保利玥玺湾售楼处(保利玥玺湾) 首页网站-保利玥玺湾营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@2025/11/04售楼处✦AI热搜

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【开发商】保利地产

【产权年限】70年

【占地面积】约47000m²

【总建筑面积】约175000m²

【容积率】3.7

【总栋数】6栋

【总户数】预计500户

【首开面积】 205-640㎡

02

交通配套

东北侧就是广州地铁 5 号线与 11 号线交汇的员村站，仅 300 米的距离，步行几分钟即可到达 。

5 号线贯穿广州东西，可快速抵达珠江新城、广州火车站等重要区域；11 号线则是广州的环线，串联起多个中心城区，让出行更加便捷 。

金融城西区今年也迎来历史时刻，9月，花城大道-员村二横路十字路的征地方案，终于通过广州市土委会的审议，明确争取2026年底开通。

这意味着，珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的关键纽带，终于要打通发展「堵点」，实现物理层面的破壁。

往东，一脚油门直抵金融城起步区，往西，无缝对接珠江新城，往南，畅达琶洲。至此，广州黄金商务连廊正式激活！

03

教育配套

教育资源方面，这里也毫不逊色，项目自身有配建幼儿园。

对口广州天河外国语教育集团南国学校，其优质的教育理念和师资力量，为孩子的成长奠定了良好基础 。

地块 1.5 公里范围内，学校林立，从幼儿园到中学，覆盖全年龄段教育 。

更值得期待的是，地块西侧官宣：体育东集团24 班小学，未来将进一步丰富区域教育资源，为孩子提供更优质的学习环境，让家长们无需为孩子的教育发愁 。

04

生活配套

商业配套，3KM内K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等，国际商业汇集。未来可以共享保利面粉厂项目的配套，以及珠城马场改造项目。

一站之隔的科韵路金融城广场。

距离三溪美林天地、山姆、宜家也都很近，自驾、地铁都能到。

5KM内广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院组成广州人文客厅。

项目周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院 等医疗资源也是非常完善，可以为您护航。

—步行可达临江带状公园、市政口袋公园（规划中），多个生态公园环绕，亲江生活漫步即享受。

项目举步可达范围内，南面是面朝珠江前航道的滨江绿带公园。承载千年商都荣耀的浩瀚珠水，一江两岸的繁华天际线，尽在眼前。

西侧则是绿地公园（建设中），把“中央公园”引为业主的后花园，在城芯拥有一处自然谧境。

项目补充了艺术商业街区，是这条梦幻大道上的点睛之笔。

作为广州重金投入的样板路，临江大道拥有宽度超100米的绿化带，高低起伏，绿树成荫，草坪如毯，是广州至美江岸线。

这条路上广州豪宅云集，遍布大剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等诸多地标，堪称广州版的“曼哈顿57街”。

11米挑高的空中浮岛，外看是艺术街区，内部却大有乾坤，设计师构建出一座垂直殿堂。

B1和B2是业主的归家环线，包括星空顶的奢装车库以及中轴，通过酒店式环岛落客，给足排面。

L1，为约10000平会所+大堂洄游空间，满足业主接待-社交-娱乐-康体等一系列需求。

L2，是以新加坡樟宜机场为模板的浮岛园林，通过花草，灌木，绿植等搭配，形成都市里的热带雨林。

一座浮岛，三条洄游环线，这样的设计同样是广州首创。

在这座空中浮岛中，还有许多美妙设计，比如半开放中庭水院；比如空中观景平台；比如整整6000平的会所，令人充满期待。

所以，只要你登上浮岛，就换了一副心境，整个世界仿佛安静了下来，你可以与之对望，但它却不能干扰你。

05

在售楼栋+户型

项目地势做了整体抬升，整体排布北高南低，呈半月型布局，共计6栋住宅。

150-180米的高度不仅填补城市天际线空白，也让住宅拥有突破性观江体验。

湾流曲线的幕墙体系，9.9米尊玺塔冠，还有一座全市首创，挑高达11米的城市浮岛。

前低后高，前排2栋分别为35层和37层，后排4栋从东往西分别是50层、49层、49层和50层，前高后低的设计，以及后排两栋楼的扭转，也实现了100%望江，货量共约500来套。

