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新天·半山墅，是由新天地产开发，22年项目开发经验，于粤港澳大湾区广州正轴“半山区”、龙盘虎踞之贵地——云山南湖之畔，倾力打造48席传承城市价值的半山独墅作品。项目建筑规划力邀上海世博会中国馆、广州西塔设计师倪阳担纲建筑单体设计。

基于对半山生活方式的理解与诠释，倪阳用“极简至贵”的艺术思想，在容积率仅0.71的坡地上，打造高低腾挪、错落有致的48席院落独墅，于半山之上观山揽湖，透露出一种 “平静的奢华，独处的珍贵”，用心诠释了半山人居的定义。

新天·半山墅以280-445㎡城市半山独墅，将广州顶豪的高度，再次升高118米，比肩美国比弗利山庄、香港半山 半山别墅价值顶峰。

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基础信息

总户数：220

物业类型：别墅

车位数：1039

产权年限：70年

容积率：0.97

物业公司：云中物业

绿化率：41%

物业费用：7.8元/m²开发商：广州市贤庄房地产有限公司装修情况：毛坯

水电燃气：民用水电占地面积：23万m²交房时间：现楼

建筑面积：22万m

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交通配套

三号线北延线同和站 ，华南快速干线与北环高速合并后与广州大道相交，向东与广深高速连接起来，向西通过北环与实现了西连战略与佛山衔接。

教育配套

中大附属外国语小学;南湖外语艺术幼儿园;山水庭苑幼儿教育中心，加拿大英文幼稚园、华联外语实验学校、英国人学校等

商业配套

广百百货、摩登百货、华润超市、沃尔玛、吉之岛等商场,同时也有南湖高尔夫俱乐部、大河马水上世界、南湖游乐园、金逸影城等娱乐设施。

广州首个半山城市会客厅——G7-CLUB，3000㎡大尺度空间，只为营造契合领袖精神的半山生活方式。广州第一个半山天际泳池，广州海拔最高的保龄球馆，半山IMAX景观羽毛球场健身房，还有远渡重洋的高科技高压氧舱……

2011年10月，二沙岛最后一套一手别墅，以1.8亿元售出，单价高达13.4万/平，而去年，珠江新城一套独栋转手，以21.16万/平成交。

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▲二沙岛别墅一栋难求

至于白云山的别墅，亦是顶豪。

在2009年和2015年，白云山先后有价值过亿的别墅售出，其中最贵的一套，达到1.68亿。

城央半山的价值，由此可见一斑。

那么，新天·半山墅能带给你什么样的“生活”？

LAKE ONE VILLA

山就在脚下，湖就在窗外

生活在繁华的都会，山是稀缺，湖是稀缺，唯独不缺繁华与喧闹。

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半山已是珍贵，依山面水对于中国人而言，更为稀缺。古语有云“富甲半山”、“山旺人丁水旺财”、“山主贵，水主财”，传统风水学上把绵延的山脉称之为龙脉，而风水学核心思想是天人合一，人与自然的和谐。中国传统的风水居住讲究宅邸要依山面水，俯临平原，左右护山环抱。而半山，正是天赋地脉之地，藏风纳气。

站在118米高的半山墅中，山就在脚下，湖就在窗外。

推开窗门，被千年咏唱的湖光山色，就这样随清风入户。

清晨醒来，映入眼帘的便是远处的绿水青山；

坐于餐厅中吃饭，下酒的是满眼的自然风光；

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全屋均是大面积落地玻璃窗，最大限度地放宽视野，每一面都能见到独特的风景；

换个角度看整个项目，如同是半山间自然生长出来的一样。

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整个项目呈依山抱水之势，形成西低东高的布局。建筑布局均依托山体的走势，采用简洁的形体，通过巧妙的组合方式，与山、与自然进行对话，形成了一个个富有山地特色的外部空间，营造出一个个富有自然情趣的都市聚落。

设计师从山与城市、山与建筑、山与人为出发点，以独特的匠心构筑与工艺表达，将自然、城市、建筑、人居相关联，尊重山地的肌理变化、着力生态环境的融合，呈现了一个半山建筑典范。

正如英文单词“建筑Architect”所表达的，建筑是艺术Art和技术Technology的融合。能够依照自然线索，找寻土地的“正确答案”，并通过布局展现的建筑，方可堪称伟大。

半山园林

景景相伴的递进美感

半山之上，天然植被环绕，葱郁的树木带来了绝佳的空气质量，如同一道天然的隔离带，将俗世的嘈杂屏蔽于清幽的环境之外。同时，山的沉稳、深邃，给予了居住者谦卑和善的力量，带给人心灵的宁静。

