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观澜的鹏瑞鹭璟府预计4月份入市，推售384套住宅，户型面积88-213平三至四房，加赠送得房率近100%，精装现楼发售。

项目基础：

1、开发商:深圳市新基投资有限公司

2、物业公司:深圳颐璟物业管理有限公司

3、物业管理费:4.9元/m

4、总占地面积:5.73万/m

5、总建筑面积:41.69万/㎡

6、容积率:5

7、绿化率:40%

8、产权年限:2020年10月22日-2090年10月21日(70年)

9、总户数:2447户

10、总栋数及楼高:15栋，31-33层11、梯户比:7栋2梯5户，8栋3梯3户12、车位数:2874个13、车位占比:1:1.1714、交楼时间:现房

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项目分两期开发，一期为鹏瑞颐璟府（已售馨），二期即鹏瑞鹭璟府，由15栋31至33层的住宅楼组成，共计2447户，规划停车位2874个，车位比达到1:1.7，并配备公交首末站。鹏瑞鹭璟府的具体构成包括7栋31至32层的住宅楼，其中6栋A-B-C-D座为32层，7栋A/B座为31层，8栋为31层，另设有1所幼儿园。

二期鹭璟府，总占地面积约5.73万㎡，总建筑面积约41.69万㎡，计容建筑面积约29.3万㎡，容积率5，绿化率40%，共由7栋31-32层高住宅组成，其中6栋A-B-C-D座住宅32F，7栋A/B座住宅31F，8栋住宅31F，5栋是1所幼儿园。（深圳龙华鹏瑞鹭璟府售楼处电话：400-859-7606）

户型共性优势

得房率与赠送：标称得房率82%（不含赠送），通过设备平台等赠送面积，实际使用率接近100%，例如88㎡户型实际使用面积约90㎡。

装修标准：7栋为精装现房，含国际品牌装修（对标深圳湾1号设计团队）8栋为简装/毛坯，适合定制化需求。

梯户比差异：7栋（2梯5户）适合预算有限群体，8栋（3梯3户）侧重高端客群

88-91㎡三房两卫（刚需型）

两种相近面积段。

设计亮点：经典竖厅格局，动静分区，LDKB一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通）。

功能细节：入户玄关、L型厨房、公卫三段式分离，部分户型三开间朝南（如91㎡东南朝向）。

得房率：82%（不含赠送），含赠送后实际使用面积可达约90㎡。

楼栋分布：7栋精装交付，梯户比为2梯5户。

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110㎡四房两卫（首改型）

设计亮点：四开间朝南，竖厅设计，厨房配备独立生活阳台。

空间利用：动静分区明确，干湿分离卫生间，适合多孩家庭。

朝向与梯户比：东南朝向，梯户比同7栋（2梯5户）。

144-163㎡四房三卫（改善型）144㎡（南北通透）、163㎡（一梯一户）。

核心卖点：双主卧套房设计，L型厨房带生活阳台。

高舒适度：163㎡户型为东南朝向，一梯一户私密性强。

楼栋分布：7栋（144㎡精装）、8栋（163㎡简装）。

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开发商与建筑品质

品牌背书：项目由鹏瑞集团开发，延续其代表作“深圳湾1号”的高端基因，由AUBE欧博设计公司操刀建筑及园林设计，室内装修由深圳湾1号团队打造，精装房采用国际一线品牌建材（如智能卫浴、定制橱柜等）。

现房交付：7栋为精装现房，8栋为简装/毛坯现房，直接规避烂尾风险，即买即住。精装标准对标豪宅，含三合一电子锁、人脸识别系统、全屋智能马桶等科技配置。

得房率优势：标称得房率82%（不含赠送），通过设备平台、阳台等赠送面积，实际使用率接近100%。例如88㎡户型实际使用面积约90㎡，110㎡可做到四房两卫。

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园林与公共空间设计及物业服务与智能化

三重园林景观：由欧博设计打造“叠水阶景-阳光草坪-私密庭院”三重归家动线，种植超50种花木，40%绿化率，中央园林融合健康跑道、羽毛球场及2个儿童主题乐园。

全龄化社区配套：规划6大活力广场、夜光跑道、老年日间照料中心及文化活动中心，满足儿童娱乐、青年运动、老年休憩等多元需求。

入户仪式感：5.1米挑高精装大堂，地面采用天然大理石，墙面为仿石砖与古铜不锈钢结合，搭配沙发、挂画等艺术陈设，营造轻奢归家体验。

高端物业服务：物业公司为深圳颐璟物业（深圳湾1号同系），提供24小时管家服务，物业费4.9元/㎡/月。8栋大面积户型享受一梯一户私密服务。

智能安防系统：配备人脸识别门禁、二维码通行、全屋智能控制（灯光、窗帘等），公共区域设置全天候监控及安保巡逻。

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鹏瑞鹭璟府，位于龙华区观湖街道五和大道与澜清一路交汇处，地处鹭湖新城核心板块，紧邻观澜高新园区。该片区被定位为“科技行政文化核”，与深圳北站商务区共同构成龙华区“双核中心”，是龙华区打造“数字龙华，都市核心”的重要载体。

