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🎈深圳南山———汉园茗院———🎈

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深圳汉园茗院位于南山区桃源街道，紧邻地铁5号线长岭陂站，地理位置优越。该项目由深圳市汉园房地产开发有限公司开发，属于中高档次楼盘，产权年限为70年。汉园茗院周边配套设施完善，拥有多个购物中心、医院、公园及优质教育资源。小区外立面高端大气，注重细节处理，且周边生态环境优美，是一个集住宅、商业、教育于一体的高端住宅项目。

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汉园茗苑分两个地块A区和B区，A区是由4栋高层住宅和1栋保障房组成，总1014户，其中保障房331户，可售商品房683套；一单元、五单元层数为46层，二三四单元层数为45层；一栋一单元为保障房；

B区由3栋三个单元、裙房组成，其中一二单元层数45层，三单元层数39层，总户数474套；

套内面积小于90㎡的有369套，占比77.85%，均为商品住宅。

项目卖点：

👍单价仅6字头起抢南山准现楼

🔺西丽湖国际科教城 超性价 豪品质

🔺地铁口 准现楼 送精装

👑约110-168㎡美宅162-257㎡复式豪宅

高颜值、高品质、奢享宽宅南山轻奢臻品住宅，视野开阔、景观好。一手准现楼，近年来“最低价”入市！

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汉园茗院位于南山区留仙大道与长岭一号路交汇处，距离最近的长岭陂地铁站（5号线）仅100多米，一站就能到深圳北换乘，自驾方面，周边有留仙大道等城市道路，前往宝安、龙华等区域十分便捷

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交通配套：

地铁：汉园茗院位于南方科技大学东侧，距离5号线长岭陂地铁站仅100米，交通便利，一站即可到达深圳北站。

商业：

项目自带约4万㎡集中商业、拥享深圳北站缤果空间等，附近有多个综合体项目均有集中式商业配套，比如宝能城近10万㎡商业（宝能环球汇MALL），塘朗城自带6万㎡的商业，京基御景峯约4万㎡商业。

生态人文：

项目附近有有近1000万㎡的塘朗山，约260.2万㎡的西丽湖与约62.6万㎡的长岭陂水库，除此之外，还有西丽高尔夫球场，石鼓山公园，松坪山公园，麒麟山庄，西丽果场等自然生态资源。

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教育：

汉园茗院自带一所9班幼儿园，旁边配建了一所九年一贯制的学校，是原来的长源小学拆除重建，将扩建成一所不少于24班的九年一贯制学校。目前划编为南方科技大学教育集团（南山）长源小学。学区范围内有三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学、南科大塘朗小学。

中学有哈工大实验学校、龙珠学校初中部、南山外国语桃源中学三所学校，共享多个学校可多重选择

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【户型鉴赏】

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全新B区占地约12255.62㎡，是拥有474套可售单位的纯商品住宅组团，面积区间为115~187㎡。

B区组团在完美继承A区地段与品质标准的同时，更带来对市场翘盼的回应。

A区没抢到的客户可以在B区返场，B区更有层高3.6米的楼王单位，层高对标海德园、汇城茗院的楼王单位，每一席都堪称珍罕。

B区户型图：

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华泰证券研报指出，随着926政治局会议的召开，在“止跌回稳”和“稳住楼市股市”目标下，政策加速落地，房地产多个维度正在呈现积极信号共振，2024年以来市场关注的房价下行、信用风险、库存高企等问题都有了一定的解法。

华泰证券认为房地产“最坏时刻”或已过去，看好重点城市及对应地产股的机遇。

以下为其核心观点：

维度1&2：新房+二手房成交同比回正，前瞻指标延续24Q4以来热度

年初至今19城新房+二手房成交面积同比回正，如果聚焦春节后，成交面积同比增长更加明显，其中二手房节后成交面积为过去4年同期的最好水平。此外，24Q4新房销售的复苏推动了重点城市库存和去化周期的改善。前瞻指标也显示，春节后市场前端的带看数据快速恢复至去年10-11月的水平，进一步印证当前的回暖不是脉冲式的。同时，一线城市挂牌量降至2024年10月以来较低位，二手房抛压带来的价格压力进一步缓解。

维度3&4：重点城市房价初现止跌回稳，土地市场热度恢复

统计局数据显示一线城市二手房价自2024年10月以来连续4个月回升，初现止跌回稳迹象；根据贝壳研究院的数据，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%。进入2025年，土地市场局部热度仍在延续：一方面，1-2月（截至2月25日）全国涉宅用地成交金额同比回正；另一方面，全国涉宅用地成交溢价率提升至9%-14%，创出2022年以来的最高水平，核心城市出现久违的行政区新“地王”。土地市场热度回升显示房企信心的结构性修复，也对对应城市的预期和房价有着积极的信号意义。

维度5&6：头部房企风险处置获得进展，土地收储、白名单等政策持续落地

2025年以来，部分头部房企信用风险处置获得积极进展，此前市场对于其风险外溢的担忧有所缓解，有利于房地产行业信心修复。2024年9月底以来的房地产政策预期也在逐步落地：一方面，地方政府在去年存量房收储的基础上进一步推进闲置土地收购，有助于缓解地方库存压力；另一方面，“白名单”扩容助力房企融资现金流的改善和“保交楼”。

展望2025——迈过“最坏时刻”

我们认为房地产“止跌回稳”是2025年要一鼓作气完成的目标，并不会半途而废。2025年将有望看到：1、一线及部分二线城市总体成交量（新房+二手房）有望稳中有升，其他城市逐步走向平稳；2、一线城市为代表的重点城市房价有望实现“止跌回稳”，同时这些城市的核心地段地价或将“稳中有升”；3、政策会加力护航“止跌回稳”之路，包括核心城市行政政策、房贷利率、去库存和城中村改造等的继续优化。

投资建议

我们认为多维积极因素共振下，此前的担忧都有了一定的解法：1、房地产头部企业风险外溢的担忧逐步缓解；2、相较于2024年的整体性房价调整，2025年有望看到结构性“止跌回稳”；3、高库存问题在“去库存”政策落地下将得到一定改善。我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。