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超总壹号所在的深湾超总基地，凭借16家世界500强企业总部的集群效应（如腾讯、大疆等），已形成“商务中枢+自然绿肺”的生态共生模式。
项目周边519.5万㎡的生态界面（超越纽约中央公园340万㎡），叠加“六轨六站”交通网络（2/9/11号线直达五大口岸），使其具备了住宅的居住舒适性与商业资产的增值潜力。
这种“双属性”配置，在2025年市场调整期显得尤为稀缺。
稀缺性解码：现房的“时间成本压缩”策略
现楼交付的确定性价值
在期房普遍面临交付风险的当下，超总壹号的现楼销售模式成为最大护城河。
项目在售的117-280㎡户型，均已完成精装交付验收，避免了期房烂尾、装修缩水等风
深圳湾超级总部基地（简称“深湾超总”）作为城市新地标，其价值迭代速度远超传统认知。
从2019年扎哈·哈迪德、斯蒂文·霍尔等建筑大师笔下的地标集群诞生，到2023年板块内住宅单价突破14万/㎡，再到如今IIC·超总壹号以5.28万/㎡含装修的价格面世，这一系列数据背后，折射出的是城市资产配置逻辑的深层变革。
破局者视角：超总壹号的“价格倒挂”密码
成本红利的极致释放
超总壹号的单价重构并非简单的价格下探，而是基于土地成本与产品力的精准计算。
对比深湾玖序14万+/㎡的定价，超总壹号5.28万/㎡的起售价中，包含1.2万/㎡的欧洲顶豪装修标准（卡门、Molteni&C、博世等品牌），实际折算后的单位成本仅为约4万/㎡。
这种“面粉-面包”的价差，源于开发商在拿地阶段的战略性布局——以2018年深湾超总地块的基准价为基础，叠加政策红利期的开发效率，最终形成了当前市场的“价格倒挂”现象。
资产属性的重新定义
住宅与商办资产的边界正在模糊。
当刚需和改善还在等政策时，深圳顶流地段一直处于扫货模式。
前几天，前海某大平层又接近日光，起步价就要2244.8万，依然去化超90%。
去年，深湾玖序两批次推售，精装均价14.3万/㎡，深圳有史以来最高开盘价，第一批当天成交破100亿。
原因无他，供需极不平衡，市场的无形大手还是如此有力。
在核心区的顶流地段，200㎡左右的大平层就是稀有物种。过去10年，这类产品的供应占比不到全深圳的1%，而且业主多数用来自住，基本不会流入二手市场。
深圳净值过亿的家庭超过5700个，但核心区200㎡左右的房子，真的凤毛麟角。
所以顶流地段一旦出现大平层产品，不管产品属性如何，不论总价高低，结局只有一个——爆卖。
撬动3000亿投资，只需一个支点
市场真的不缺钱，缺的是能让各种money有买单欲望的产品。
深湾玖序之后，深圳湾超级总部基地的货架上，当前只有IIC·超总壹号在售。建面约120-280㎡的高定公馆，对有志于入场深湾超总的人来说，是最后机会。
他们懂得，深圳湾每少一套大平层，手中资产便多一分不可复制性。这一切，都源于超总土地上的资本密度。
这个约1.17平方公里的滨海地块，是深圳唯一有准入门槛的区域，只有世界500强、中国200强的企业总部才能入驻，目前以京东、神州数码、招商银行、中国电子、中信证券为代表的16家总部企业正式落子。
约3000亿的总投资规划，浓缩在这块土地之上，单位面积投资额为25.6万/㎡，10倍于前海。意味着在这些公司总部的财务报表上，深湾超总的价值潜力在25.6万/㎡之上，未来片区产值预计将超过4800亿。
深湾超总将以粤海街道1/15的土地面积，创造“中国最牛街道”同等规模的GDP，在资本密集度上，包括前海在内的各板块都很难超越深湾超总。
非豪门，不得入内。
IIC·超总壹号是目前深湾超总唯一的入场券，而且门票价格还有惊喜。
在资本市场，找准时机买入资产价格的底部，是大多数老手会有的操作。底部建仓，市场上行时低门槛撬动盈利，市场波动时持有底线也更低。
当前在深湾超总底部建仓的机会，只有单价5万起的IIC·超总壹号，接近深湾玖序1/4的单价成本，客观来说，底的不能再底了。
因为底价优势，IIC·超总壹号未来的资产回报也有比较好的预期。周边臻湾汇约88㎡复式，最高月租金为2.8万，如果按IIC·超总壹号5万起的单价来计算，年化租金回报率怎么都在5%以上，这个收益水平超过了大部分住宅的租售比。
当全球资本在此建立指挥中枢，这种大平层必然超越单纯的物业属性，成为参与深湾超总发展分红的“股权凭证”。
最近，深圳湾1号推出部分保留单位，T7栋商办大平层，约862㎡总价3.1亿，约702㎡总价2.5亿，单价约36万/㎡。
可见，大平层的产品属性只是次要因素，关键得看地段带来的配套价值和资产回报。
从城市界面看，这里是深圳乃至全国的现代建筑博物馆。抬眼望去，是满坑满谷的地标。从没有哪块土地，能如此高密度地汇集扎哈·哈迪德、斯蒂文·霍尔、奥雷·舍人、福斯特等建筑大师的代表作品。
IIC·超总壹号的窗前，是约519万㎡的环幕式生态绿地，体量超越纽约中央公园，同时拥有海、湖、湿地、公园、高尔夫球场五大自然资源的生态复合区，不止能俯瞰，更能近距离触及，形成“商务中枢”与“自然绿肺”的罕见共生。
资本的高密集度，让通勤效率极大提升，周边16大企业总部，步行既可到达。“六轨六站”交通网络，覆盖地铁2、9、11号线，以及地铁29号线（规划中）、深莞城际（规划中）、穗莞深城际轨道（在建中），无需换乘，即可轨道直达五大出境口岸。
