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宝安中心区，中铁能建阅臻府在2025年12月26日取证入市，本次加推1栋3/4单元，面积有108-109-113-138-143㎡的4房2卫户型，共290套房源，备案均价9.06万/㎡，备案单价8-9.92万/㎡，总价872-1396万/套，合同约定在2026年9月30日前带简装交房，赠送了全屋中央空调。

该项目是深圳第一个有要求现售的土拍住宅，商品房毛坯限价8.86万/㎡，在2024年7月24日首次取证入市，当时推出1栋1单元/1栋2单元，共314套房源，面积有95㎡的3房2卫，108-109-138㎡的4房2卫户型，备案均价8.58万/㎡，折后均价8.33万/㎡，折后单价7.47-9.21万/㎡，总价在713-1236万/套，后面又加推了1栋3单元，14套138平的4房户型，目前均已经全部售罄。

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中铁能建阅臻府，由中铁+中能建集团打造，总占地面积约1.52万㎡，总建筑面积约11.15万㎡，计容建筑面积约8.76万㎡，容积率5.4，绿化率25%，共由4栋31-37层高住宅组成，其中1栋1单元/2单元/3单元住宅31F，1栋4单元住宅37F，2栋是1所幼儿园。

总规划629户，全部都是商品房，其中1栋1单元2梯6户，1栋2/3单元2梯5户，1栋4单元3梯5户设计，地下室有2层，规划710个车位，车位占比约1：1.13。

据小编了解，中铁阅臻府在2025年12月29日开盘以来，至今历时1个月时间，已经卖出79套房源，去化率27.24%，当时开盘也是给出了9.5折的开盘折扣优惠，折后均价8.6万/㎡，折后单价7.6-9.39万/㎡，总价在828-1326万/套。对比旁边保利瑧誉府的最小面积的4房总价972万起，门槛低了144万，而保利瑧誉府138平的四房，开盘起步价1203万起，价格低了36万/套，保利瑧誉府143平的四房，开盘起步价1290万起，价格低了156万/套。

108-109㎡的4房2卫，折后总价828-1018万/套， 单价7.6-9.39万/㎡。

113㎡的4房2卫，折后总价866-1060万/套，单价7.67-9.39万/㎡。

138㎡的4房2卫，折后总价1167-1244万/套，单价8.45-9.01万/㎡。

143㎡的4房2卫，折后总价1134-1326万/套，单价7.93-9.28万/㎡。

108㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，LDKB一体化设计，动静分区，客厅3.7米开间，客餐厅约23.39㎡，S墙设计预留冰箱位，分别做到了主卧17.1㎡/次卧9.22㎡/次卧7.97㎡/次卧6.38㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出6米长的超大阳台实测约8.12平，U型厨房，得房率：79.96%（不含赠送），西南或东南朝向。

109㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间约24.47㎡，分别做到了主卧18㎡/次卧8.37㎡/次卧8.37㎡/次卧6.5㎡（实测面积，去掉墙体），6米长的超大阳台实测约8.6平，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：79.96%（不含赠送），阳台主朝西南向。

138-143㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客厅5.7米开间约23.37㎡，分别做到了主卧19.22㎡/次卧8.6㎡/次卧7.87㎡/次卧7.75㎡（实测面积，去掉墙体），主卧大套间设计，7.5米长的超大阳台实测约9.85平，L型厨房，得房率：81.49%（不含赠送），阳台主朝东南向。

143㎡的4房2厅2卫，D2/1栋4单元01户型，设计的是横厅南北通透格局，客厅5.7米开间，分别做到了主卧28.18㎡/次卧9.6㎡/次卧9.04㎡/次卧8.64㎡（包含墙体飘窗），外带1个储物间约4.5㎡，主卧大套间设计，7.5米长的超大阳台约12平，L型厨房，得房率：81.49%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。

项目简介

该地块位于宝中西侧，是宝中最后一个发展板块，具体位置在金科路与罗田路交汇处西南侧，北面是海韵学校、深航福利房深航假日名居，西面就是大铲湾，南面是湾区产业投资大厦，东面为新安中学（集团）高中部。

