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凯德山海连城,位于广州市番禺区莲花湾板块,紧邻南大干线,交通便利。项目东临狮子洋、南望莲花山, 邻近广州大学城、万博CBD、思科智慧城、广汽研究院及莲花山高尔夫球会等高端城市资源配套。
其最大的亮点在于丰富的教育资源9年制的仲元中小学,为业主提供优质的教育服务,而且仲元中学作为广东历史名校、中国百强中学,在区内享有极高的声誉。
此外,小区部分户型还能直接观赏到狮子洋的美景,加上现房,以及新加坡的园林,对于追求高品质生活的人来说,这里无疑是一个理想的选择。
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①项目基本信息
楼盘名称:凯德山海连城
总栋数:52栋,总户数:3620户
产权年限:70年,建筑类型:塔楼
占地面积:213000平米,建筑面积:780000平米
容积率:2.6,绿化面积:77496,绿化率:36.4%
总车位数:4344,车位配比:1:1.2
得房率:80-82%,装修标准:精装修
开发商描述:凯德集团,亚洲大型房地产集团,总部设在新加坡,并在新加坡上市,业务以新加坡和中国为主要发展区域,并布局欧洲、美国30多个国家200多个城市,1994年进入中国以来,总开发规模约2300万方,管理总资产约2700亿元人民币,经过25年的发展,凯德集团已在中国43座城市拥有/管理200多个项目,已成为亚洲驰名跨国房地产集团之一
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物业管理费:2.8元/月/平米
②交通配套
目前周边是没有地铁的,不远处规划了8号线东延段莲花站,开至万胜围的线路,预计要27年试运营,不过这个还是未知数,不用太过期待,目前家门口有个公交总站,其中番131、番77路、86巴士已经运行,去到新造地铁站也挺方便。
周边有莲花山站{距项目3.9公里},设有三条城轨:佛莞{3站万博,4站广州南站}、佛莞深{2站到大学城,3站到琶洲}以及广中珠澳城轨{规划中}。
自驾的话,周边有利丰大道、南大干线、广台高速等干线,其它南大干线全线已经通车,从项目开车去万博或者南站都非常方便,通过南大干线转新化快速,项目开车去大学城或者琶洲基本上半小时内就能抵达,去万博也是半小时内。
③教育资源
项目一期的小学石楼中心小学山海连城学校以及广钢利联花园幼儿园已经开学,二期旁边的九年制仲元中小学已经封顶,该校涵盖了24班小学和48班初中,预计明年开学,该校是由开发商独立出资建成的,学校就在二期旁边,接送非常方便,基本可以实现目送式教育。
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这所新学校的落地,弥补了区域板块对优质教育的需求,毕竟仲元学校在番禺的名气是响当当的,广东仲元中学历年高考高优率、高分人数、平均分均稳居全市前列,同时2000年以来,更有超过21人成为高考总分、单科广东省状元。
在项目的售楼部里,有一份三方协议,协议里面提及到,广东仲元中学山海连城学校,保障凯德山海连城业主子女入读,不过根据今年教育局发布的文件显示:凯德山海连城配建的小学和初中,山海连城、领秀海都能读,还包括石楼镇茭塘西村、茭塘东村户籍的村民适龄子女。
④商业休闲
社区内配建了2万方的商业以及3600方的文化运动中心,无论你是想喝杯咖啡,给孩子添置文具,还是买菜做饭,基本上日常生活所需,下楼就能解决,大型的商场目前周边基本没有。
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项目还有一大卖点就是它的海景,小区旁边就是滨海公园,目前已经建成,1.5公里的海岸线,一线狮子洋海景,平时下楼散散步,这里都非常适合。
⑤医疗
附近暂时没有大型医院,远一点的有番禺区新造医院、南村医院、广东工业大学医院。
⑥小区设计、在售户型以及价格
凯德·山海连城,在社区内打造了超3600㎡的全龄配套,无论老少青年,都能找到自己的生活主场。
明朗夏日,年轻人无需到游泳馆,悠然走下楼,游过绿意葱翠的美景,碧玉般的泳池便跃然眼前,纵身一跃,洗去疲惫;或者在健身室、全龄悦步道上,肆意挥洒汗水。
孩子们可在亲子乐园嬉笑追逐;长辈们也能在景观会客厅,和邻居唠唠家常。
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约16万㎡的【千帆万境】滨海艺术园林,同样已经部分开放,漫步园中,绿意覆盖,每一眼都在诠释“抬头见月,低头见绿”的美学意趣。
目前在售二期,户型为85-91-106-130-135平,户型设计比较落后,都是现房,可选楼栋也很多,有高层有小高层。
目前推出的19栋绝版小高层,东南向可望狮子洋海景,南向望莲花山和海景,对面就是仲元学校。山海连城售楼处电话:400-825-6030
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建面85平三房一位,北向,LDK餐客厅一体设计,L型厨房,主卧带L型飘窗
建面91平三房两卫,北向
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建面106平三房两卫,南向
建面130平A户型五房两卫,南北对流
建面130平B户型四房两卫,南北对流
建面135平四房两卫,南北对流
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(Architecture is the very mirror of life. You only have to cast your eyes on buildings to feel the presence of the past, the spirit of a place; they are the reflection of society.)