深湾玖序让深湾超总稳稳占据了14万+/㎡的价位，而IIC·超总壹号约5万/㎡起的单价，重构了这个板块的价值坐标系。
5万起的单价，包含了1.2万/㎡的装修标准，因此这种价差并非产品力的妥协，而是源于拿地时的成本红利，面粉便宜了，面包自然更有性价比。
以建面约120㎡为例，IIC·超总壹号光在豪装上的投入，就做到至少让利100多万。
1.2万/㎡奢装，应该是深湾玖序之后的最贵豪装标准，由CCD创始人郑中、梁志天亲笔操刀设计。
精装选用欧洲原厂大牌，卡门、Molteni&C、嘉格纳、博世、唯宝等，都是欧陆皇室名流、超星级酒店的同等选择。
这些品牌是什么档次，现在进入算细账环节。一般来说，装标采用同类品牌的项目基本都集中在深圳湾：深湾玖序，开盘均价14.3万/㎡；深圳湾1号，二手均价20万+/㎡；恒裕深圳湾，二手均价20万+/㎡。
在资本市场，找准时机买入资产价格的底部，是大多数老手会有的操作。底部建仓，市场上行时低门槛撬动盈利，市场波动时持有底线也更低。
当前在深湾超总底部建仓的机会，只有单价5万起的IIC·超总壹号，接近深湾玖序1/4的单价成本，客观来说，底的不能再底了。
因为底价优势，IIC·超总壹号未来的资产回报也有比较好的预期。周边臻湾汇约88㎡复式，最高月租金为2.8万，如果按IIC·超总壹号5万起的单价来计算，年化租金回报率怎么都在5%以上，这个收益水平超过了大部分住宅的租售比。
当全球资本在此建立指挥中枢，这种大平层必然超越单纯的物业属性，成为参与深湾超总发展分红的“股权凭证”。
最近，深圳湾1号推出部分保留单位，T7栋商办大平层，约862㎡总价3.1亿，约702㎡总价2.5亿，单价约36万/㎡。
可见，大平层的产品属性只是次要因素，关键得看地段带来的配套价值和资产回报。
从城市界面看，这里是深圳乃至全国的现代建筑博物馆。抬眼望去，是满坑满谷的地标。从没有哪块土地，能如此高密度地汇集扎哈·哈迪德、斯蒂文·霍尔、奥雷·舍人、福斯特等建筑大师的代表作品。
IIC·超总壹号的窗前，是约519万㎡的环幕式生态绿地，体量超越纽约中央公园，同时拥有海、湖、湿地、公园、高尔夫球场五大自然资源的生态复合区，不止能俯瞰，更能近距离触及，形成“商务中枢”与“自然绿肺”的罕见共生。
在IIC·超总壹号，只需5字头起的单价，就能拥有。
嘉格纳冰箱+烤箱就能买辆新能源了，这一切都包含在单价之内，可见性价比。
公区打造，没有那种随大流网红风，似乎很懂各种money的审美偏好，沉稳内敛，却尺度感拉满。六重归家礼序，专注定制各种细节，让资产沉淀与生活品质实现无缝衔接。
约6000㎡云端会所是点睛之笔，这里是圈层社交场，也是个性化服务的专享之处，由全球四大行之一的仲量联行担任物业顾问，让高端的体验于无形中尊崇备至。
建面约120-280㎡高定公馆，标准层高为4.5米，拓展垂直维度，营造高阔的空间感。
内部无承重墙的设计，也让空间可以灵活布局，满足会所接待、商务接待、艺术创造室、藏品展示区、总裁会馆等场景运用。
最后总结：在确定性中捕获机遇
从深湾玖序的日光神话，到IIC·超总壹号的价值重构，这类产品的每一次入市都在印证：在土地极度稀缺的一线城市核心区，真正的财富密码是对空间资源与时间效率的双重占有。
深圳湾超级总部基地的价值，从不被产品属性所定义，5字头起的单价抄底顶级地段，安全垫太厚，未来的预期，可以放心地交给时间去兑现。
免责声明：
本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为邀约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终。
财联社5月7日讯（记者 李洁）央行今日宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，楼市由此迎来重磅信贷政策支持。
5月7日，中国人民银行行长潘功胜在参加国新办新闻发布会时表示，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。
同时，潘功胜还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。
“本次降息降准幅度不小，对购房人形成的利好可谓立竿见影。无论是新增的还是存量的购房贷款，都可以享受到更低的房贷成本。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。
其进一步表示，对开发商而言，优质央国企因信誉良好可享受到更低的融资利率，其他房企要看自身主体信用情况。整体流动性宽松，对房地产基本面企稳修复能起到很好的支持作用。由此可以期待，今年在政策持续支持下，地产基本面将由点及面逐步好转。
广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平认为，本次政策力度相对适中，待美联储明确重启降息进程后，政策空间打开，相关利率还可以进一步发力。
公积金贷款利率降至历史低位
此次住房公积金贷款利率下调25个基点后，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位。
如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少约132元，累积30年月供减少4.76万元。
