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✨越秀天河和樾府✨

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作为广州第三座“和樾府系”作品，越秀·天河·和樾府自2024年入市以来，凭借“天河芯+双地铁+学府配套”的标签，成为改善客群的焦点。

但项目争议也颇多——天河白云交界、城市界面老旧、板块成长性存疑。本文将从地段、配套、产品、性价比四大维度，深度解析这个天河“网红盘”的真实价值。

一、核心卖点：天河芯的稀缺资源

1. 中轴地段，双地铁加持

项目位于天河区沙太南路，直线距离珠江新城约5公里，属于广州城市中轴线北延段的核心辐射圈。

步行至地铁3号线梅花园站约400米（实测数据），4站直达珠江新城，通勤效率极高。此外，在建的18号线北延段京溪路站（2026年开通）距离约850米，未来可快速串联琶洲、冼村等CBD，形成“双地铁黄金轴”。

2. 12年目送式教育

项目最大亮点是配建12班幼儿园+45班九年一贯制学校，由广州中学直接管理、华阳小学参与运营，属于天河区第一梯队教育资源。学校设计融入“榕树文化”，打造立体校园空间，孩子步行5分钟即可上学，解决家长接送难题。

▲学校意境图

▲学校剖面图

▲学校剖面图

3. 城央罕有生态园林

项目保留20余棵原生百年榕树，打造1.5万㎡中央立体园林，包含榕聚场、山林会客厅等六大主题区。围合式布局确保南北最大130米楼间距，低密绿氧环境在市中心极为罕见。

▲社区园林规划示意图

▲越秀·天河·和樾府项目实景图

二、配套解读：成熟与短板并存

1. 商业医疗：烟火气与高端并存

- 商业：步行10分钟可达信达金茂广场（8万㎡）、广垦壹号MALL，覆盖日常消费；5公里内辐射天河城、太古汇等高端商圈。

- 医疗：3公里内汇聚南方医科大学南方医院、广东省妇幼保健院等三甲资源。

2. 城市界面：天河白云交界的“双面性”

项目东南侧紧邻白云区，周边存在城中村和老旧小区，城市面貌混杂。尽管生活便利，但缺乏高端商圈氛围，板块长期处于天河价格洼地。

三、产品设计：改善型户型的极致优化

1. 户型亮点：南向四开间+高实用率

▲越秀·天河·和樾府建面约108㎡户型示意图

建面约108㎡户型，可以说是市场上难得一见的“稀贵可变”户型，在其它项目大多只能做三面宽的面积段，该户型能实现南向四开间采光，让家中拥有充足的视野与光照。

▲建面约108㎡户型创意样板间拍摄，具体以实际交付为准

公区一体化设计，尺度感更大更通明；次卧可以和客厅连通，形成超大客厅空间。总体来说是市场上舒适度较高的产品。

▲越秀·天河·和樾府建面约125㎡户型示意图

建面约125㎡户型，则是舒适感十足的新标杆，南向四开间，巨幕观景阳台，阳台约有2.2米深，约7米长。

公区采用LDKG一体化设计，可以打造尺度阔绰的大方厅，成为一个无界的互动场。

▲建面约125㎡户型创意样板间拍摄，具体以实际交付为准

L型独立岛台中西双厨设计，让做饭和就餐的动线衔接的更加流畅；主卧小家化，步入式衣帽间，生活更加私密。

▲越秀·天河·和樾府建面约140㎡C户型示意图

而建面约140㎡C户型，可以说是“全能户型”，动静分区、全屋全明设计；入户玄关，归家仪式感拉满。

约8米双联宽景阳台，舒享宽幕生活；LDKG一体化方厅设计，给到家庭生活更多的想象空间。

▲建面约140㎡A户型创意样板间拍摄，具体以实际交付为准

主卧小家化设计，带步入式衣帽间、独立淋浴间。

这些产品目前在售，户型从整体空间尺度的打造，到舒适度的用心，都是值得再来一篇文章细说的王炸户型。

好的设计是对生活空间的精细雕琢，更是对生活场景的前瞻预设。项目着重对产品“空间格局”和“居住价值”的双重塑造，更大化满足多元生活场景的功能实用性，将居住品质、空间尺度、生活仪式跃然呈现。

2. 装标升级：对标顶豪配置

采用博世厨电、德曼装甲门、奢石台面，主卫配置面膜冰箱，交标接近珠江新城豪宅水平。

四、争议与风险：值不值得为地段买单？

优点总结

- 地段稀缺：天河芯+双地铁，通勤效率碾压外围豪宅；

- 教育闭环：12年优质教育，解决家长核心痛点；

- 产品力强：户型实用率高，装标对标顶豪。

缺点警示

1. 板块成长性不足：周边缺乏产业和旧改规划，二手房市场低迷（如金茂府成交价疲软），未来增值空间受限。

2. 界面割裂：天河白云交界处城中村密集，高端居住氛围不足。

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

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财联社7月14日讯（记者 李洁）深圳诞生了新的单价地王。

7月14日，深圳土地市场迎来重磅交易，位于前海深港合作区核心桂湾片区一宗宅地，引来12家实力房企的激烈角逐。最终，该地块由招商蛇口旗下公司以21.55亿元的总价竞得，成交楼面价高达84180元/平方米。

业内人士指出，这一价格不仅突破了深圳宅地楼面价8万元的历史关口，还一跃成为深圳新单价地王。

据悉，该地块位于前海合作区南山街道枢纽一街北侧，建筑面积25600平方米，挂牌起始价11.58亿元，起始楼面价45234元/平方米。值得注意的是，该地块无配建保障房要求、无“70/90”户型限制，且未设商品房最高销售均价限制。

由于区位优势叠加稀缺属性，该地块吸引了包括金茂、中建壹品、华发、天健+深业、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、保利置业在内的共12家房企及联合体参与竞价。

拍卖开始后，多家竞买人拿地意愿强烈，竞争迅速进入白热化阶段，甚至出现了1分钟内报价11轮的激烈场面。经过158轮报价，该地块最终被招商蛇口旗下公司深圳市招榕置业有限公司以21.55亿元的价格摘得，溢价率86.1%，成交楼面价约8.4万元/平方米。

中指院分析师指出，这一成交楼面价不仅刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置，还一举超越了此前由宝安区尖岗山片区地块（2015年12月25日成交，成交总价27.4亿元，成交楼面价79907元/平方米），以及南山区粤海街道T107-0107地块（2024年12月2日成交，成交总价185.12亿元，成交楼面价70388元/平方米）保持的涉宅用地楼面价纪录。

“深圳之前没有过任何一块宅地的平均楼面单价到过8万，因此今天桂湾地块以8.4万元/平方米的成交楼面价，成为深圳新单价地王。”上述中指院分析师称。

对于该地块竞争如此激烈的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，桂湾片区住宅用地偏少，该区域已四年无宅地供应。同时，该地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，既快速开发和销售、快速回款，尽量减少市场波动对业绩的影响。