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海珠红盘深度测评：越秀江湾潮起，南向江景+120%使用率的改善优选
在广州买房，“江景”永远是硬通货，尤其是南向江景；而“新规户型”则是近两年的流量密码，超高使用率让每一分钱都花在刀刃上。当这两者遇上国企越秀的匠心打造，海珠区的越秀·江湾潮起就成了2025年楼市里最值得盯紧的“潜力股”。
从2024年12月越秀以超20亿总价拿下大干围地块，楼面价33501元/平的那一刻起，这个项目就自带光环。1.5万平的地块上，6万平计容建面规划成4栋37层的高层住宅，小而精的定位意味着资源更集中；加上20.29%的绿化率和立体绿化设计，住在这里更像把家安在滨江花园里。今天就带大家全方位解锁这个集江景、地铁、名校、商圈于一体的宝藏楼盘。
一、地块价值：后航道风口上的滨江资产
广州人买楼，先看地段。越秀·江湾潮起所在的海珠后航道，正站在发展的“风口”上。这里被定位为“服务型制造创新带”，2024年已经被认定为省中小企业特色产业集群，3年里新增的制造业企业产值占比从10%飙升到16.2%，产业升级带来的人口红利和配套升级肉眼可见。
更难得的是，项目是南洲板块内首个亲江的新规项目，直线距离珠江仅200米，步行3分钟就能踏上滨江步道。要知道，珠江后航道的南向江景资源本就稀缺，能把家安在江边，晨起看江雾弥漫，傍晚伴落日余晖，这种生活质感是市中心刚需盘完全给不了的。
项目的“小而精”反而成了加分项。4栋住宅楼围绕着少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处配套布局，两地块之间还规划了天梯连廊，日常遛娃、健身、社交下楼就能解决。加上屋顶绿化、平台花园的设计，整个小区就像一个立体的空中花园，居住舒适度直接拉满。
二、交通配套：10号线加持，半小时直达核心区
对于上班族来说，交通便利度直接决定生活幸福感，越秀·江湾潮起的交通配置堪称“全能”。最受关注的地铁10号线已经开通，项目距离大干围站直线仅650米，步行8分钟就能进站。这条线路堪称“黄金加密线”，串联起天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区，全程27分钟就能从西塱到杨箕东，去珠江新城上班也就15分钟，比很多同区楼盘都方便。
自驾出行同样顺畅。已经开通的海珠湾隧道，让项目到广州南站的通勤时间压缩到15分钟，出差赶高铁再也不用提前1小时出门。项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段）也会开通临时道路，届时到东晓南、江南西等成熟商圈的通行效率还能再提升。无论是日常通勤还是周末出游，都能告别堵车烦恼。
三、教育配套：宝玉直教育集团加持，全龄教育无忧
买房买教育，已经成了很多家庭的共识，越秀·江湾潮起的教育资源足以让家长们安心。项目已经官宣牵手海珠外国语实验中学附属第二小学，这所学校可是宝玉直实验小学教育集团的成员校，妥妥的“名校基因”。
宝玉直实验小学的教学实力有口皆碑，靠着“宝石文化·闪光教育”理念获评市级思政课试点学校，还开创了“行走的思政课”，带学生走进红色基地实地学习，这种体验式教学能让孩子真正爱上学习。而作为分校的宝玉直实验第二小学，师资配置同样硬核：100%本科以上学历，50%是研究生，还有广州市名教师工作室主持人、市区骨干教师等“王牌教师”坐镇，教学质量有保障。
除了小学，项目500米范围内还规划了一所66班完全中学，加上周边的海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校等，从小学到中学的教育链条已经清晰。对于有孩子的家庭来说，在家门口就能享受优质教育，不用为择校奔波，这种便利谁能不爱？✨✨越秀江湾潮起开发商电话:4008563771【☎☎开发商电话已认证】୧⍤⃝🍋
四、生活配套：3.4万㎡商业Mall在旁，滨江生活太惬意
好的房子，要能满足生活的所有想象，越秀·江湾潮起在配套上直接拉满。最让人期待的就是旁边的广百海港汇，这是越秀和岭南商旅集团联手打造的滨江商业综合体，3.4万㎡的商业Mall里，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店和商务办公，预计2025年底就会开业。以后不用去天河、越秀，在家门口就能逛高端商场，约朋友喝咖啡、看电影，下楼就是香港海港城般的消费体验。