此外周边环绕着大铲湾（腾讯企鹅岛）、宝安区府，宝安体育场、欢乐港湾、滨海广场、图书馆、壹方城等顶级配套扎堆，烟火气十足。

今年8月2日，宝中A001-0212宗地挂牌出让，吸引了高达21家，房企参与竞拍。最终中铁以34.06亿+3.55万㎡的现房销售面积拿下，没有配建保障住房面积要求，新增现房销售比例，预计2026年后才能入市，参考惯例价格可能会浮动。后来中铁引入中能建、双央企联合开发，新名称为【中铁·能建·阅臻府】（简称阅臻府）。

毛坯限价8.86万/㎡，与周边新盘越秀瑞樾府同一价位，对比周边二手房价虽然没有明显的倒挂价差，但毕竟是新房，且是有一半是现房销售，因此关注度还不低，提前预定的今年热门新盘项目。

规划上占地面积15239.84㎡，建筑面积82300㎡，其中住宅建筑面积71050㎡，规划建设住宅、商业、6班幼儿园、托育机构、老人日间照料中心、社康等等。据悉，车位数为710个，住宅总套数为629户，比例超过1:1，并且配置不少于30%的充电桩车位。

项目主推面积为108㎡-143㎡4房户型，主要以东南和西南朝向为主。

东南向采光和视野不受其它建筑影响，正前方远景可以看前海湾，南向看大铲湾岛和伶仃洋。目前周边基本没有高层建筑，再加上远处的城市面貌较新，整体景观非常好。

东北朝向户型主要是城市景观，视野、通风、采光都不错，不过临近十字路口，部分户型会受到车流噪音影响。

交通配套

中铁能建阅臻府距离地铁11号线宝安站约800米（步行10-12分钟），是项目最主要的轨道交通节点。深圳地铁15号线（首条环形地铁）正在建设中，预计2028年通车，将串联前海、南山和宝安中心区，为项目提供环线便利。深珠通道（规划中）作为大湾区首条跨海公铁两用通道，东起前海，西至珠海高新区，规划中的深珠城际铁路设计时速200公里，未来有望实现30分钟直达珠海。

此外，项目毗邻沿江高速、深中通道（已通车）等重要公路通道，为跨城通勤提供高效选择。立体化交通网络的构建，使项目能够快速通达深圳各核心区域及周边城市。

商业文娱

阅臻府自带5500㎡社区商业，满足日常生活需求。周边3公里范围内聚集超160万㎡地标商圈，包括深圳壹方城、前海Hop天地、宝安大仟里、前海山姆旗舰店、欢乐港湾及前海壹方汇六大商圈 。其中前海山姆旗舰店位于前海桂湾四路，总建筑面积约6.2万㎡，是全国第二家旗舰店，针对前海商圈特性配套特色餐饮、高端服务、亲子体验及生活方式区域，已于2023年6月开业。欢乐港湾作为国家4A级旅游景区，总占地约38万㎡，包含12万㎡滨海体验式商业街区、128米高的"湾区之光"摩天轮及深圳滨海演艺中心等多元业态，自2019年运营以来累计接待游客近4000万人次。商业配套的丰富性与品质感，为居民提供了便捷的购物休闲体验。

数据显示，2023年前海壹方城全新引入了150家品牌，焕新比例近1/3。调改后的品牌组团效应明显，过去一年深圳前海壹方城有90+品牌销售全国第一、240+品牌销售深圳第一。

学校配套

中铁能建阅臻府旁边规划有1所九年制27班学校，根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。

这里面师资最好的就是海韵学校，在宝中也是名列前茅的学校，创建于2013年，是1所九年一贯制学校，教学规模为50班，值得注意的是在2025年的学校录取积分，海韵学校小学部是115分，初中部是117.5分。

按照宝安区的积分录取方法，如果是宝安户籍+学区房购房基础分有105分，另外还有居住时间（每满1个月+0.1分）+户籍加分项（固定+0.5分），如果是户籍时间加分不够的话，就只能靠居住时间加分，而居住时间是需要网格登记确认的。

