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【锦绣香江·翰盛府】

仅12席典藏人居，有天有地有花园

广州长隆-万博CBD芯，【香江·翰盛府】钜献之作

【城芯藏品】仅12席典藏人居，有天有地有花园

【低密墅居】1.77超低容积率，建面约169-215㎡公园叠墅

【繁华之地】家门口天河城、万达、K11、万象系商业等大型商业体

【便捷交通】出门3地铁线3干线，3站琶洲/4站珠江新城

【优质配套】全龄教育、优质医疗一应俱全

【绿洲之境】毗邻双公园，城央生态景观轴环绕

【豪宅基因】香江焕新钜作，国际化生态豪宅社区

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用地面积：5416.4㎡

计容总建面：9582㎡

容积率：1.77

绿地率：35%

洋房面积：约78-110㎡

叠墅面积：约165-203㎡

项目地址：汉溪大道锦绣香江

》》》长隆-万博超级CBD核芯，唯一12席典藏人居

2023年4月，番禺区正式宣布：长隆-万博商务区正式扩容。

包含万博、汉溪长隆以及里仁洞板块扩容近5倍，并被以“广州南CBD”名义向全球推介！

万博扩容后，从原来约1.5平方公里扩至约7.2平方公里，超越珠江新城（约6.2平方公里），成就“文商旅居产”综合型商圈！

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》》》容积率1.77，建面约169-215㎡公园叠墅

世界CBD密度极高，如纽约曼哈顿13.6、东京湾11.3、巴黎9.38、珠江新城5.0。

项目容积率仅1.77，湾区CBD低密墅区，稀缺价值不言而喻。

》》》【繁华之地】家门口天河城、万达、K11、万象系商业等大型商业体

现已有天河城、万达广场、四海城等商业综合体，未来K11、万象系高端商业开业运营，给长隆-万博CBD带来新的消费升级，打造成世界级消费中心。

【香江·翰盛府】正位于长隆-万博超级CBD核心C位，坐享配套利好。

》》》【优质配套】全龄教育、甲级医疗一应俱全

项目周边拥有多家优质私立及公立幼儿园、小学、中学，一站式无忧教育，让您的孩子赢在起跑线上。

优质医院7家，其中三甲医院3家，以及广州富力国际UCLA附属医院。

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》》》【便捷交通】出门三地铁线三干线，3站琶洲、4站直达珠江新城

地铁3/7/18号线三条黄金轨道，佛莞城际铁路交汇，实现一小时城市圈

南大干线、2快速3干道多维路网环绕，湾区C位门户枢纽

》》》【绿洲之境】毗邻双公园，城央生态景观轴环绕

北望国家5A级旅游景区“长隆度假区”，绿化覆盖率高达70%

东眺锦绣香江加拿大布查特艺术园林，移植超500余种珍稀植物

项目旁自东向西1.5公里生态景观轴延伸至金山湖，绿意环绕

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》》》【豪宅基因】香江焕新钜作，国际化生态豪宅社区

香江集团创于1990年，经过31年的发展，从“家居航母”到“多元化产业帝国”

打造“城市生态住居”锦江香江扬名全国，【香江·翰盛府】传承豪宅基因，延续湾区传奇豪宅标杆

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》》》【产品鉴赏】

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由于一线城市广州的加入，“商转公”政策再次成为热议话题。近日，广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》（以下简称“《商转公征求意见稿》”）。该文件明确表示，为充分发挥住房公积金制度的保障作用，切实减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合该市实际情况制定本实施办法。

广州由此成为一线城市中第二个拟推行“商转公”政策的城市。中指研究院统计数据显示，今年以来全国已有包括沈阳、重庆在内的约20个城市陆续支持或优化“商转公”政策。

业内人士普遍认为，该政策不仅能有效降低购房成本，还将促进住房消费，预计未来会有更多城市跟进。

一线城市入场“商转公”

