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深铁阅云境广场｜板块区位价值全解析

深铁阅云境广场落址龙岗大运新城核心，是深圳六大市级 “城市会客厅” 之一，能级对标前海、深圳湾等核心片区深圳侨报。项目紧贴大运综合交通枢纽，属于大运深港国际科教城核心载体，占据片区一主两副、三心两轴规划里的中部活力主客厅，是整个东部新城的几何发展中心。

片区定位为深圳东部中心核心，承载深港科创产学研协同、国际化高等教育两大核心功能，规划集聚近 40 万高精尖产业人才。如今大运新城扩容至 26.29 平方公里，政府累计投入超 2400 亿元集中落地城市配套、产业载体与交通基建，发展底盘扎实稳固深圳侨报。

项目周边以顶尖高校 + 科创产业为双核心，构建完整产学研一体化生态圈。地块南侧直达大运 AI 小镇、大运软件小镇，已落地胜科纳米（全球头部半导体检测企业）、天安数码城等标杆产业平台，集聚超 350 家科创企业，覆盖人工智能、集成电路、生物医药等前沿赛道全国党媒信...。

依托香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学两所国际化名校，片区落地 3 座诺奖科学家实验室（唐本忠院士发光材料实验室、徐杨院士基因组学实验室等）、9 大重点科研研究院，持续为片区输送高端人才、创新技术与产业资源，科创氛围浓厚。

区位综合评测

大运是深圳东部重点布局的价值重仓板块，而深铁阅云境广场作为大运枢纽上盖综合大盘，地段、交通优势在片区内稳居核心 C 位，轨道通达能级为东部片区天花板。多维轨交加持下，从项目出发 28 分钟直达福田 CBD，搭乘城际铁路约 30 分钟抵达宝安机场，轨道快速串联大亚湾，轻松兑现湾区 1 小时生活圈，综合实力稳居深圳东部第一梯队。

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重要提示

项目基础概况

深铁阅云境广场是占位大运枢纽的核心 TOD 上盖综合体，项目总占地约 5.66 万㎡，总建面约 51 万㎡。整体以龙飞大道为界划分为南北两大地块，依靠空中连廊实现两区无缝互通。北区规划纯粹居住区，打造品质住宅组团；南区兼顾城市公共配套与生活便利度，规划超高层甲级写字楼与大型集中商业 MALL，融合居住、办公、消费多元功能。

深铁阅云境广场产品参数全解析

项目由深铁集团倾力打造，总占地约 5.6 万㎡，总建面约 52 万㎡，计容建面约 11.2 万㎡，容积率 6.1，整体绿化率达 40%。

住宅北区规划 4 栋高层 / 超高层楼栋，涵盖 3 栋商品住宅、1 栋人才住房：1 单元人才房 46 层，2 单元商品房 46 层，3 单元商品房 32 层，4 单元商品房 45 层；项目统一精装交付，交付时间合同约定为 2026 年 12 月 30 日。北区合计规划 837 户，商品房 591 户、人才房 246 户。楼栋梯户配置区分明显：2 单元为 3 梯 5 户，3 单元为 2 梯 5 户，1、4 单元采用 3 梯 6 户设计。地下设置三层车库，规划车位 961 个，车位配比约 1:1.15。

社区配套分层规划：一层地面配建公交首末站、公共充电站；二层打造大面积空中花园，内设地铁主题儿童游乐区、邻里会客空间。南区定位商务 + 居住复合板块，规划两栋高度分别 239 米、250 米的超高层甲级写字楼，另配 2 栋人才住房，共计 625 套。

综合产品评测

深铁阅云境广场为旧规地块开发项目，6.1 容积率整体偏高，楼栋包含 32 层高层与 45-46 层超高层，居住密度偏大。各楼栋梯户压力差异明显：3 单元 2 梯 5 户，单梯服务约 72.5 户；2 单元 3 梯 5 户，单梯服务约 71.33 户；当前主推的 4 单元 3 梯 6 户，单梯需承载约 82 户，是商品住宅中通勤拥挤度最高的楼栋。人才房集中于 1 单元，对商品房居住体验影响有限；项目亮点在于充足车位配比 1:1.15，且为准现房状态，2026 年底即可精装交付。

