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项目基本信息

开发商：深圳市壮大新鸿湾实业有限公司/深圳市蛇口赤湾实业股份有限公司

产权：70年，自2020年9月11日起

可售套数：住宅共246套

梯户比：住宅3梯5户

住宅层高：3.1m

总楼层：46层

实用率：73%

装修：带精装交付

交楼时间：预计2025年1月

车位比：1：1.3

物业费：8.8元/平米/月

物业公司：盛世嘉物业有限公司

项目地址：南山区港航路66号

区位规划

城市焕新 赤湾蝶变

项目雄踞前海-蛇口双湾交汇处，深圳海洋产业爆发，海防文博圈发力，科技创新及总部经济加速崛起，成就深圳理想居住地。

作为片区先发项目，前海宸湾充分享受片区发展利好，百余家千万级企业汇聚，约205万㎡旧改加速，城市面貌、生活配套全面升级，区域焕新在即。

交通配套

2/5号线双地铁上盖 贯通12号线可三轨通勤

直连前海、宝中、深圳湾和香蜜湖

三轨通勤：2/5号线首发站赤湾站上盖，一站太子湾，闭环贯穿深圳东西部；更有12号线已于11月28日通车，可速达前海扩区全海岸线；

四大干道：1.5公里范围内有望海路、兴海大道、港湾大道、月亮湾大道等干道；

两⼤隧道：东滨隧道-直通深圳湾口岸；妈湾隧道-蛇口国际海洋城超级⼯程(在建中，预计2023年通车），届时将实现客货分流，沿线居民直接受益；

航空港口：经沿江高速速达宝安机场、经蛇口港便捷通达澳门和香港、经深圳湾口岸抵达香港中环。

商业配套

一站地铁 近享约46万㎡太子湾商业（在建中）

约180万㎡蛇口国际配套（在建中）

一路之隔：约4.6万㎡赤湾汇（在建中），建成后将成为片区商业重要配套；

地铁1站：约22万㎡太子湾K11 ECOAST（在建中，已封顶），开启艺术与潮流的探索之旅；

地铁2站：海上世界、南海意库，尽享深圳纯粹的国际风情；

项目自带：约1790㎡商街，家门口即满足日常所需。

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教育配套

南山第二外国语赤湾学校：2020年正式挂牌于南山第二外国语集团，教学实力逐年提升，35%硕士学位教师；

蛇口国际学校SIS：深圳唯一一所由西部学校和学院协会（WASC）全面认证的学前班至12年级的学校，办学超30年；国际学校：规划15年一贯制国际双语教育，实行小班教学模式，预计2022年秋季开学。

文体配套

作为南山区重点谋划的新时代“三大示范工程”之一，深圳湾文化走廊串联起深圳湾艺术交流区、深圳湾客厅、赤湾海防文博圈等。其中，赤湾文化圈将打造“海洋文化承载区，文化创新集聚地”，串联左炮台、天后宫等文化遗产，与自然山海公园风光为伍，打造宜居宜业之地。

