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南山芯·公园家 | 天源华府：城市中心，与自然共生的理想栖居

在深圳南山这片繁华与生态交融的热土上，天源华府以“公园之上的纯粹人居”为理念，重新定义城市核心区的诗意生活。三面环抱49万㎡中山公园，下楼即享地铁12号线，坐拥南头古城人文底蕴，这里不仅是居所，更是都市精英的生态主场。

一、天赋稀贵：占位南山芯，畅享公园谧境

1. 稀缺生态，公园即客厅

· 49万㎡中山公园环抱：推窗见绿，步行即达，将百年古树、草坪湖景变为日常背景。

· 人文与自然共生：毗邻千年南头古城、荷兰花卉小镇，历史与绿意交织成独特的文化栖息地。

2. 城市枢纽，高效通勤

· 双地铁护航：地铁12号线“中山公园站”D出口仅20米，无缝接驳全城；未来21号线（规划中）加持，畅达粤港澳大湾区核心。

· 多维路网：北接深南大道，15分钟直达前海、科技园，30分钟覆盖深圳湾万象城等顶奢商圈。

二、全能配套：都会繁华与品质生活零距离

1. 教育无忧，目送式成长

· 南头城学校（九年一贯制）：与项目一路之隔，家门口的优质教育。

· 南头中学（本科率95%+）：步行1.1公里可达，助力学子进阶之路。

2. 商业与休闲触手可及

· 下楼即享繁华：7000㎡地铁接驳商业、益田购物中心（步行900米）满足日常所需；15分钟车程直达万象天地、欢乐海岸等旗舰商圈。

· 文体医疗齐全：南山文体中心、南山人民医院等环伺，健康与文化生活双重保障。

三、匠心产品：改善型人居的标杆之作

1. 纯粹社区，精工品质· 低密规划：3栋32-35层住宅，容积率仅3.05，约430户纯居氛围，车位比1:1.2，精装交付。

· 户型多元：90-190㎡ 2-4房，主力90-110㎡户型南北通透，LDK餐客厨一体化设计，阳台进深约2米，揽尽公园与城市双景。

2. 90㎡以下户型，共170套，满足单身人士或新婚夫妇的刚需需求，空间布局合理，功能齐全。总价：762-807万

3. 110㎡户型，201套，三房设计，适合三口之家或三代同堂，宽敞的客厅和舒适的卧室，为家人提供温馨的居住空间。总价：:939-1064万

4. 155㎡户型，29套，四房设计，空间更加宽敞，满足改善型居住需求，可设置独立书房、衣帽间等，提升生活品质。总价：1679-1734万

5. 186㎡户型，33套，大平层四房，豪华的居住体验，宽敞的客厅、独立的餐厅、精致的套房设计，尽显尊贵与舒适。总价：2029-2090万

2. 细节彰显温度

· 全龄生活场景：社区配建老年人照料中心、菜市场、警务室等，关怀每一代人的需求。

优劣势分析

核心优势

1. 交通便利性突出

地铁优势：紧邻已开通的12号线中山公园站D出口，步行仅20-50米，是典型的“地铁口物业”。未来规划21号线（预计2030年通车）将形成双地铁交汇，辐射前海、龙华等区域。

自驾高效：东临南山大道、北靠北环大道，15分钟可达科技园、前海，30分钟覆盖深圳湾、宝安等核心商务区。

2. 生态资源稀缺性

公园环绕：三面被49万㎡中山公园包围，步行50米即可进入公园；周边还有南头古城、荷兰花卉小镇等文化休闲地标，适合家庭日常活动。

3. 教育资源优质且便捷

学区覆盖：划片南头城学校（九年一贯制），步行仅需5分钟，满足目送式教育需求；1.1公里内还有南头中学（本科率95%+），覆盖全龄教育。

4. 户型设计兼顾刚需与改善

高得房率：90㎡两房得房率83.8%，110-115㎡三房得房率87%-89%，优于同面积段竞品。

景观加持：高层户型可俯瞰中山公园，部分改善户型（如185㎡）配备横厅、双阳台及观景窗。

主要短板

1. 社区规模与配套局限

体量小：仅3栋住宅，园林面积约2000㎡，缺乏泳池、会所等高端设施，社区活动空间有限。

商业短板：依赖1.5公里外的欢乐颂、天虹商场，缺乏高端商业配套，日常消费需依赖车程15分钟的万象天地等商圈。

2. 周边环境复杂

城市界面老旧：紧邻城中村、工业厂房及老旧小区，城市更新缓慢，居住氛围混杂。

噪音与粉尘：临南山大道，部分户型受交通噪音影响；中石化加油站（预计2025年底搬迁）可能引发环境担忧。

3. 户型与价格争议

功能性不足：90㎡仅能做两房，110㎡三房卫生间与卧室分离，设计合理性存疑。

价格竞争力弱：备案均价10.8万/㎡（折后约8.5-11.5万/㎡），高于周边二手房价（如莲城花园7.6万/㎡），性价比争议较大。

适合人群分析

1. 通勤刚需族

科技园/前海上班族：地铁12号线直达，通勤效率高，适合对通勤时间敏感的人群。

2. 教育资源优先型家庭

学龄儿童家庭：南头城学校步行可达，南头中学覆盖高中需求，适合重视教育便利性但非顶尖名校追求者。

3. 生态宜居偏好者

公园宅爱好者：中山公园环绕提供稀缺生态资源，适合注重日常休闲与自然环境的购房者。

4. 改善型需求但预算有限者

小面积改善客群：110-115㎡三房总价约935-1230万（折后），低于南山同面积段豪宅，适合预算有限的改善家庭。

不推荐人群

追求纯粹社区者：小型社区+回迁房混合（30%房源）可能影响居住体验。

高端改善客群：缺乏会所、泳池等配套，与同价位豪宅（如绿景白石洲）相比品质落差明显。

投资客：高单价+周边老旧环境，短期升值空间受限，更适合自住需求。

总结：务实主义者的选择

天源华府的核心价值在于“地铁+公园+学区”的稀缺组合，适合重视通勤效率、教育便利及生态资源的务实购房者。但需权衡价格、社区规模及环境短板。若开发商持续85折促销（折后单价8.5万/㎡起），对刚需和初级改善群体具有一定吸引力。

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