按这个方法计算，如果你是宝安户籍+学区购房+户籍加分，最高也是105.5分，其它加分就必须靠居住时间累积，海韵学校小学部必须提前7年11个月以上买房才能读上，而初中部更是夸张，需要提前10年才能读上。

房价参考

二手房方面，片区万科兰乔花园的别墅产品指导价10.08万/㎡，深业新岸线（别墅）近三个月成交价在7.8-8.7万/㎡，第五大道（别墅）指导价在8.84万/㎡，近期成交价在9.2-10.6万/㎡左右。

总而言之，所在的宝中地段配套很成熟，且城市面貌崭新，靠近企鹅岛和前海，有较强的规划辐射概念，未来将承接这些高精尖人才大量居住需求，居住属性和投资概念兼得这么一个盘，且部分高层可眺望海景，美中不足就是靠近沿江高速，会受噪音影响。

宝中解析

宝中的崛起离不开前海概念的外溢，从一个关外地带一跃成为除了南山外的高端居住区。

作为与前海共享一片港湾的片区，宝中在前海的带动下，从2019年的挂牌价约为8.5万/㎡，涨至高峰时的约13.6万/㎡，也正因如此，宝中的新盘倒挂较大，格外抢手。不过，如今的宝中已经跌至12万左右。

除了前海概念的加持，宝中自身底子也很厚实。整体面貌不错，整体居住氛围较好，周边有多个成熟小区，如幸福海岸、深业新岸线等，周边配套成熟齐全，交通方便，涵盖了地铁、商业、学校、文娱等配套。

商业配套十分丰富，网红打卡地的前海壹方城和欢乐港湾，距离「万象前海」和「前海山姆」也只需15分钟车程，未来更有「壹方汇」和「K11」等多个名牌商业进驻周边。

城市市政配套也是一流的，除了大家熟知的滨海公园「欢乐港湾」以外，还有中心绿轴连带了演艺厅、少年宫、图书馆以及湾区书城。另外还有宝体、艺术馆、文化宫等文娱配套，其丰富程度接近一个大型城市的中心。

宝中本身教育资源是整个宝安区域最好的，宝安中学2019年一跃成为黑马名校，也带动周边房产价值上涨和高活跃的交易。时至今天，虽然名校学区房泡沫在逐步消除，但学区价值仍旧占据一个较高的比重，对深圳家长具备强吸引力。

但片区学位资源较为紧张，海天学校如今成为九年制学校，并且已明确小学部分将成为“宝安中学(集团)小学部”，与海旺学校共享校区，缓解教育资源紧张的情况，对于宝中新盘也算是利好消息。

第七次人口普查显示，宝安区常住人口达447.7万人，位居全市第一。这也证明宝安本身就具有一定的吸引力，再加上宝中是区政府所在地，集齐了最优质的市政配套，又是新房和次新房聚集地，无城中村与厂房，因而比较受市场欢迎。

目前宝中新房不多，除了在售中的越秀瑞樾府，以及待售中的有鸿荣源胤璇、都市茗荟花园、泰华梧桐聚落花园、泰华梧桐林居、盛意家园，但入市时间悬而未知。

综合评测

1、首先从区位来看，中铁能建阅臻府所在的这个板块，是宝中为数不多还可以开发新楼盘的区域，板块价值不言而喻，靠近企鹅岛，前海等重点经济区域，并且旁边的裕安一路西延工程已经确定中标单位，在后期将会打造桥梁直连企鹅道，作为企鹅岛前沿住宅小区，也可以更好的承接外溢需求。

2、从买房必备3件套来分析，中铁能建阅臻府家门口100米规划有九年制学校，旁边的海韵学校也是宝安名校，师资是排在前列的，不过积分过高，小一需要提前7年11个月以上，初一需要提前12年以上买房才行，11号地铁线宝安站距离800米左右，地铁口稍微有些距离，周边的商业配套很完善，且都是中高端的商业体，总体评分是上选的。

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