产品设计

前期考察新加坡26个地标，引入新加坡垂直森林城市设计理念，打造前广场花园+两大空中花园，精琢“居山、面海、看云”典雅居所。

1F前广场花园-出地铁入园林，通勤休闲一键切换；

阳光车库-约 1:1.3高配车位比，日常停车无忧；

6F裙楼花园-动区为运动场所，静区为花园洽谈区、会客厅等；

顶楼空中花园-配置荧光跑道、无边际泳池等，享无界景观视野；

约150米高空夜跑道-在“梵高”的星空里奔跑，挥洒运动激情；

约150米空中无边际泳池-无需远赴新加坡金沙酒店，顶楼无边际泳池，让您一秒入海。

独具匠心的建筑排布与户型设计

户户宽阔双阳台 全屋品牌精装

智能家居系统加持

建筑层高约3.15m，户户宽阔双阳台+多飘窗，新加坡园林、山海美景尽收眼底 ；

观景阳台犹如“加长版巨幕”，私享蛇口定制云端视界；

全屋品牌精装+百余项人性化细节+智能家居系统，营造高规格舒适生活。

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户型鉴赏

效果图鉴赏

深圳前海宸湾优缺点分析

优点：

1. 地理位置与交通优势

位于南山区前海与蛇口双湾交汇处，紧邻地铁2/5号线赤湾站（C出口），12号线左炮台站覆盖，可快速通达南山、福田等核心区域。

海陆空立体交通网完善，包括沿江高速（至宝安机场）、蛇口港（港澳航线）、深圳湾口岸（至香港），通勤便利。

2. 配套资源丰富

商业：自带约1790㎡商街，周边有在建的4.6万㎡赤湾汇商业综合体、太子湾K11 ECOAST（22万㎡）及海上世界等成熟商圈。

教育：涵盖南山第二外国语赤湾学校（九年制公立）、蛇口国际学校（SIS）及规划中的15年制国际双语学校，教育资源优质且多样。

生态与文化：背靠大小南山，毗邻赤湾文博圈（左炮台、天后宫等），拥有山海景观及人文休闲资源。

3. 项目设计与品质

采用新加坡森林城市理念，设计独特，包含空中园林会所、无边际泳池、荧光跑道等高阶设施，外立面与装修采用德系一线品牌，精装标准对标五星酒店。

户型方正实用，109-143㎡的3-4房设计，户户双阳台，层高3.15米，居住舒适度高。

4. 发展潜力

作为前海扩容区及蛇口国际海洋城核心项目，受益于区域旧改加速（约205万㎡规划）、产业升级（海洋经济、科技创新），未来城市面貌和配套将进一步升级。

缺点：

1. 周边环境与施工影响

当前旧改项目集中，货车频繁通行导致噪音、粉尘污染，城市界面仍需时间改善。

紧邻主干道南海大道，部分户型可能受交通噪音干扰。

2. 项目体量与空间限制

占地面积仅约1.28万㎡，仅规划2栋住宅+1栋商办，社区公共空间有限，无大型花园。

容积率高达7.0，居住密度较高，活动空间局促。

3. 价格与性价比争议

单价约7.6万/㎡起（部分户型超10万/㎡），总价门槛高（109㎡约1016起），对比周边竞品（如金众云山海公馆均价7.5万/㎡）性价比偏低。

4. 其他不足

部分低楼层或临近办公楼户型视野受限，采光可能受影响。

交房时间较晚（预计2025年1月），配套商业需等待建设周期。

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免责声明：

1.本文为第三方观点，不作为开发商要约或承诺。其中涉及的文字、数据、图片仅供参考，相关内容不排除因法律法规调整、政府规划调整及开发商无法控制的原因而发生变化。

2.资料中所载房屋面积均为建筑面积，最终面积可能存在差异。

3.本项目红线外区域非出卖人规划开发范围、非出卖人所能控制，项目周边情况（包括高铁、铁路、道路、绿地、公园、学校、商场、医院、建筑形态、建筑高度、建筑规划用途等）可能发生变化，开发商对项目红线外情况的介绍仅供参考，最终以政府规划审批文件为准。

4.买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件、补充协议）及《置业指南》等签约文件约定及政府最终批准文件为准。

5.首开优惠具有时效性，具体优惠政策以开发商制定的细则为准，详情请垂询售楼处，敬请留意最新资料。

4月29日晚间，万科（000002.SZ）公布了2025年一季度报告。

财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%，按期保质完成1.04万套房的交付。

报告期内，万科实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿•海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。

在融资端，万科继续获得各类金融机构支持，今年一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点。今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还。截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元，资产负债率为73.5%。

发布2025年一季报同日，万科在另一则公告中披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案。万科计划采用集中竞价交易方式，在公告日起15个交易日后至2025年7月2日期间出售7295.6万股，占公司总股本的0.61%。

“本次出售A股库存股后，公司将收回资金，有利于补充公司的流动资金。根据企业会计准则的相关规定，本次减持股份价格与回购股份价格的差额部分将计入或者冲减公司资本公积，不影响公司当期利润，不会对公司的经营、财务和未来发展产生重大影响。”万科方面称。

此外，万科4月29日晚间还发布了《关于深铁集团向公司提供33亿元借款暨关联交易的公告》，大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR）。

据了解，本次借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限为36个月，经双方协商一致，可提前还款；经出借人同意，可进行展期。

公开资料显示，去年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科，今年深铁综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段持续支持万科。

而在万科公布一季报前一日，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化双方在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

分析人士认为，未来万科与大股东深铁的融合发展，有望为万科在轨道物流、TOD综合开发等方面提供新的业务空间。同时，万科在REITs、Pre-REITs方面的突破，将帮助其进一步盘活存量资产、回笼资金。