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鹭湖新城是深圳北部中心的核心引擎，依托观澜高新园（国家级高新区）的产业基础，重点发展生物医药、智能制造、数字经济等战略性新兴产业。片区已入驻华润三九、致君制药、三一科技、汇川技术等60余家亿元级企业，未来将打造环鹭湖生物医药与智能制造产业集群，目标2028年实现千亿产值。

项目北侧毗邻鹭湖滨水公园，南望樟坑径郊野公园，周边规划建设“一山一湖四公园”及龙华四馆（图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆），形成“生态+文化”双重宜居环境。

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鹏瑞鹭璟府，由鹏瑞集团打造，总占地面积5.73万㎡，总建筑面积约41.69万㎡，容积率5，绿化率40%，共分2期开发，一期是鹏瑞颐璟府，二期是鹏瑞鹭璟府，共由15栋31-33层住宅组成，总规划2447户，规划停车位2874户，车位占比1：1.7，配建有公交首末站。

AUBE欧博设计，国际美学之作，深圳湾1号室内设计团队执笔，从恢宏叠水到私密庭院再到果岭级阳光草坪，超50种花木绿植，渲染山水和鸣的归家礼遇，从尊贵主入口到双大堂再到专属入户大门，定制进阶生活的入户体验。

健康活力跑道、羽毛球场多种运动设施，2大儿童主题乐园，多元儿童主题泛会所，3重会客空间，拥享聚会交流的私密体验，6大活力广场，园林与商业和谐共融。

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4：项目周边配套介绍

交通配套：项目社区内规划公交首末站，周边设有多条公交线路

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，覆盖短途接驳需求，毗邻规划中的地铁18号线和22号线交汇站观湖站，距离约500-600米，两条线路均被纳入深圳地铁五期优先建设计划。

18号线（规划中）：横跨宝安、光明、龙华等区，建成后预计30-40分钟直达福田中心区，并在鹭湖片区设站。

22号线（在建中）：作为市域快线，串联福田、龙华、龙岗，未来可快速连接深圳北站、香蜜湖等核心区域。此外，项目北侧约700米处设有龙华有轨电车2号线高新区东站，可无缝接驳地铁4号线清湖站。

项目紧邻五和大道与环观南路，通过“三横六纵”路网（含梅观高速、机荷高速等）快速联通深圳各区，自驾至福田中心约40分钟。

从远期规划来看，鹭湖片区拟打造“北站+鹭湖”综合交通枢纽，未来引入深广中轴城际线（规划中），进一步强化区域对外辐射能力。

学校配套：鹏瑞鹭璟府自带有1所9班制幼儿园，根据2024年龙华区教育局最新的学区划分，小初学区都是划分在观湖外国语学校跟鹭湖实验学校。

观湖外国语学校，总建筑面积约51718平方米，是龙华区政府投资打造的一所办学规模为45班2100学位的高品质九年一贯制公办学校。学校拟于2024年9月建成并交付使用，2023年9月以借址的形式正式办学。在2024年小一录取积分是第六类69.2分，属于非深户+学区租房生源。

鹭湖实验学校，是深圳市龙华区观湖街道的一所公办九年一贯制学校，成立于2024年7月，2024年9月正式开学，现为区属事业单位，占地面积9720平方米，建筑面积4554平方米，规划办学规模为28个班，提供小学和初中共1400个学位。2024年秋季学期已开设小一、初一共16个教学班，现有学生约800人。在2024年小一录取积分是第六类61.2分，属于非深户+学区租房生源。

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商业配套：项目规划约2.4万㎡沉浸式商业街区，定位为“生活服务+休闲体验”复合业态，拟引入品牌教育机构、连锁超市（如沃尔玛）、网红餐饮等，打造“家门口的一站式消费场景”。商业裙楼与住宅楼栋无缝衔接，涵盖便利店、生鲜超市、药店等基础业态，满足业主高频生活需求。

周边700米内还有先施购物中心，兴万和商业广场，在4公里内有合正观澜汇商业MALL，内有天虹商场。

鹭湖三馆一院紧邻鹏瑞鹭璟府，是区域文化休闲核心，包含鹭湖美术馆、湖畔图书馆、全民健身中心及鹭岛剧院，总占地约5万㎡。

美术馆以“光影艺术馆”为特色，设3个主题展厅、沉浸式数字艺术长廊及艺术家驻留工作室，年均举办15+场国内外巡展；

图书馆采用“森林书苑”概念，藏书超20万册，设24小时自助借阅区、儿童绘本馆及静音自习舱，配备AI图书检索机器人；

全民健身中心涵盖恒温泳池、器械区、攀岩墙及室内篮球场，引入运动数据监测系统，可实时生成健身报告；

鹭岛剧院为1200座专业级演出场馆，定期举办交响乐、话剧及地方戏曲演出，配备智能选座系统与VR直播功能。

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