天然的植被给予景观设计师自然的灵感。借由山体高低差层层递进，打造多重情景空间——“半山院+多重院”的设计，旨在呈现依山而建，靠景而居的美感。

「山院」借景，沿山势而建，打造观景的院落和露台，拥有最好的视野，瞰湖光，揽山色；

「重院」造景，每户设计多重院落，客卧皆观院景，景景相伴，各有不同。

依山就势，巧妙借景，即把山景纳入每户的视野中，小中见大，实现视线的纵深，营造舒朗的居住体验。依山而筑，让生活的边界探身入林，实现人与山真正意义上的无距离互动和对话的融合。

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由于一线城市广州的加入，“商转公”政策再次成为热议话题。近日，广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》（以下简称“《商转公征求意见稿》”）。该文件明确表示，为充分发挥住房公积金制度的保障作用，切实减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合该市实际情况制定本实施办法。

广州由此成为一线城市中第二个拟推行“商转公”政策的城市。中指研究院统计数据显示，今年以来全国已有包括沈阳、重庆在内的约20个城市陆续支持或优化“商转公”政策。

业内人士普遍认为，该政策不仅能有效降低购房成本，还将促进住房消费，预计未来会有更多城市跟进。

一线城市入场“商转公”

“商转公”政策，简单来说，就是将商业性住房贷款转为住房公积金贷款。这一政策并非新鲜事物，自2023年重启以来，已实施了两年左右。然而，此次一线城市广州加入“商转公”行列，使得这一政策受到了更广泛的关注。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析称，从本次广州发布《商转公征求意见稿》目的来看，主要是为了减轻购房者住房贷款利息支出，释放社会消费需求，同时也是进一步完善住房公积金制度支持作用。对于过往无法使用或者未使用公积金贷款的购房者，在满足当前“商转公”相应条件的可以有机会申请公积金贷款。

陈雪强进一步表示，近年来，随着广州房地产政策持续优化，对于当前购房者较为友好，同时存量房贷利率的下调以及支持商转公政策的实施，均有效进一步降低购房者的购房成本支出。

但需要注意的是，广州的“商转公”政策设置了多项限制条件，诸如申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上，等等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，5年以上的限制意味着2020年后购房的群体无法享受该政策；唯一住房的要求则排除了二套房以上需求；更重要的是贷款额度不得超过购房总价款的60%。

根据《商转公征求意见稿》，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

李宇嘉分析称，对于2017年后购房的群体，由于部分区域房价出现回调，可能出现公积金贷款额度不足以覆盖原商业贷款的情况，特别是房价跌幅较大的区域，这一矛盾将更为突出。

利率差带来实质优惠

尽管贷款市场报价利率持续下调，但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率，“商转公”能切实减轻购房者的月供压力。

根据中国人民银行决定，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

相比之下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右，公积金贷款的利率优势明显，能够有效降低购房者的月供支出。

那么，“商转公”究竟能为购房者节省多少成本？如果一位购房者2019年购买了一套房子，还款周期是30年，目前仍有120万商业按揭贷款，利率为3.2%，当前月供约5974元，如果全部转换成公积金贷款，月供将减少约369元，总利息将减少10万元左右。

李宇嘉强调，“商转公”政策的最大好处在于降低住房消费成本。在当前购房者对资金成本比较敏感的背景下，公积金贷款利率较商业贷款整体低1个百分点左右，这种降成本措施具有显著的普惠性。该政策既能发挥住房金融的保障作用，又能促进住房回归居住属性，对刺激消费、改善民生都具有重要意义。

个贷率走低或促更多城市跟进

除了广州外，根据中指研究院不完全统计，今年以来已有海南省及沈阳、重庆等约20城支持、优化“商转公”政策。

以海南省为例，该省住房公积金管理局近期也发布了相关管理办法征求意见稿，对贷款对象、程序及额度等作出了详细规定。这一举措表明，海南省也在积极探索适合本地的“商转公”政策模式，以更好地满足购房者的需求。

虽然“商转公”政策优势明显，但目前仍有部分城市尚未推行。李宇嘉预测，未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公积金资金池水位线较高，远离警戒线；其次，当前房地产政策正从市场纾困转向促消费、惠民生，所有的住房政策都会转向支持合理消费需求。

李宇嘉指出，尽管近年来商品房销售下滑，但公积金缴存正常，缴存范围不断扩大，资金池规模不断增长。包括广州在内，大部分城市的公积金个贷率都低于85%的警戒线。推行“商转公”政策可以盘活闲置的普惠金融资源，最大程度发挥资金效力。

广州《商转公征求意见稿》就指出，当住房公积金个人住房贷款率（简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

从实际情况看，不仅广州，全国多个城市的公积金个贷率都持续走低。

据记者查询，以济南为例，2023年9月30日本部个贷率为80.32%，今年6月30日降至76.29%；保定市2024年9月末住房公积金个贷率为80.24%，6月末降至71.42%。

随着更多城市可能跟进“商转公”政策，这项惠民政策有望惠及更广泛的购房群体，为房地产市场注入新的活力。它不仅可以减轻购房者的负担，促进住房消费，还能够推动房地产市场的平稳健康发展。