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中海时光境

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中海时光境位于凤凰城高铁新城附近，未来13号线还将在光明城站交汇，无论是去南山、还是深圳北站或者福田都会比较便捷，不远处就是华润润晖府和润曜府。项目总用地面积约28564.79㎡

建筑面积约162340㎡，由南北两地块组成，规划4栋150米超高层住宅，其中1栋（1、2单元）、2栋、3栋（1、2单元）地上共50层，2栋为49层。

基础信息

【项目名称】中海时光境

【占地面积】约27057㎡

【建筑面积】约169851㎡

【推售产品】建面约82-108㎡3至4房

【交付标准】送装修

【交房时间】2025.12月

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】1739户（商品房1537户，安居型商品房202）

【楼层高】49-50层

【车位比】1740个

【容积率】5.6

【绿化率】约30%

【梯户比】3梯6户、4梯8户

【管理费】4.5块/平

【开发商】中海地产

【物业公司】中海物业

【项目地址】位于光明区凤凰城观光路与科林路交汇处

项目配套

交通配套：项目距离13号线二期/6号线支线双地铁口光明城站300米；

光明城站不仅集合了广深港高铁与赣深两条高铁，还引入了13号线（在建中）、6号线支线二期（预计2024年建通车）、18号线（规划中）等多条地铁线。

1、13号线二期北延光明城站约400米，预计2025年建成通车，届时光明将直通南山。

2、地铁6号线南沿支线（翠湖-光明城）预计2024年建成通车。

其中，地铁13号线被称为“深圳科创轴线”，自南向北串联起深圳湾总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地、西丽湖科教城、光明科学城等科创高地。

未来，从光明城站出发到南山仅仅只需6站，光明将彻底融入“南山半小时通勤圈”，实现光明-南山的高效率协作！

商业配套：光明城片区目前暂无大型商业，后期项目自带部分商业，加上华润润晖府带有商业体积，距离蓝鲸世界直线距离2km、距离万达广场2.2km，未来商业还将有光明城站OTD的加持。

光明城TOD是深铁集团的大型项目，约150万平，分期建设，当前在做一期主楼约25万平的设计，以办公及酒店为主，配套酒店式公寓、首层及下沉式广场零售商业、天台（露台）景观等，负一广场也含网约出租车接送区等，负二到负四层为大型停车场。

教育配套：项目1公里范围内南科大凤凰学校，在建的深圳实验光明学校（集团）科林部（暂用名：光明城学校）具体学区划分以教育局公示为准。

深实验光明科林部用地面积约16947平方米，总建筑面积约4.2万平方米，地上七层，地下一层，定位为九年一贯制学校，办学规模为42班，其中，小学部24个班，初中部18个班。

休闲配套：周边有休闲公园（百花园）；出门1.2公里就能到达光明网红打卡点虹桥公园，步行1.6公里可达新城公园，平时居民散步和运动都十分方便；约2.3公里，有光明文化艺术中心、光明区群众体育中心。

医疗配套：项目距离光明最大的三甲医院（深圳市中医院光明分院）约2公里，地铁一个站；

户型介绍

82㎡三房一卫：有通透和竖厅两种户型，客厅开间3.3米，均为东北朝向。

89㎡三房两卫：传统竖厅户型，客厅开间3.5米；除了2栋02户型东南朝向，其余均为西南朝向

108㎡四房两卫：南北通透设计，四开间朝南，客厅和次卧连接6.2米长大阳台，客厅开间3.6米；

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房产信息：

地铁R4线再次北延 顺义新房市场或将重新“洗牌”

8月，北京新建商品住宅共成交3288套，环比上涨5.6%，同比上涨5.4%，成为今年以来成交量最高的一个月份，单日网签量最高达392套。在作为传统淡季的8月，新房市场却达到了今年以来的最高成交量，这也将更好地为“金九银十”蓄力赋能。

