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项目位于海珠滨江中路板块，不远处就是孙中山大元帅府广场，一个桥的距离就是越秀区，周边配套非常成熟，地铁商业教育医疗都是现成的，这块地是今年1月越秀地产以总价8.8亿拿下的新侨地块，折合楼面价3.2万/平，这也是滨江板块内，近10年推出的唯一新盘，作为这里首个新规项目，产品和地段价值是有的，项目距离珠江不远，加上旁边建筑比较矮，因此项目中高层或许还能望到江景，不过楼盘规模很小，只有2栋楼，约300套的货量，户型为84-107平三四房，上个月底正式开盘，目前1栋基本剩下低楼层了，到现在已经网签快100套了，去化非常快，其中84平总价460-510万左右，107平600-680左右，项目近期还将加推2号楼的01和04户型，其中107平的04户型是项目最后一条四房梯腿，有兴趣看房的可以联系博主。

项目周边配套示意图

①项目基本信息

项目占地面：约8093平，建筑面积：约4万平

总栋数：2栋，层高：1栋30层，2栋33层，户数：300户左右

物业公司：广州越秀物业发展有限公司，物业管理费：3.7元/平

容积率：3.5，绿化率：30％

梯户比：2梯5户，车位配比：1：0.8，收楼时间：27年底

开发商：越秀地产＋珠实

皓悦滨江区位图

②交通配套

公共交通的话，项目周边有三条地铁现楼，但是都不算近，最近的地铁2号线市二宫站也要1.3公里左右，步行需要20分钟左右，走江湾大桥过对面的地铁6号线团一大广场站大概1.4公里左右，步行需要21分钟，周边还有在建的10号线滨江东路站，步行约1.7公里，过去要26分钟左右，不过项目周边公交车站非常密，出行也还算方便。

自驾的话，项目旁边200米就是内环路，过个江湾大桥就是越秀区，周边还有东晓路、滨江东路等干线，基本算是四通八达，开车去琶洲、越秀、珠城等地30分钟内都可抵达。

不过，项目出门就是素社直街，这条路是双向2车道的道路，并且路边还经常停车，以后开车出入可能会遇到一定麻烦。

③教育资源

小区附近有大元帅府小学、滨江东路小学，初中的话有广州第五中学、南武中学附属学校，根据24年教育政策，项目所属的素社街道是入读大元帅府小学和滨江东小学，这两所学校在海珠区只能算一般，不过两所小学对口初中有六中、南武，如果你运气好能被电脑派中，那还算不错。

④商业休闲

周边住宅小区较多，底商都发展的很成熟了，还可以步行到海珠万国奥特莱斯商场、江南西商圈等，市二宫地铁站出来还有个富基广场，也能解决日常生活问题。

项目不远处就是孙中山大元帅府广场，门票免费，很适合下楼散步，而且项目距离珠江很近，也可到江边散步、溜娃、遛狗等。

闲暇时，沿滨江中路骑行慢跑，穿过海印大桥，一路吹着江风，就到了二沙岛、东山湖公园，观赏白鹭、划船戏水，悠闲又惬意。

⑤医疗

附近的三甲医院非常多，最近的是海珠区第一人民医院，周边还有广州医科大学附属第一医院，广州中医药大学第三附属医院等。

⑥小区设计、在售户型以及价格

越秀珠实·皓悦滨江，在广府系标准之上，注入了崭新的设计，作为板块断供十余年后的新盘，位于广州政治文化中轴和千年城脉之上，窗外是大元帅府，百年前孙中山先生就在此运筹帷幄，所以，它绝对不能是流水线下的产品，它需要开发商投入巨大经验、知识与热情，精研地段内核与产品细节。

考虑到广州潮湿闷热和梅雨气候，和广州人更爱东南向阳光的特点，项目反复研磨楼栋的朝向偏转——让楼栋朝东南向扭转，2栋之间形成“峡谷”，实现户户全南向，尽可能做到全南向、大开间。

景观资源也做到户户有景，实现约80%梯腿望江（部分楼层），极致揽江景入室，东南向踢腿楼层，充分利用小区自有的园林，做到园林景观视野至优；中高层看城市景观，气势宏大，一览众山小，东北面6楼以上，广州三件套之二，珠水和小蛮腰尽收眼底，再往高处，碧波荡漾的东山湖、郁郁葱葱的二沙岛，就在眼前。