深铁阅云境广场真实去化大盘点

从前三开三日光，如今收官批次去化遇冷。

项目前三次推盘均创下开盘即售罄的热销佳绩，曾是深圳东部现象级网红盘，各批次销售详情如下：

2024.11.15 首开 1 栋 2 单元商品房推出 214 套房源，户型涵盖 96-106㎡三房两卫、115-139㎡四房两卫。开盘享 8.65 折优惠，折后均价 4.36 万 /㎡，单价区间 3.73-4.93 万 /㎡，总价 363-687 万。开盘共 477 批客户登记认筹，认筹比例约 1:2.23，当日全部售罄，拿下 2024 年深圳东部首个日光盘头衔。

2025.01.03 加推 1 栋 3 单元商品房上新 145 套住宅，户型为 96-106㎡三房、112-115㎡四房。开盘折扣 8.84 折，折后均价 4.44 万 /㎡，单价 3.85-5.07 万 /㎡，总价 372-571 万。累计 383 批客户认筹，认筹比约 1:2.64，再度实现开盘日光，成为 2025 年深圳首个日光盘。

2025.03.12 推出 1 栋 1 单元人才房合计 287 套，建面 66-86㎡两至三房，备案均价 2.78 万 /㎡。5 月 28 日启动申购，最终 1844 户家庭入围，申购比例高达 1:6.4，6 月 22 日开盘全线售罄，第三度达成日光。

2025.12.12 收官加推 1 栋 4 单元商品房（当前在售主力）推出项目最后一批商品房，共 246 套，户型统一为 100-104㎡三房两卫。开盘折扣 8.94 折，折后均价 4.54 万 /㎡，单价 3.89-4.83 万 /㎡，总价 399-504 万。距开盘至今已半年有余，仅成交 26 套，整体去化率仅 10.57%，和前三次开盘爆火形成巨大反差。开发商也正视营销短板，释放多套特惠房源，单价低至 3.7 万 /㎡。

除去特价房源，常规户型折后价格明细：

100㎡三房两厅两卫：总价 409-473 万，单价 4.09-4.71 万 /㎡

103㎡三房两厅两卫：总价 403-479 万，单价 3.89-4.60 万 /㎡

104㎡三房两厅两卫：总价 459-504 万，单价 4.41-4.83 万 /㎡

深铁阅云境广场 1 栋 4 单元户型详细解析

A2 户型｜建面约 100㎡ 三房两厅两卫（01/06 号房）

采用主流竖厅布局，入户独立玄关，客厅开间 3.5 米，LDKB 一体化贯通，动静分区清晰。房间实测面积（含墙体、飘窗）：主卧 15.17㎡、次卧 9.73㎡、次卧 8.74㎡；L 型厨房布局，公共卫生间三段式干湿分离。基础得房率 80%（不计赠送），套内 79.75㎡，赠送 8.31㎡，综合实用面积 88.06㎡，含赠送得房率约 88%；阳台面积 5.95㎡，朝向为东向或正西。

B2 户型｜建面约 104㎡ 三房两厅两卫（03/04 号房）

经典竖厅设计，入户带玄关，客厅开间 3.5 米，LDKB 一体化搭配 S 型预留冰箱位，全屋三开间朝南。动静分区合理，房间尺寸（含墙体、飘窗）：主卧 16.1㎡、次卧 9.12㎡、次卧 6.89㎡；一字型厨房搭配 2.43㎡生活阳台，卫生间干湿分离。基础得房率 80%，套内 82.81㎡，赠送 10.14㎡，实际使用 92.95㎡，含赠送得房率约 89.45㎡；客厅连通次卧打造 11.43㎡超大观景阳台，纯正南朝向。