数据来源：CRIC

统计范围：商品住宅、共有产权商品房、限竞商品房

随着“金九银十”传统旺季的到来，房企的推盘营销力度也将加大，同时政策叠加效应也将进一步利好，市场活跃度预计将迎来回升。此外，存量房贷利率有望进一步下调的信号，有利于释放部分购买力，发挥促进消费、提振经济的作用，为房地产市场发展注能，从而进一步恢复市场信心，促进市场尽快平稳健康发展。

数据来源：CRIC

统计范围：商品住宅、共有产权商品房、限竞商品房

数据显示，顺义区新房市场7、8月共成交749套房，与昌平区并列排名第三，占比12.5%。在近三年的北京新房区域成交排行中，顺义成交量一直稳居前三，2023年成交量接近7000套位列第一。

顺义区新房市场活跃，供应和成交均处于高位，今年以来，顺义土拍市场共挂牌7宗地，其中包含5宗住宅用地。近期，第5宗住宅用地正在挂牌竞价中，还有1宗临铁住宅用地正在预申请，东风商场片区项目地块无论是从位置还是配套来说都具有很大的开发价值。

数据来源：CRIC

统计范围：商品住宅、共有产权商品房、限竞商品房

顺义新房的成交量主要依靠仁和、后沙峪、马坡三大板块的贡献。此外，在全市新房成交量板块排行中，仁和板块和后沙峪板块均入榜前十。

01

市场表现一：成交结构均衡 刚需与改善“并驾齐驱”

数据来源：CRIC

根据数据显示，顺义主力板块7、8月新房成交主要集中在90-150㎡、300-700万的三室及四室，刚需和改善结构均衡，置业客群覆盖面广。

从板块分布来看，130㎡以下、500万元以下房源主要集中在仁和板块，板块低总价+产业优势更适合刚需置业；130㎡以上、700万元以上的房源主要集中在后沙峪板块，作为高品质住宅板块，后沙峪板块是顺义鲜有的单价5W+的板块，也是四房及以上户型、别墅成交最多的板块；马坡板块成交量不及前两个板块，主要成交的是110-130㎡、300-500万的三房，主要客群是刚需以及本地改善。

02

市场表现二：得房率超100% 区域产品力领跑

由于在售项目多供应量大，顺义区新房市场竞争激烈，产品“内卷”严重，各个项目使出浑身解数不断打造更高的产品力。2022年，后沙峪板块的中海湖光玖里项目打响了顺义阳台的第一枪；仁和板块龙湖·御湖境项目开启了顺义的“防火挑檐”时代；在防火挑檐之后，住总半封闭阳台＋挑空＋设备平台的赠送又开辟了新的先锋。顺义产品迭代升级进入“大阳台”时代。

此后，从建发观云，到璞瑅润府、璟上兰园，以及近期开盘的保利建工·星宸和煦，都通过赠送防火挑檐的方式大幅度提高了综合得房率。近期入市的住总·芳华里得房率高达95%-99%，还有一些项目的得房率做到100%甚至超过100%，如璞瑅润府、保利建工·星宸和煦、保利·颐璟和煦等，顺义项目的得房率在全市处于领先地位。

顺义区的产品品质也体现在低容积率上。近期发布的后沙峪板块地块挂牌公告显示，挂牌宅地容积率为1.1，这一低密地块也将为后沙峪板块再次打造一个低密项目。目前，仁和板块主力在售项目共7个，容积率在1.6-2.34之间，其中4个项目容积率均低于2，平均为1.85；后沙峪板块主力在售项目共5个，容积率在1.18-2.5之间，其中3个项目容积率低于2，平均1.86；马坡板块主力在售项目共4个，容积率在0.62-1.75之间，平均1.42。低密产品大大提高了区域居住舒适度，提升了住宅品质。

03

市场表现三：新盘扎堆入市竞争激烈 项目去化冷热不均

顺义三大主力板块新房市场活跃，整体推盘节奏快，同期入市新盘多，竞争激烈。

仁和板块坐落于顺义新城中心，毗邻首都国际机场辐射区域，距离北京城区较近；产业方面重点发展商业服务、智能制造、新材料、航空航天。凭借区位+低总价+产业优势，板块吸引了许多刚需置业。但就目前来说，板块内的交通、商业、医疗配套还有待进一步完善，尤其是缺乏轨道交通的问题，影响居住的整体品质。整体来看，产业加持再加之即将兑现的地铁规划，仁和板块极具发展潜力，新房市场活跃，自7月以来成交均价为3.6万元/㎡。