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“今年的代建市场比去年还要难一点。”
房地产代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后,随着代建企业争相入局,2024年行业步入规模增速放缓、企业格局分化的新阶段。2025年,代建行业正面临一场激烈的市场份额之争。
根据克而瑞统计数据,2025年一季度代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积同比仅增长6%,相较2024年同期的17%大幅下滑,已显现行业整体“失速”态势。而且,2024年代建企业的新增建筑面积总量接近2.2亿平方米,同比增长约27%,较前三年也大幅放缓。
在增速放缓的背景下,因竞争加剧、土地出让面积下降等原因,行业整体毛利率正遭受下滑。绿城管理作为头部企业代表,2024年也是增收不增利,归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元,同比下降17.7%。随着竞争者入局,绿城管理的代建费用正在降低。
业内认为,尽管行业暂时承压,但长期发展仍具潜力。旭辉建管总裁刘冰洋在接受界面新闻等媒体采访时表示,从数据来看,房地产行业总的销售额在下降,换句话来说,代建行业在整个房地产领域的渗透率实际上在上升。
更重要的一点是,打造“好房子”正成为代建行业突破困局、开拓新赛道的关键所在。
代建行业从“红海变蓝海”
“地产的尽头是代建。”
据克而瑞统计,2024年已有超百家房企涉足代建业务,销售额百强房企中,进军代建领域的企业占比高达约80%。行业里有意愿、有能力的企业几乎全部入局代建。
然而,经过3年的快速、“野蛮”的扩张期,代建赛道在企业竞相进驻并持续抢夺市场份额、竞争加剧之下,逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。
代建增速放缓,行业从“红海变蓝海”。
克而瑞研究认为,代建行业进入平稳发展期的主要原因有,宏观经济环境未有显著提升,市场信心与预期仍在缓慢修复。其次,行业竞争加剧令代建企业拓展新项目的难度不断加码。此外,与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。
在刘冰洋看来,代建行业已从“1.0”阶段进入了“2.0”阶段。“1.0就是随着这个行业的高歌猛进,大家做房地产怎么做都对;但到了2.0之后,随着市场调整,很多房企主动或被动进入到代建这个领域。”
更多的参与者进入代建行业,不单单是竞争越来越激烈。刘冰洋认为,行业目前面临的更多问题是,对于一家代建企业而言,操盘难度在增加,对其破题的能力、服务的能力以及价值兑现能力的要求越来越高。
另外,代建行业仍然是不成熟的行业,处于早期阶段。刘冰洋表示,不成熟在于行业没有一个非常明确的评价标准,没有明确的市场准则,都在摸索。
“其实现在很多甲方/委托方以及业主方都在探索,政府相关部门也在摸索,包括像房协成立的代建分会,也在整合资源摸索。到底这个行业该怎么定义,怎么评价,包括用怎样的方式取费是合理的等,都会逐步完善。”
刘冰洋指出,房地产行业依然还处于调整阵痛期,所以操盘难度在变大,委托方入市意愿也受到影响,再加之过去2-3年,代建行业高歌猛进,无论是小民营开发商还是城投企业,在市场较困难且自己还不具备开发能力的情况下,选择代建。
“但在这期间,很多项目可能并没有实现当初的预期,这也会影响潜在委托方入市意愿,增加了担忧。”
行业从“蓝海”变成“红海”,并不意味着没有机会。在刘冰洋看来,代建行业依然有很大的市场容量空间,只是可能参与的主体会越来越多,随着代建的渗透率提升,每家代建企业在行业的市场份额也会出现很大分化。
旭辉建管从关注签约量到重视签约质量。刘冰洋表示,“经过前期的孵化和培育,旭辉建管的签约量和在管面积有了一定市场规模,因此从去年下半年开始做了一些经营逻辑上的调整,从原来想要一定的市场规模、保留住优秀团队,到现在更关注签约质量。”
签约质量体现在两个方面,一是净代建费,当行业普遍面临利润下降的情况下,旭辉建管的毛利有所提高;从项目启动率来说,今年新签项目基本能够如约按时启动,其实也是对项目筛选和甄别的标准要求更高。
2025年代建行业进入低增长阶段,刘冰洋认为,企业要想在这个行业长期发展,至少要满足五个因素。