考虑到皓悦滨江靠近珠江，越秀特意把“广府龙舟文化”搬进了社区。

在社区活动场域，就围绕龙舟文化元素，定制广府非遗乐园，还原6大赛龙舟场景，让孩子一边体验10多种不同玩法，一边感受龙舟精神。

项目体量不大，总占地仅8093.86㎡，越秀珠实·皓悦滨江主打小而精致。

另外项目的最大优势，便是容积率3.5+超新规产品！在售户型建面约84-107㎡全南向高使用率三房四房，定位刚改而且货量不多，目前1栋已经卖的差不多了，准备加推2号楼，户型图如下：

建面84平三房，全部卧室都是南向，大部分单位能望海珠中轴城市景观，四开间朝南，约12米的面宽，长6米的阳台，主卧三面采光，这个户型总价在460-510万左右。

建面107平四房，超大800库＋独立入户玄关，横厅南北对流＋南向超大面宽，采光视野非常好，南向采光面达到14米，主卧270度全景飘窗可以望广州塔，总价在600-680万左右。

再来看看项目各个朝向的视野景观如何：

往北边看，是江湾大桥以及对面的海港城，团一大广场等，主要是城市景观加上江景。

往东边看，高层景观还可以，能看到开阔的二沙岛，天气好还能看到广州地表三件套。

往南边看，视野就比较一般了，主要是低矮的二手房，海珠区体育中心也能看到。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：户型使用率较好，阳台占地高达20％，比较稀缺，板块内近10年都没有宅地供应，周边都是10年以上的二手小区，户型使用率来讲没有太多的竞争对手，高楼层可以望到江景，但是望江是北向，周边配套比较成熟，商业交通和医疗都很齐全，居住氛围比较浓厚，很适合老广，地理位置不错，一座桥的距离就是越秀了，承接了不少越秀的客群。

缺点：小区比较小，只有2栋楼，基本上就没有公共活动区域和园林了，西侧是内环路，北侧是滨江栋楼，部分户型会受到噪音粉尘影响，距离地铁较远，步行过去基本都要20分钟左右，出门的路是2车道，有点窄，路边还会停放社会车辆，出行易堵车，周边没有菜市场，买菜要到盘龙市场或者远安路，也是比较远，小区和隔壁旧小区挨得很近，低楼层私密性或者视野景观也会影响，南向视野景观比较一般，教育一般，对口的学校都不太好，项目西南侧有变电站。

能不能买：这个盘比较适合周边中海名都的业主，再多买一套，另外越秀的买家也会看这里，毕竟越秀区在卖的房子又旧又贵，还有比较喜欢老城区烟火气的自住买家，喜欢老城的生活氛围，看重江景资源，最终还是看开盘价格吧。

可对比楼盘：越秀桂悦东晓、保利燕语堂悦、绿城馥香园。

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4月29日晚间，万科（000002.SZ）公布了2025年一季度报告。

财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%，按期保质完成1.04万套房的交付。

报告期内，万科实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿•海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。

在融资端，万科继续获得各类金融机构支持，今年一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点。今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还。截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元，资产负债率为73.5%。

发布2025年一季报同日，万科在另一则公告中披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案。万科计划采用集中竞价交易方式，在公告日起15个交易日后至2025年7月2日期间出售7295.6万股，占公司总股本的0.61%。

“本次出售A股库存股后，公司将收回资金，有利于补充公司的流动资金。根据企业会计准则的相关规定，本次减持股份价格与回购股份价格的差额部分将计入或者冲减公司资本公积，不影响公司当期利润，不会对公司的经营、财务和未来发展产生重大影响。”万科方面称。

此外，万科4月29日晚间还发布了《关于深铁集团向公司提供33亿元借款暨关联交易的公告》，大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR）。

据了解，本次借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限为36个月，经双方协商一致，可提前还款；经出借人同意，可进行展期。

公开资料显示，去年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科，今年深铁综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段持续支持万科。

而在万科公布一季报前一日，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化双方在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

分析人士认为，未来万科与大股东深铁的融合发展，有望为万科在轨道物流、TOD综合开发等方面提供新的业务空间。同时，万科在REITs、Pre-REITs方面的突破，将帮助其进一步盘活存量资产、回笼资金。