B1 户型｜建面约 103㎡ 三房两厅两卫（02/05 号房）

标准竖厅格局，入户玄关，3.5 米开间客厅 LDKB 一体化，S 墙预留冰箱位置，三开间朝南。各房间面积（含墙体、飘窗）：主卧 15.13㎡、次卧 10.05㎡、次卧 7.71㎡；一字型厨房搭配 3.24㎡阔绰生活阳台，卫生间干湿分离。基础得房率 80%，套内 82.6㎡，赠送 10.72㎡，实用总面积 93.32㎡，含赠送得房率约 90.04%；连通式大阳台 10.71㎡，户型朝向为东向或正西。

户型综合评测

项目属于旧规地块开发，原生基础得房率统一 80%，叠加拓展赠送面积后整体可达 88%-90%，在旧规楼盘里属于中上水平。但户型整体设计无突出创新亮点，朝向分化明显，仅正南、正东、正西三类；东向、南向房源紧邻龙岗大道与地铁 3 号线，日常噪音干扰突出；西侧户型则存在西晒问题，每套房源优劣特征清晰，取舍性较强。

深铁阅云境广场｜交通、商业、教育刚需配套全盘点

一、交通：东部顶配四线交汇 TOD 枢纽

项目核心王牌为四线交汇综合枢纽，构筑深圳东部顶级轨交路网。作为大运枢纽纯正上盖物业，这里是东部规模最大综合交通节点，聚合地铁 3/14/16 号线 +深大城际33 号线，站内无缝换乘，出行覆盖面拉满。

3 号线：6 站直达罗湖，8 站抵达福田岗厦北；

14 号线：快速直达福田核心；

16 号线：串联龙岗、坪山全域；

深大城际（在建）：7 站直达宝安机场 T4，换乘可通达惠州大亚湾。

社区地下三层直连地铁枢纽，地面一层配建公交首末站、公共充电站，真正实现零换乘出行。同时利用二层空中花园、地铁主题儿童乐园软化交通空间，兼顾通勤便利与休闲体验。

二、商业：自带万象商业，周边高端商圈环绕

依托站城一体规划，项目打造约 25 万㎡复合型商业集群。北区规划 6.9 万㎡潮流街区 + 地下商业街，南区落地大型集中 MALL，现已签约华润万象，后续将引进国际零售、特色餐饮、亲子休闲全业态。外部商圈同样成熟：步行约 300 米直达星河 COCO Park，拥有龙岗独一家山姆会员店；约 1 公里可达大运华润万象天地，开放式街区容纳 200 余家品牌，打造宠物友好、生态沉浸式消费场景。依托地下连廊直连地铁，出站即可逛街购物，形成东部标杆级 TOD 商业集群。

三、教育：公办九年制加持，近邻幼儿园，学区稳定

一路之隔配建颐安都会幼儿园；地块南侧规划一所 72 班公办九年一贯制学校。结合龙岗教育局 2026 最新学区划分，项目小学、初中学区统一归属华南师范大学附属龙岗大运学校。华附大运学校为公办九年制，分两期建设，规划 72 个教学班（小学 48 班、初中 24 班），2016 年正式开学，当前在校 42 个班级。学区录取门槛清晰：2025 年小一仅第一类生源（龙岗户籍 + 学区商品房，积分 100 分）可录取；初一第三类生源（学区户籍 + 租房）录取分数线 91.05 分，学区热度充足。

配套综合评测

深铁阅云境广场核心竞争力集中在交通板块，坐拥大运四线枢纽，轨交能级稳居深圳东部第一，全城通勤基本可控制在 1 小时内。商业维度自带华润万象商业，步行可达星河 COCO Park 与山姆，汇聚龙岗一线商业资源；教育配套划片华附大运学校，片区口碑位居龙岗前列，接送距离近。交通、商业、教育三大刚需配套均衡优质，整体综合评分十分亮眼。

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「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率

「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施

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