北环大道等城市主干道,自驾出行前往福田南山罗湖区域相对便捷。
教育资源:目前该小区所属大学区范围:深圳市大学实验幼儿园香瑞分园,深圳市教育幼儿园深云分校,哈工大深圳实验学校小学部、初中部,中科先进技术院实验学校是一所九年一贯制公办学校。
商业配套:项目周边仅有深云村附带的福来到购物中心以及一公里内还有佳兆业香瑞园自带的底商,但商业氛围一般!
周边配套:项目紧邻安托山博物馆群(规划中),规划打造30余个主题博物馆。周边还有雅昌艺术中心、何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华·美术馆等多处文化配套环绕,文化气息浓厚。项目紧邻安托山,可北看塘朗山,南眺燕晗山;南面高层还能眺望深圳湾的海岸线等生态景观,周边有安托山公园、燕晗山公园、园博园、香蜜公园、梅林山公园和大沙河公园等,坐享三山一海六公园稀缺生态资源。
关于小区
小区是往现代高端社区方向打造,步行大门是山林水石设计,而车行出入口则设计了酒店级回旋处落客区,跟「胤璞」很像。
外立面是玻璃幕墙+铝板,是真的一大块玻璃连着楼体的幕墙,阳台的栏杆玻璃是一大块整体的很漂亮,大家去实地感受一番会比较清晰。
更不可思议的是,珑樾山还打造了台地式山林无边际泳池,池水与山林相接,宛若在森林里游泳,媲美新加坡五星级酒店。
据说这个泳池因为需要完美的线条,施工难度是普通工艺的10倍以上。
这种设计,在深圳还是首个。
无边际泳池实拍图
以上这些配套服务已经够惊艳、够别致了吧?更厉害、更独特的是,塘朗山脚下有一个深云文体公园,四面环山,私密性极佳。
这里设有咖啡馆以及足球场、网球场、羽毛球场、壁球馆、击剑馆等专业级的运动场馆,并配备国家一级运动员、前省队运动员作驻场教练,很多深圳湾业主都会专门前去运动、玩乐。
珑樾山很多设计颠覆了传统,是真正融入了国际化生活思维和理念的新一代豪宅作品。
如果说深圳湾1号重新定义了海景豪宅,那么珑樾山就重新定义了半山豪宅。
这种作品,将成为深圳豪宅史的一个标杆、一个时代记忆。
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2024房产最新信息:
美联储本次降息,对国内房地产市场有何影响?
受美联储降息利好因素影响,今日包括万科、金地、融创、世茂集团、建发国际等多只房地产股走强。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,美联储降息,有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时,对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘。
“这预示着后续降准降息的通道会更加宽敞,国内按揭利率进一步调控的空间变得更大。这对于缓解开发商资金链紧张,降低购房者按揭成本,促进住房需求,均会产生积极影响。”李宇嘉称。
易居研究院副院长严跃进认为,美联储本次降息对国内货币政策、宏观经济和产业经济也将形成利好,这其中,对房贷利率的影响可能会更加明显。
陈文静也认为,美联储本次降息,为我国后续货币政策调整释放出更大的空间,预计后续我国降准、降息的调整或加快落地,有助于进一步降低企业融资成本。“对房地产市场而言,5年期以上LPR有望进一步下调,居民购房成本也可能随之下降。”
国内降息预期走强
“美联储降息后,按当前的经济形势,国内降息预期随之走强,市场还预期调整幅度可能不会小。”中原地产首席分析师张大伟表示。
在对8月金融统计数据的解读中,央行有关部门负责人表示,“着手推出一些增量政策举措,进一步降低企业融资和居民信贷成本,保持流动性合理充裕。”
就此,严跃进认为,今年9月份至年底LPR降息概率加大,界时房贷成本如果进一步下降,将有助于降低购房成本、提振购房消费意愿。
事实上,“517新政”实施以来,首套房、二套房房贷款利率持续走低。
中原地产研究院统计数据显示,2024年8月全国首套房平均利率已经跌到3.25%左右,二套房贷款平均利率为3.6%。
目前,多数城市首套房贷利率已降至2.9%~3.4%之间。其中,5年期以上房贷利率最高是北京和上海,这两城该项利率均为3.4%,广州低至2.9%;二线城市普遍为3.1%,南京低至2.95%。
张大伟认为,在资本宽松环境下,预计未来部分股份制小银行的房贷政策可能会出现全面宽松,房贷利率或进入“2字头区间”。
存量房贷利率方面,严跃进表示,间接来看,此次美联储降息,或有助于存量房贷利率的进一步下调。
房企融资环境或得到改善
从盘活存量房地产市场角度来观察,有分析师认为,美联储降息有助于吸引外资进入中国市场,房地产领域的大宗投资有望升温。
“从机会点来说,经过持续三年的房地产深度调整,存量房地产资产价格出现幅度不小的调整,价格已基本跌到底部。这为投资机构后续展开收购和盘活存量资产,创造了不错的条件。”严跃进称。