“商转公”政策，简单来说，就是将商业性住房贷款转为住房公积金贷款。这一政策并非新鲜事物，自2023年重启以来，已实施了两年左右。然而，此次一线城市广州加入“商转公”行列，使得这一政策受到了更广泛的关注。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析称，从本次广州发布《商转公征求意见稿》目的来看，主要是为了减轻购房者住房贷款利息支出，释放社会消费需求，同时也是进一步完善住房公积金制度支持作用。对于过往无法使用或者未使用公积金贷款的购房者，在满足当前“商转公”相应条件的可以有机会申请公积金贷款。

陈雪强进一步表示，近年来，随着广州房地产政策持续优化，对于当前购房者较为友好，同时存量房贷利率的下调以及支持商转公政策的实施，均有效进一步降低购房者的购房成本支出。

但需要注意的是，广州的“商转公”政策设置了多项限制条件，诸如申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上，等等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，5年以上的限制意味着2020年后购房的群体无法享受该政策；唯一住房的要求则排除了二套房以上需求；更重要的是贷款额度不得超过购房总价款的60%。

根据《商转公征求意见稿》，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

李宇嘉分析称，对于2017年后购房的群体，由于部分区域房价出现回调，可能出现公积金贷款额度不足以覆盖原商业贷款的情况，特别是房价跌幅较大的区域，这一矛盾将更为突出。

利率差带来实质优惠

尽管贷款市场报价利率持续下调，但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率，“商转公”能切实减轻购房者的月供压力。

根据中国人民银行决定，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

相比之下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右，公积金贷款的利率优势明显，能够有效降低购房者的月供支出。

那么，“商转公”究竟能为购房者节省多少成本？如果一位购房者2019年购买了一套房子，还款周期是30年，目前仍有120万商业按揭贷款，利率为3.2%，当前月供约5974元，如果全部转换成公积金贷款，月供将减少约369元，总利息将减少10万元左右。

李宇嘉强调，“商转公”政策的最大好处在于降低住房消费成本。在当前购房者对资金成本比较敏感的背景下，公积金贷款利率较商业贷款整体低1个百分点左右，这种降成本措施具有显著的普惠性。该政策既能发挥住房金融的保障作用，又能促进住房回归居住属性，对刺激消费、改善民生都具有重要意义。

个贷率走低或促更多城市跟进

除了广州外，根据中指研究院不完全统计，今年以来已有海南省及沈阳、重庆等约20城支持、优化“商转公”政策。

以海南省为例，该省住房公积金管理局近期也发布了相关管理办法征求意见稿，对贷款对象、程序及额度等作出了详细规定。这一举措表明，海南省也在积极探索适合本地的“商转公”政策模式，以更好地满足购房者的需求。

虽然“商转公”政策优势明显，但目前仍有部分城市尚未推行。李宇嘉预测，未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公积金资金池水位线较高，远离警戒线；其次，当前房地产政策正从市场纾困转向促消费、惠民生，所有的住房政策都会转向支持合理消费需求。

李宇嘉指出，尽管近年来商品房销售下滑，但公积金缴存正常，缴存范围不断扩大，资金池规模不断增长。包括广州在内，大部分城市的公积金个贷率都低于85%的警戒线。推行“商转公”政策可以盘活闲置的普惠金融资源，最大程度发挥资金效力。

广州《商转公征求意见稿》就指出，当住房公积金个人住房贷款率（简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

从实际情况看，不仅广州，全国多个城市的公积金个贷率都持续走低。

据记者查询，以济南为例，2023年9月30日本部个贷率为80.32%，今年6月30日降至76.29%；保定市2024年9月末住房公积金个贷率为80.24%，6月末降至71.42%。

随着更多城市可能跟进“商转公”政策，这项惠民政策有望惠及更广泛的购房群体，为房地产市场注入新的活力。它不仅可以减轻购房者的负担，促进住房消费，还能够推动房地产市场的平稳健康发展。