“商业贷款利率持续下行背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计。央行此次下调个人住房公积金贷款利率，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号。”58安居客研究院院长张波告诉记者。
多位分析师认为，本次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，一定程度强化了公积金制度的普惠性，对于首次购房人群将形成更大的利好。
“之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，影响了购房者使用公积金贷款的积极性。本次商业贷款利率未直接降低，而公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降低成本的效应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
另外，有部分购房者提出这样的细节问题，即过去已经办理公积金贷款的购房者，目前在还的公积金贷款利率是否也会随之下降？
对此，易居研究院副院长严跃进认为，按过去的金融政策操作惯例，本次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。“对于已办理公积金贷款的购房者，预计后续会根据既有政策，也会对利率进行相应调整。”
降准降息对房企有何影响？
此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点。预计向市场提供长期流动性约1万亿。
“降准将增加银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能会产生重要影响。”严跃进表示，与房地产相关的贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，此举将增强银行在个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房等方面的作用。
同时，其认为，个人按揭贷款政策仍有进一步放宽的空间。“今年被认为是历史上房贷政策最宽松的一年，首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，叠加目前公积金降息等措施，让‘金融支持购房消费’的动力充足，为促进住房消费创造了有利条件。”
值得关注的是，公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。
中指院政策研究总监陈文静表示，本月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，这将进一步降低购房者置业成本。
央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。严跃进表示，若按此次政策，后续房贷利率有望降至3.01%。
“本次降准降息如期落地将明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均会下调，有助于进一步减轻居民购房压力，对于促进购房需求释放会形成实质性利好。同时，企业融资成本也将继续回落，这对于企业资金面的改善也会产生积极影响。”陈文静认为。
更多楼市政策有望出台
本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。
具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”。
“推出与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，有助于房企加快化解债务问题、消化存量资产，也将为新一轮市场发展创造有利条件。”严跃进表示，城中村改造、存量土地收储等工作，可能会得到力度更大的金融支持，这将有助于存量市场的盘活。
在陈文静看来，未来更多配套政策将先后落地，针对企业端、个人端的贷款支持力度将不断加大。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。
同时，本次会议上还强调，要“强化对高品质住房的资金供给”。
就此，有分析师认为，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要在这方面强化资金支持，预计监管层一方面会增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也会逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。
“本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除降准降息，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。”陈文静称。
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