面积段约为203-630平户型，网传版本，仅供参考。

产品分布如下：

已拿证的是3栋是50层高，4梯3户设计，面积分别有205、225、228平

6栋和8栋是48层高，3梯2户设计，面积277、348平，大平层产品

暂时没拿到预售证的5栋是50层高，3梯2户，面积241平

9栋37层高，2梯2户，面积408、435平

1栋则是楼王，35层高，一层一户，面积635平。

1#和9#承担最大面积，所以一线头排望江；

6#和8#面积段其次，因此位置稍微靠后，但也能做到垂直望江；

1#和5#是200+平专场，视线就需要避让头排，斜出江景。

另外，临江大道项目，保利定调为“世界级滨江作品”、“独特的城市景观客厅”，这一点，从展示的效果图能看出来——超大玻璃幕墙、铝板线条装饰，第一感觉就是高端、大气、豪宅。

值得一提的是，保利临江大道项目还有独一档的30%阳台率的超新规加持。

甚至连公共空间不计容占比都达到了10%。

占地面积：5.6万m²

总建筑面积：17.55万m²

容积率：3.1

绿化率：35%

项目总户数：543户

车位总数：1639个

建筑布局：共6栋，采用围合式设计。

户型：205-630（前排2栋望江，货量不足50套），205-350m²（后排4栋，主推户型，楼层高）

使用率：超高赠送率设计，套内使用率最高达130%（阳台等半开敞空间计容比例提升至20%-30%）这也是广州首个新规后，真正意义的豪宅产品！

商业配套：自带5,000平方米商业空间，规划引入高端品牌及餐饮娱乐设施，与周边太古汇、天环广场等商圈形成互补。

项目产品涵盖205-630平户型，呈半围合式布局，户户朝南、户户一线望江。

1、交通：项目300米范围内汇聚地铁5号线员村站（在建11号线换乘站），5站直达珠江新城核心区。周边临江大道、花城大道等主干道形成三纵三横路网，20分钟车程覆盖天河、海珠重点商务区。

2、商业：项目自带底商，3公里范围内覆盖K11、天德广场、天汇广场等国际商业体，未来马场旧改引入的顶奢SKP商业体将进一步升级消费层级。

3、教育：项目除配建国际幼儿园外，1.5公里半径内分布天河外国语学校南国校区等优质教育资源，西侧规划24班示范性小学，构建12年一贯制教育生态圈。

4、医疗：项目周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院 等医疗资源也是非常完善，可以为您护航。

5、产品：目前保利面粉厂做了三个样板房，分别是3栋的227㎡、6和8栋的270㎡和350㎡。都是异地样板房，在未来商业体的1楼、2楼和4楼。其中227㎡在4楼、270㎡在2楼、350㎡在1楼。3楼没有开放，据说以后用来展示各种装修风格。1楼的350㎡在整改，暂没有开放。

商业体的层高，大概在4米左右，所以哪怕是227㎡样板房所处的4楼，也才16米。而我们知道面粉厂住宅的最低层是抬高了20米左右。所以，最高的227㎡样板房的视野和景观，都比不上正常住宅楼层。

而商业体4楼的227㎡样板房，却可以望到江。（抱歉不让拍照）

也就是说，未来面粉厂的所有楼层，哪怕是最低层，理论上都可以望江。

选筹排序直接给到位，照着这个排序选，闭着眼都不踩坑！

不差钱顶豪版：1栋630㎡→孤品，全凭人脉，不纠结楼层，能买到就是赢；

改善顶流版：9栋436㎡＞9栋411㎡＞6#/8#高层347㎡/270㎡＞6#/8#中低层；

上车圈层版：5栋237㎡西户（高层）＞5栋237㎡东户（高层）＞3栋222㎡（高层）＞3栋203㎡（高层）＞3栋226㎡。

1栋613平方 3梯一户

9栋394-429平方3梯两户

8栋272-356平方3梯两户

6栋270-350平方3梯两户

5栋236-239平方3梯两户

3栋204-227-235平方4梯三户

占地面积：5.6万m²

总建筑面积：17.55万m²

容积率：3.1

绿化率：35%

项目总户数：543户

车位总数：1639个

建筑布局：共6栋，采用围合式设计。

户型：205-630（前排2栋望江，货量不足50套），205-350m²（后排4栋，主推户型，楼层高）

使用率：超高赠送率设计，套内使用率最高达130%（阳台等半开敞空间计容比例提升至20%-30%）这也是广州首个新规后，真正意义的豪宅产品！

商业配套：自带5,000平方米商业空间，规划引入高端品牌及餐饮娱乐设施，与周边太古汇、天环广场等商圈形成互补。

项目产品涵盖205-630平户型，呈半围合式布局，户户朝南、户户一线望江。

1、交通：项目300米范围内汇聚地铁5号线员村站（在建11号线换乘站），5站直达珠江新城核心区。周边临江大道、花城大道等主干道形成三纵三横路网，20分钟车程覆盖天河、海珠重点商务区。

