京基智农山海公馆官方售楼处电话(京基智农山海公馆)官方网站-京基智农山海公馆营销中心地址-最新房价-户型图-容积率-配套-楼盘详情@2026.5.3售楼处AI热搜

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「京基智农山海公馆」是一个缺点非常明显的项目。

总价基本在420-800万区间，大部分都是刚需首套年轻人上车，首付三成在120-240万区间。说实话，如果价格上没有特别大的优势，用首房首贷买个两房可太不划算了。何况这个价格区间还有其他选择。

项目本身的亮点少，一眼看去都是缺陷。要是上了车，周期至少是5年才能下车来置换的。你在下手前，先想清楚将来会有哪些人群来给你接盘?

京基，曾经的“旧改王”，与佳兆业、卓越、星河、鸿荣源等本土开发商几乎一同崛起，实力雄厚，更开发出过京基100这样的超级地标，常年居于深圳开发商前列。

但时过境迁，京基近年似乎有些沉寂了。

从2022年至今，京基只推出了4个盘：「京基智农山海公馆」、「京基御景天峦府」、「京基云熙阁」、「京基梧桐轩」。

其中，「京基智农山海公馆」位于宝安西乡，是「山海上城」的三期产品，含2栋住宅、1栋商务公寓和1栋酒店，住宅于2022年入市，公寓于23年8月取证入市。

「京基云熙阁」位于罗湖莲塘片区，是「云景梧桐」的二期产品，仅推出66套住宅。

只有「京基梧桐轩」、「京基御景天峦府」属于纯新盘，但前者也仅推出了1栋的145套房源，后者是22年9月总共推出了609套住宅。

整整2年，仅入市4个项目，且推出房源也非常少，确实有些沉寂。

更要命的是，在产品设计上也不尽如人意，所以整体销售情况并不好。

毕竟在当下的楼市环境中，好房子才能得到买房人的认可，才能卖得好。卖不好的项目，多半产品有瑕疵。

「山海上城」就在宝安大道旁边，是总建面70万㎡的城市综合体，分四期开发，是区域内首个大规模综合体项目，集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体，规划了建面10万㎡的购物中心，属于宝安为数不多的偏改善盘。

「京基智农山海公馆」是「山海上城」项目3期。其中：

一期2014年3月份以均价2.6万/㎡开盘，已在2015年12月份入伙。

二期在2018年8月21日开盘，主要是83-175㎡住宅，均价约5.6万/㎡，共推出528套房源，其中498套住宅分别位于（1A B C座）。后来二期第二批住宅开售，分别是3、5栋，主推建面88.28-111.54㎡ 2-3房，备案均价5.87万/㎡。

一二期住宅已经入伙。

四期叫「山海御园」，2021年7月开盘。一次性推出1475套住宅，均价6.8万/㎡，95㎡总价最低650万起步，首付大概200万起步。

三期主要是68-106㎡2-3房住宅，最小面积为68㎡，明显更偏向刚需。截止目前，剩下的主要是73-80㎡两房产品，备案总价470万到600万左右，高、中、低楼层都有，最低430万起。但是卖得很糟糕。

今天我们就来详细分析「京基智农山海公馆」，看看京基到底怎么回事？

建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。

要知道，「山海上城」的前几期卖得还是很不错的，品质、户型都做得比较到位，无论是使用率，还是外立面都让很多买房人愿意真金白银的投票买单。

篇幅有限，更为详尽的楼评版本（增加“选房攻略”、“家居环境分析”两大板块内容），仅对付费会员开放。

对「京基智农山海公馆」项目感兴趣的朋友们欢迎加入打新群，一切关于项目的最新消息都会在群里第一时间发布，添加小助理微信（rxsfxd）可拉入群。非意向客户、中介、同行、地产销售勿扰。

一、购买价值

【亮点分析】

配套：综合体，自带商业，周边大型商场多，学校也近，比较方便。

价格：小面积段产品，84%为80㎡以下面积段，426万起可上车。

【缺点提醒】

交通：距离地铁站太远，超过1公里，地铁通勤不方便。

居住：大厦型住宅，小区组团花园，楼下是商业，大堂直接开向公共空间，住起来舒适度会比较低。周边还有成片的厂房和城中村待旧改。

车位：三期的业态多，地库无分区管理，意味着车位比会是个隐患。

噪音：临近宝安大道，外侧靠马路噪音会比较大，尽量避免。

拥挤：容积率太高，梯户比太高，太拥挤。

产权：土地年限50年，交楼后只剩下不到40年产权。

【总结】

「京基智农山海公馆」是一个缺点非常明显的项目。

总价基本在420-800万区间，大部分都是刚需首套年轻人上车，首付三成在120-240万区间。说实话，如果价格上没有特别大的优势，用首房首贷买个两房可太不划算了。何况这个价格区间还有其他选择。

项目本身的亮点少，一眼看去都是缺陷。要是上了车，周期至少是5年才能下车来置换的。你在下手前，先想清楚将来会有哪些人群来给你接盘?

铁仔山国家高新区，位于西乡中心铁岗片区，占地12.98平方公里，定位为智造产业聚集区、科技创新与成果转化中枢，目前围绕着铁仔山分布有中国天谷、101设计总部大厦、南太总部经济园等多个优质产业载体，未来环铁仔山高端产业带建成后，预计将有超过10万的高端消费人群。

桃花源智创小镇，位于西乡尖岗山片区，定位区属国家级综合型孵化园区，一期2002年投入使用，目前园区已引入企业一批国内技术领先企业，累计孵化项目700多项、孵化企业300多家。二期扩建将于2025年投入使用，建成后有力支撑桃花源科技创新生态园发展成为湾区创新高地的靓丽名片。

从生态景观上看，西乡人文底蕴深厚，山、海、湖资源丰富。

东部是集有集水面积达64平方千米的铁岗水库、占地面积约219公顷的平峦山自然生态公园、占地面积约127公顷的铁仔山自然生态公园。

西部有占地约120公顷的碧海湾公园和拥有3公里滨海步道的西湾滨海公园。

虽然现在的西乡景观价值看似还没那么值钱，但必须承认的是它的豪宅底色确实明显。随着城市面貌不断提升，配套不断完善，拥有丰富自然生态景观和滨海岸线资源的西乡，宜居性、景观价值也会愈发凸显，最终都会反映到房价上。

四、配套点评

【交通地铁】

距离地铁1号线固戍站1.4公里，步行需要20分钟。

幸运的是，楼下就有公交车站，不想走路也可以搭公交车，4站就能达到，时间和步行差不多。

自驾出行比较方便，出门就是宝安大道，到前海和宝中非常方便。周边还有深岑高速、广深公路、京港澳高速、深中通道等多条交通主干道，但上下班高峰车流量大，宝安大道会存在堵车问题。

东南方向约600米处，就是穗莞深城轨——西乡站，预计2025年通车。

【商业配套】

自带近1.6万㎡商业，3公里范围内还有西乡天虹、沃尔玛、大仟里等商业中心。

【教育资源】

自带两所公办幼儿园，楼下100米就是华中师范大学宝安附属学校，九年一贯制。

【生活配套】

毗邻铁仔山，200米就是铁仔山公园；1公里可以到碧海湾公园入口。

此外，生活圈内还有四园一湾：平峦山公园、西湾红树林、沙湾公园和前海湾……

【医疗配套】

宝安人民医院、宝安妇幼保健院、恒生医院等医疗资源还是ok的。

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