首先是品牌,品牌意味着在甲方心目中的形象,如何做出来,都是一点一滴兑现,不断通过服务来展现出来。第二是能力,代建行业需要多元化解题能力,包括住宅开发、商办、场馆、长租公寓、养老,以及AMC金融类等。
第三点是团队,团队的文化,团队服务的意识在委托方心目中很重要;还有关系,要在一个地区发展,必须构建各类、各层次的关系,才能够触达到项目和客户;最后是资源,多维度的如供应链资源、一些财投、金融机构等。
“好房子”成代建行业破局关键
随着房地产市场从增量时代转向存量时代,消费者对于住房品质的要求日益提升,从“住有所居”向“住有优居”转变。
“好房子”开始成为房地产行业破局的关键。今年3月,《政府工作报告》首次提出,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日,国家标准《住宅项目规范》正式实施,为“好房子”建设定下底线要求。
6月13日,国务院常务会议再提出,要扎实有力推进“好房子”建设,纳入城市更新机制加强工作统筹,在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。
如今,不仅是头部品牌房企对“好房子”标准建设集体发力,代建企业也正试图通过“好房子”重构行业商业逻辑。
市场早已不缺房子,但缺少“好房子”。
刘冰洋告诉界面新闻,类似第四代住宅及其他一些创新的“好房子”产品能够带动市场已经形成共识,各个地方的主管部门对此持开放心态,积极研究产品研发和规划审批,企业与相关部门协同研究,这为行业带来了新机遇。
“好房子一定会有好的去化,我觉得这个是成正比的。”刘冰洋认为,目前全国很多城市都面临市场挑战,如果一个地区的市场没有需求,那么建再好的房子也卖不掉,因此要做市场判断,要在有需求的地区研发好房子。
在苏州市场,四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘,“好房子”的市场需求潜力较大。
比如位于苏州相城区的蠡棠森屿,今年4月首开就售出6.3亿元,均价3.3万元/平方米。克而瑞统计数据显示,该项目位居今年5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。
在刘冰洋看来,四代宅不仅是一种产品形式、生活方式,也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路。当委托方高价拿下的地块,按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时,四代宅可以通过产品价值升级,有效助力项目实现盈利目标。
政策端对于“好房子”的支持力度也在不断增大。此前,在苏州发布的《关于改善提升住宅品质的若干指标优化政策》中,特别提到优化住宅阳台等半开敞空间的容积率计算规则,允许多层以上住宅每户设置空中庭院,面积不计入容积率。
所以,对于代建企业而言,还要根据不同的地域,针对性制定好房子的标准。刘冰洋向界面新闻表示,“卖3万元/平方米的好房子和卖1万元/平方米的好房子,它的标准是不一样的,要因地制宜。”也就是不同地区、不同面积、不同价位都可以有不同的“好房子”。
据了解,目前旭辉建管的第四代住宅项目已经在6个城市落地,后期旭辉建管也将发布自己的“好房子”标准,包括新的工艺、新的材料、新的技术,同时在在管项目中落地。
随着全国推广“好房子”建设,越来越多的代建企业精准把握市场需求,在产品设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫,开始打造具有差异化优势的 “好房子”。
比如蓝城通过低碳技术、智慧社区系统、全龄友好设计等,将“好房子”概念落地;龙湖龙制造也尝试接住“好房子”的红利,积极引入数字化技术,实现从设计、建造到运营的全流程提效;绿城管理基于绿城中国“好房子”体系,发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等,提升产品力。
在代建行业进入“低增长”的当下,“好房子”无疑为行业发展注入了新的活力与方向。但对于代建企业来说,还需要不断提升专业能力,加强品牌建设,以高品质的产品和服务赢得市场认可,才能在这条新赛道上实现突围。
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