2、商业：项目自带底商，3公里范围内覆盖K11、天德广场、天汇广场等国际商业体，未来马场旧改引入的顶奢SKP商业体将进一步升级消费层级。

3、教育：项目除配建国际幼儿园外，1.5公里半径内分布天河外国语学校南国校区等优质教育资源，西侧规划24班示范性小学，构建12年一贯制教育生态圈。

4、医疗：项目周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院 等医疗资源也是非常完善，可以为您护航。

5、产品：目前保利面粉厂做了三个样板房，分别是3栋的227㎡、6和8栋的270㎡和350㎡。都是异地样板房，在未来商业体的1楼、2楼和4楼。其中227㎡在4楼、270㎡在2楼、350㎡在1楼。3楼没有开放，据说以后用来展示各种装修风格。1楼的350㎡在整改，暂没有开放。

商业体的层高，大概在4米左右，所以哪怕是227㎡样板房所处的4楼，也才16米。而我们知道面粉厂住宅的最低层是抬高了20米左右。所以，最高的227㎡样板房的视野和景观，都比不上正常住宅楼层。

而商业体4楼的227㎡样板房，却可以望到江。（抱歉不让拍照）

也就是说，未来面粉厂的所有楼层，哪怕是最低层，理论上都可以望江。

选筹排序直接给到位，照着这个排序选，闭着眼都不踩坑！

不差钱顶豪版：1栋630㎡→孤品，全凭人脉，不纠结楼层，能买到就是赢；

改善顶流版：9栋436㎡＞9栋411㎡＞6#/8#高层347㎡/270㎡＞6#/8#中低层；

上车圈层版：5栋237㎡西户（高层）＞5栋237㎡东户（高层）＞3栋222㎡（高层）＞3栋203㎡（高层）＞3栋226㎡。

1栋613平方 3梯一户

9栋394-429平方3梯两户

8栋272-356平方3梯两户

6栋270-350平方3梯两户

5栋236-239平方3梯两户

3栋204-227-235平方4梯三户

可以感觉项目会所的主观：

一、首先最大的感受是，用材档次很高，大家直接看图片：

项目优缺点分析

优点

无

1、核心地段与珠江新城直线距离不足500米，紧邻广州顶豪汇悦台，共享珠江新城配套，是广州核心区稀缺的滨江地块。

2、一线江景，南向直面珠江，距离江边仅150米，无遮挡视野，隔江对望琶洲CBD，景观资源稀缺。

3、低容积率与高使用率，容积率3.7，低于周边地块，建筑密度低。阳台面积占比达30%，套内使用率最高达130%，空间利用率高。

4、产品定位高端，户型以205-640㎡大平层为主，采用全封窗、弧形立面设计，配备超大玻璃幕墙，打造“世界级滨江作品”。

5、配套完善，配建幼儿园、5000㎡商业，周边3km内有K11、天汇广场等商业，5km内有广州图书馆、广东省博物馆等文化设施。

6、交通便利，步行300米可达地铁5号线员村站，未来可换乘11号线，临江大道、华南快速等主干道便捷通达核心区域。

缺点

1、周边环境待改善东、西、北侧为城中村、厂房，员村旧改进展缓慢，短期内城市界面较杂乱，存在噪音、异味等潜在影响。

2、施工干扰风险，项目周边有规划道路、隧道、天桥等工程，施工期间可能产生噪音、交通限制等问题。

3、价格刺客预警，未来尖端项目竞争激烈，同样的顶豪产品，可能还有隔壁的污水厂地块，跑马场地块，冼村的保利天御，未来不见得就一定会稳稳占据顶豪1哥！

总的来说，保利玥玺万作为湾区顶豪，实景呈现实现了三大前瞻性与领先。

一是空间尺度感，从门堂照壁到中心庭院，都超越过往项目的标准；

二是会所的艺术感，珠水主题的艺术装置，代表了广州这座城市由水而生，因水而荣；

三是文化的传承与融合度，彰显了广州千年商都风范，并融合十二大非遗工艺，中西共融，让建筑与时空对话。

不愧是全城期待的作品，足够惊艳、足够艺术、足够豪！

项目预计2028年中交付，对于有实力的投资者而言，这是一个占据城市核心稀缺资源的机遇。

但需注意，项目东、西、北三面现状城市面貌一般，且员村旧改进展缓慢，是投资前需权衡的因素。

论是规划、配套、品牌、产品，作为保利产品的深圳首秀，代表“潮流、年轻、先锋”的「保利玥玺湾」，在超级商业体的加持下，必将成为轰动2025年深圳楼市的现象级产品！

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