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基础信息：

开发商：招商蛇口华湾地产开发有限公司

物业公司：招商积余

物业管理费：待定

总占地面积：1.49万㎡

建筑面积：15.08万㎡

容积率：6.59

绿化率：30%

产权年限：住宅70年，2025年6月-2095年6月

总户数：548户，其中可售商品房约258户

总栋数及楼高：4栋，21-46层

层高：3.3米

梯户比：1栋1单元2梯2户，2/3单元3梯3户

车位数：700个

车位占比：1：1.28

交房时间：期房待定，预计在2028年底

交房标准：精装

产品力是后海招商玺的核心竞争力，尤其是在顶豪扎堆的后海，没有过硬的产品设计很难脱颖而出。项目最亮眼的莫过于“浮岛甲板”的创新建筑理念，简单来说就是把整个社区抬高了12米，形成“超级社区底盘+浮岛绿化甲板”的双层结构，彻底实现了人车分流和动静分区。下层主要规划了商业、会所、立体花园和公共服务设施，直接与城市道路连通，方便业主日常出行和消费；上层则是纯居住空间，四栋住宅稳稳立在甲板之上，独享空中庭院，私密性和居住舒适度直接拉满。再看归家体验，项目打造了殿堂级的落客区，搭配天幕穹顶和灵动水景，每一次回家都像一场仪式感十足的旅程，这也是顶豪应该有的标配。

户型设计方面，后海招商玺更是做到了“无短板”，主力户型涵盖197㎡、237㎡和246㎡三种，全部为四房三卫+家政间的大平层设计，起步面积就达到197㎡，保证了圈层的纯粹性。

197㎡的主力户型南北通透，配备8米长的阳台，总价约2955万起，是性价比最高的选择；237㎡的海景户型堪称“景观王者”，拥有11.8米的超长阳台，高区单位能享受到270°环幕海景，推窗就能看到深圳湾的绝美风光，总价约3555万起；246㎡的双景户型则主打双面景观视野，既能看海又能赏园，总价约3690万起。这三种户型都采用了2T2户的专梯入户设计，电梯厅直接变成了私享玄关，私密性极强，而且使用率更是达到了90-95%，如果算上电梯厅的赠送面积，实际使用率几乎能达到100%，远超深圳普通豪宅70-80%的平均水平，197㎡的户型实得面积接近187㎡，空间利用率直接拉满。在空间布局上，项目采用了核心筒+边柱的结构，消除了室内的承重墙，业主可以根据家庭生命周期的变化调整功能分区，而且所有房间都带飘窗，全明设计没有暗房，采光和通风都非常出色。

精装标准方面，项目按照约15000元/㎡的标准打造，选用了德系厨电、进口石材和全套智能家居系统，还贴心地提供了毛坯+精装升级包的双选项，满足不同业主的个性化需求。重点说说几个特色空间，“深度睡眠屋”配备了专业的隔音降噪系统，能有效隔绝城市噪音，打造静谧的私域空间；“幸福厨房”采用了西门子或嘉格纳的全套厨具，还设计了中岛台，既实用又有格调；“全能阳台”不仅长度惊人，而且承重能力也经过了特殊设计，业主可以根据喜好打造观景台、花艺区或者休闲区，237㎡户型的11.8米阳台，更是能让你在自家阳台上俯瞰整个深圳湾的美景。

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配套资源是后海招商玺的另一大杀手锏，毕竟对于顶豪业主来说，生活的便利性和资源的稀缺性至关重要。教育方面，项目堪称“双名校加持”，对口的是南山第一梯队的育才二小和育才二中，这两所学校的教学质量和口碑在深圳都是顶尖水平，而且不用摇号争抢学位，对于重视子女教育的高净值家庭来说，这无疑是最大的吸引力之一。此外，项目还自建了6班制幼儿园和九年一贯制学校，构建起15年全龄教育链，周边还有深圳贝赛思、蛇口国际学校（SIS）等国际学校环绕，完全能满足不同的教育需求。

交通方面，项目的通达性非常出色，距离地铁2号线海月站和湾厦站都约700米，步行10分钟就能到达，乘坐2号线2站就能到后海站换乘11号线和13号线，4站就能直达福田CBD。自驾出行也非常方便，紧邻后海大道和滨海大道，15分钟就能到达南山科技园，20分钟就能覆盖福田、前海、宝中等核心区域。值得一提的是，规划中的地铁15号线（环线）预计2028年通车，到时候项目的交通网络会更加完善，出行也会更加便捷。

商业方面，项目周边堪称顶奢商业矩阵，步行700米就能到达宝能太古城，1公里范围内有招商花园城，2公里内更是聚集了海岸城、深圳湾万象城、太子湾K11等超级商圈，国际一线品牌云集，无论是日常购物、休闲娱乐还是高端消费，都能得到满足。此外，周边还有安达仕、美高梅、莱佛士等五星级酒店环伺，完全能满足业主的国际商务需求。生态和文化方面，项目更是占据了“山海城园”的稀缺资源，步行600米就能到达四海公园，2公里内有深圳湾公园，3公里范围内更是有117个公园，日常休闲散步的选择非常多。东侧紧邻深圳湾，高区单位能享受到无遮挡的海景，真正实现“推窗见海、出门入园”的诗意栖居。而且周边还有正在建设的深圳歌剧院、海上世界文化艺术中心等文化场馆，能极大地提升业主的人文生活氛围。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

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