聚焦仁和板块的项目表现来看，新房市场推盘节奏较快，2023年就有4个项目入市，市场竞争激烈，这就必然会出现项目表现冷热不均的现象。综合来看，去化较好的项目一是临近地铁，交通便利；二是周边开发程度高，城市界面完善；三是通过差异化产品形成差异化竞争。去化表现一般的项目一是周边存在不利因素，如高速公路、加油站等，会受到噪音影响；二是周边有待开发，城市界面荒凉；三是同期竞品表现更好。

后沙峪板块是目前顺义地区生活配套最好的片区，温榆河+大量城市绿地带来的优越的生态环境，使这里也成为北京的“中央别墅区”，主要面向高端改善人群，拥有完善的资源配套，整体圈层比较高。最引人瞩目的是板块的教育资源，如国际名校鼎石、顺义国际学校ISB、海嘉、青苗国际双语、以及北京四中（顺义分校）、北师大附中（顺义分校）等。板块产业发展偏弱，更注重居住氛围和居住品质。此外，地铁15号线也使其可以直接承接望京需求外溢。以国际学校、生态品质、高端改善为主的后沙峪板块，自7月以来成交均价为5.5万元/㎡。

聚焦后沙峪板块的项目表现来看，整体推盘节奏平缓，一般每年入市1个新盘，最多不超过2个。去化表现较好的项目一是配套完善高端，周边界面较为整齐，生活氛围浓厚；二是大部分房源不临街不把边。去化表现一般的项目主要是由于处于较边缘地带，离商业中心较远，城市界面一般。

马坡板块是顺义新城的政务和公共服务中心，重点发展金融和新兴科技产业，但受限于地铁缺失，交通成为了板块的一大硬伤，虽然马坡板块被定位为顺义的政务核心+金融核心，但需要地铁来激活，价值兑现的时间比较长，自7月以来成交均价为3.7万元/㎡。马坡板块在售项目去化表现较好，去化率都在70%以上，只有近期入市的保利·颐璟和煦还有待进一步观察。

04

未来利好：R4线规划北延至顺义站 仁和板块补齐短板

近日，“北京轨道交通R4线一期北段工程环境影响评价第二次公示”发布，根据公示信息显示，R4线一期北段工程南起管庄路西口站，北至燕京桥站，计划2025年年底开工，2029年年底建成。根据此前发布的东风商场片区地块预申请公告透露，依据现状轨道交通M15和轨道交通R4线规划方案，两条线路在项目东南角设置一处换乘站点，为顺义站，这表明R4线将在北延燕京桥的基础上再次北延一站。

仁和板块目前发展最迫切的问题是缺乏轨道交通，根据规划，地铁R4线将在仁和板块设置临河站，R4线建成并投入使用后，将有效疏通板块发展的障碍，进一步盘活产业资源，赋能板块内的新房项目，使板块置业具有更高的性价比。仁和板块将“咸鱼翻身”，顺义楼市也将开启新格局。

均价4万＋、配套成熟、有产业支撑、产品力高的顺义新房市场，是望京外溢群体和本地居民居住改善综合性价比较高的区域，且不断有优质地块供应，为新房市场发展进一步“添砖加瓦”。顺义不仅可以承接望京外溢需求，而且本身也是产业强区，在临空经济产业的基础上又重点发展新能源汽车制造业，为区域市场发展提供动能。但就目前而言，顺义运营的地铁只有15号线且辐射范围有限，大大制约了区域的进一步发展。未来，随着地铁R4线的建成通车，顺义的产业优势将被有效激活，有利于人口流入同时带来更多的置业需求，区域价值将进一步提升，顺义也将更好地实现其对首都功能的承载力和对北京城市副中心的支撑力。