当前在“盘活存量、优化增量”的总体制度框架下,预计未来盘活存量商业地产的机会和需求会有所增加。
与此同时,多位房地产行业分析师表示,美联储降息对存量美元债和新发行美元债等都会形成利好。
张大伟表示,对国内房地产企业而言,房企未来海外融资成本会有所降低。“人民币升值的可能性加大,这将减轻房企偿还海外债务的压力,并可能利好房企增加融资规模,降低其融资成本,进而有利于房地产企业的资金周转和项目开发。
而融资渠道改善后,房企拿地积极性或将有所提高。
“2024年房企整体拿地积极性降低,如果我们也在贷款利率方面做出进一步优化,部分房企融资环境得以持续改善,其拿地意愿可能稍有好转。”一位房地产行业分析师表示。
“美联储降息通常被视为全球经济政策转向宽松的信号,这会影响国内购房者对房地产市场的预期。市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展,对房价上涨的预期增强,从而进一步刺激购房需求。不过,如果购房者对未来经济形势仍存在担忧,这种预期的改善可能会受到一定限制。”张大伟称。
对此,李宇嘉指出,尽管国内降准降息预期走强,但考虑到当前工业品价格低迷,实际利率仍偏高,实体投资回报率能否超过实际利率,还有待观察。
“因此,美联储降息虽然会对国内市场产生间接利好,但短期来看,无论是房企展开投资,还是居民按揭购房,对房地产的实际影响也不应持过高预期。”李宇嘉补充道。
最新地产动态:
1、统计局:1-8月,全国房地产开发投资69284亿元,同比下降10.2%;房屋施工面积709420万平方米,同比下降12.0%;房屋新开工面积49465万平方米,下降22.5%;新建商品房销售面积60602万平方米,同比下降18.0%;新建商品房销售额59723亿元,下降23.6%;8月末,商品房待售面积73783万平方米,同比增长13.9%。
2、统计局:8月,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅环比收窄0.2个百分点;二、三线城市环比分别下降0.7%和0.8%,降幅均环比扩大0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅环比扩大0.4个百分点;二、三线城市环比分别下降1.0%和0.9%,降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。
3、辽宁省大连市:缴存人使用住房公积金贷款在本市范围内购买配售型保障性住房的,最低首付款比例为15%。缴存人可提取个人账户住房公积金支付保障性住房首付款,提取首付款金额与贷款金额累计不超过购房款总额。
4、第一财经:今年以来,房企公司债的发行规模呈现上升趋势。与此同时,因为国资背景的房企融资通道更加顺畅,房企债券市场的融资成本再创新低,8月低至2.54%。
5、上海市:9月14日出让2宗地块,起始出让总价106.79亿元。最终,2宗地块全部成交,成交总金额120.25亿元。其中,曹家渡地块楼面价11.41万元/平方米,溢价率31.2%,成为全国楼面价第二高的地块。
6、澎湃新闻:去年至今,广东、山东、安徽、浙江等多个省份的部分城市均表示将推进现房销售试点,这一趋势也扩展到一线城市,近期深圳推出的现房交易地块,被业内认为是新的尝试
2024年9月地产动态:
1、北京市:完善租购并举的住房制度。优化房地产政策,适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
2、上海市:9幅地块组成4个出让组合,起始总价147.71亿元,出让面积为19.68万平方米,规划建筑面积50.69万平方米。本次出让地块的现场交易会将于10月25日开始举行。
3、山东省德州市:新增提取公积金支付购房首付款业务类型。购买德州市行政区域内首套新建商品房,可以提取住房公积金支付购房首付款,提取人可以是购房人和直系亲属。此政策暂定执行至12月31日。
4、浙江省杭州市:新挂牌1宗宅地,总起始价约26.62亿元,将于10月22日正式出让。该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于61500元/平,且毛坯销售最高单价不高于67650元/平。
5、广西省北海市:提高住房公积金贷款额度,即单身职工最高贷款额度由45万元调整为50万元,已婚职工最高贷款额度由55万元调整为60万元。生育三孩家庭的最高贷款额度由65万元调整为70万元。
6、中国房地产网:9月20日,成都市锦江区迎来一场重磅土拍。该地块位于金融城三期,最终贝好家以楼面价27300元/平方米、总价约10.77亿元竞得,溢价率42%。该成交楼面价刷新成都市土地拍卖楼面价新高。
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