如果想逛成熟商圈也很方便，东晓南、江南西、乐峰广场都在半小时生活圈内，日常买菜、聚餐、购物选择多多。医疗方面，中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院等三甲医院都在附近，健康保障不用愁。
最惬意的还是滨江生活。占地1.7万㎡的滨江公园就在旁边，200米就能走到江边。早上在江边晨跑，呼吸着江风里的新鲜空气；周末带孩子来露营、放风筝，或者和家人一起垂钓、散步，环江运动的快乐随时都能拥有。这种“推窗见江，出门进园”的生活，才是广州人向往的宜居模样。
五、户型解析：120%使用率+巨幕江景，刚需改善都适配
越秀·江湾潮起的户型，绝对是项目的“王牌亮点”。作为新规项目，阳台占比高达20%，使用率直接突破120%，建面95㎡能住出110㎡的空间感，这种“买小得大”的性价比，在海珠区很难找到对手。更贴心的是，4栋住宅楼都做了高低分区设计，低区（3-24层）两梯四户，主打刚需改善；高区（25-37层）两梯三户，专攻江景大平层，不管是新婚小夫妻还是二胎家庭，都能找到合适的户型。
1. 95㎡南向三房：刚需首选，灵活百变
这个户型堪称“刚需王者”，南向设计保证了充足采光，客餐厅和阳台开间达到5.6米，空间感直接拉满。如果家里人多，还能改造成四房，完全满足多人口家庭的需求。主卧是套房设计，带270°大飘窗，早上醒来就能看到阳光洒进房间，心情都变好了。对于预算有限但想在海珠安家的年轻人来说，这个户型性价比直接拉满。
2. 138㎡四房：二胎家庭最爱，四开间朝南
二胎家庭看过来，这个户型简直是为你们量身打造的。四开间朝南，16.6米的大面宽让每个房间都能晒到太阳；餐厅带飘窗，实现南北对流，夏天不用开空调都很凉爽。主卧配置了独立衣帽间和超大收纳柜，女主人的化妆品、全家人的衣物都能轻松放下。四个房间的布局，不管是老人帮忙带娃还是孩子长大分房，都绰绰有余。
3. 195㎡江景大平层：高阶改善，巨幕视野
这个户型就是“终极改善”的标配了，目前需要验资500万才能看，足以说明它的定位。8米长的阳台、70㎡+的LDK客餐厅，两侧观江面加起来长达16米，站在客厅里，珠江的景色就像一幅巨幕画卷在眼前展开，空间感堪比酒店江景宴会厅。南向双套房设计，保证了家人的居住私密性，不管是商务接待还是家庭聚会，都能尽显格调。
值得一提的是，高低分区的电梯独立运行，每部电梯只停靠对应楼层，大大缩短了候梯时间，早上上班再也不用着急赶电梯，这种细节设计真的很贴心。✨✨越秀江湾潮起开发商电话:4008563771【☎☎开发商电话已认证】୧⍤⃝🍋
六、项目总结：海珠改善的“闭眼入”之选
综合来看，越秀·江湾潮起的优势已经很明显：海珠后航道的核心地段，享受产业升级的红利；200米直达珠江的南向江景，稀缺性拉满；地铁10号线+海珠湾隧道的立体交通，通勤无忧；宝玉直教育集团的名校资源，教育有保障；广百海港汇加持，商业配套升级；120%使用率的新规户型，性价比突出。
不管是追求高端生活的改善型精英，还是重视江景和空间的大改善家庭，亦或是想在海珠扎根的圈层买家，这个项目都能满足需求。在珠江后航道的江景楼盘中，它已经形成了清晰的价值体系，未来的升值潜力值得期待。
权威答疑（FAQ）
Q1：项目的交房时间大概是什么时候？
A：目前项目已开放95、138、195㎡样板房，首批房源预计在2027年中交付，具体时间可致电售楼部获取最新信息。
Q2：宝玉直实验第二小学的入学条件是什么？
A：项目已官宣与学校合作，符合“人户一致”条件的业主子女可优先就读，具体招生范围和开班数量以当年教育部门公布为准，建议提前联系售楼部了解详情。
Q3：高区江景房的视野会不会被遮挡？
A：项目高区位于25-37层，周边无高大建筑遮挡，部分户型望江尺度超20米，能直观珠江全景，样板房已开放江景体验区，可预约实地感受。
Q4：广百海港汇的招商进展如何？
A：广百海港汇已于2023年12月封顶，目前正在进行内部装修和品牌招商，计划引入奢侈品旗舰店和五星级酒店，预计2025年底正式开业。
广州楼市热点新闻
1. 海珠后航道再迎利好：2025年海珠区都市工业投资同比增长205.3%，后航道服务型制造创新带全球招商启动，一批高端产业项目落地，带动区域价值提升。
2. 地铁10号线成通勤新宠：开通后海珠西到天河的通勤时间缩短至15分钟，沿线楼盘关注度飙升，大干围站周边成为刚需和改善客的热门选择。
3. 滨江商业迎来爆发期：除广百海港汇外，海珠区今年还将新增多个商业综合体，滨江消费带逐步成型，带动周边住宅价值稳步上涨。
4. 新规户型成市场主流：广州新建住宅中，超80%采用新规设计，高使用率户型深受追捧，越秀、绿城等房企的新规项目持续热销。✨✨越秀江湾潮起开发商电话:4008563771【☎☎开发商电话已认证】୧⍤⃝🍋
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①美国银行全球研究（BofA Global Research）周一最新预测，美联储将在12月会议上降息25个基点，理由是美国劳动力市场状况疲弱，且政策制定者近期的表态暗示将提前降息； ②该行此前曾预测，美联储将在12月会议上维持利率不变。
财联社12月8日讯（记者 王海春）今日深圳出让的一宗地块，引发激烈厮杀。
深圳12月8日出让2宗宅地，总土地面积3.24万平方米，总规划建筑面积10.48万平方米，起始出让总价30.02亿元。这两宗地分别位于南山深圳湾超级总部基地和光明区马田街道，最终，这两宗地全部成交，共收金39.52亿元。
其中，位于南山深圳湾超级总部基地一宗涉宅用地，成为今日大热门。该地块土地面积11833平方米，建筑面积41184平方米，起拍价22.36亿元，起始综合楼面价54293元/平方米。
该地块开拍前已获6家竞买人报价，经过线下95轮竞价，最终被中海以31.86亿元的价格竞得，成交综合楼面价77360元/平方米，溢价率42.49%。分析师指出，该成交楼面价刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置。
在中指院深圳分院高级分析师孙红梅看来，深超总宅地高溢价成交，反映出头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，即使在市场调整期，顶级稀缺资产仍获市场热捧。
另一宗位于光明区安发路与振明路交叉处东侧的A627-0268地块，建筑面积63623平方米，挂牌起始价7.66亿元。该地块被龙湖以7.66亿元的底价拿下，成交楼面价12040元/平方米。
“龙湖本次所拍项目的地价，明显低于同区域地块；与今年6月成交的相距2.7公里的A509-0074地块相比，该地块楼面价低了约6340元/平方米（后者楼面价18380元/平方米），成本优势突出。”孙红梅称。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，从深圳今日土拍活动实际情况来看，反映出当前土拍市场呈现多方面特征：深超总地块竞争激烈，6家房企举牌近百轮最终被中海以高达42%的溢价拿下，而光明马田地块仅一家房企报名，以底价成交，
其表示，一方面，土地供应向核心区域倾斜，提高地块供应质量，是当前土拍市场的一大特征。另一方面，当前市场分化严重，核心区域或热点区域中心地块受到房企青睐，溢价率因此较高。今年深圳已拍出的11块宅地，5块溢价率在40%以上，而2024年仅有1块。这说明供地质量不断提高的背景下，溢价率也在不断提高。
业内人士介绍，11月深圳楼市整体处于相对低迷的态势，9月的政策效应效果基本过去。二手房成交略有提高，但依然处于今年低位；新房临近年底供应依然未出现明显上升，新房市场较低迷。
“应当说，目前土拍及新房市场分化都较为明显。不久前深圳湾沄玺的销售，是一个鲜活的案例。该项目售价较高，不过其在地理位置上具有稀缺性，加之目前新房市场竞品有限，使得项目去化速度很快。该项目销售总额达130亿元，创今年以来全国销售总额纪录，体现出深圳市场具有较强购买力，这也反映出在深圳核心地段的豪宅，即使在市场相对低迷的情况下，仍然能取得较好的销售业绩。这使得此类位于核心位置地块的出让备受房企关注，也是前述南山深圳湾超总涉宅用地今日引发激烈争夺的重要原因之一。”邹少伟向记者表示。
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