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宝安万科未来之光

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万科未来之光，项目地块在尖岗山豪宅片区内，周边分布有多个豪宅产品，如万科都会四季花园、尖岗山壹号花园等，整体生态环境优越，居住氛围较佳。

万科未来之光位于南山、宝安双区的核“芯”之上，同时这里还是新晋的都市核心区， 10大豪宅区之一的尖岗山富人区，把“确定性”写进了地段里。

【项目名称】万科未来之光

【开发商】深圳市安万置业有限公司

【项目地址】宝安尖岗山新安街道广盛路与广泰路交汇处

【占地面积】约9.8万㎡

【建筑面积】约30万㎡

【建筑类型】住宅（小高层、洋房）

【物业公司】深圳市万科物业服务有限公司

【楼栋】本次加推的17/18栋

【总户数】2466户（其中商品房1699户）

【产品面积段】建面约73㎡-130㎡3房-4房

【梯户比】2T2 、2T4、2T6

【容积率】2.91

【绿化率】35%

【使用率】约81%

【车位比】各地块约1:1

【楼高】本次加推的17/18栋，23层高

【交付标准】精装交付

【产权年限】70年

【周边配套】

交通：

地铁：步行约1.2.km可达5号线【兴东站】，4站宝安中心站、2站西丽站；12号线（在建中）【上川站】约1.9km；15号线（规划中）【宝安公园站】约900米。

陆路：

【京港澳高速】入口在旁，【南光高速】、【广深公路】、【创业二路】等路网环绕

区块价值：

【尖岗山】——西部湾区城市带，近【南山科技园】、【留仙洞总部基地】、【宝安中心】、【前海自贸区】等片区

商业：

社区自带建面约1万㎡商业，华润旗下【万家超市】已签约，【1819steak西餐厅】已开业，3km内还有【海雅缤纷城】、【中洲购物中心】、【壹方城】等商圈

生态人文：

【尖岗山公园】、【宝安公园】、【铁岗水库】等，周边生态环境好

教育：

周边约3.5KM内，【宝安中学 (集团)实验学校】(九年制)(步行约900M)，【新安中学（集团）外国语学校】（步行约2.5KM），【南方科技大学附属中学】（步行约2KM）；【灵芝小学】(步行约2.4KM) ，【宝民小学】 (步行约3.4KM) 等，教育资源不错

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房产信息：

不慌！佛山去化周期仍在安全线，但有板块最高能卖八年！

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

在4月30日中共中央政治局会议上，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。

同样在当天，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应等方面提出明确要求。

楼市去库存有了非常明确的政策导向，毕竟从数据上来看，新一轮楼市去库存已是迫在眉睫。

据克而瑞统计的最新数据，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。

按照自然资源部的最新要求，这些城市或将需要暂停新建商品住宅用地的供应，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

幸运的是，佛山并不在这52个城市内。

那佛山最新的商品住宅库存量、去化周期如何？与之相关的库存结构又会呈现什么样的特征呢？

#01

观望情绪浓厚，周期拉长

克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底，佛山商品住宅库存8.5万套，面积近999.59万㎡，按套数同比减少10%，面积同比减少7%，去化周期24.7个月，同比增长8.7个月。

从近一年的存量变化走势可以发现，随着入市项目的减少以及房企推新的脚步放缓，佛山去库存已经取得小部分进展，但去化周期在不断拉长，且已连续5个月保持在20个月以上，去化压力仍比较大。

扒开时间轴，数据显示，999万.59万㎡的存量在2019年的佛山仅需要9个月就可以消化完毕。

而之所以产生这样的反差，主要原因在于市场热度减弱，购房者观望情绪浓厚，房企/项目推新意愿不强，从而流速减慢。

#02

仅有1个板块去化周期低于12个月

近年来，佛山市场存在明显的分化，不仅是价格、项目热度存在分化，各区域及板块的库存量情况同样如此。

数据显示，截至2024年4月底，佛山五区中，商品住宅库存套数最少的是三水区，共10172套，其次是禅城区，共10701套。

从去化周期来看，数据显示，截至2024年4月底，仅有禅城区与顺德区的商品住宅库存去化周期低于全市平均水平，其中禅城区去化周期全市最低，仅有19.1个月，高明区被“拔高个”，或许受区内部分生活配套的兑现仍需时间，加上区域内一、二手房价格战“内卷”等综合因素影响。

在各区套数占比上，禅城、三水、高明库存套数占比小于20%，其中禅城与三水区占比相等，均为12%，高明区为16%，之所以三区库存规模占比较小，或许是因为：①近年来这三区新增供应住宅项目数量及规模，相对于南海、顺德两区要少。②作为不属于置业热门区域的三水、高明，个别在建在售项目策略性放缓推新节奏，采取相对稳定的“以需定供”。

综上所述，各区库存压力不一，但多数区域仍在可控范围。

具体到板块，克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底，佛山45板块中，有6成板块去化周期在2年以上！而去化周期在一年内的板块仅有1个，占比仅为2%，这一颗独苗来自禅城区。

去化周期在2年以上的27个板块里，南海区板块数量最多，为7个，顺德区与三水区板块数量持平，均为6个。

其中三水区的南山镇因绝对存量不高，仅483套，加上流速慢，去化周期达到了96.8个月，折算下来将近八年，为全市最长。

从存量上来看，克而瑞数据监测显示，截至今年4月底，造成以下板块之所以能跃居全市库存量TOP010，与“新增供应多”、“流速慢”这两个因素有着密切的联系。

其中大沥板块、平洲板块、北滘板块、陈村板块、里水板块、容桂板块、伦教板块、佛山西站板块则属于新增供应多，在这些区域供应的项目里，不乏一些货量在500套以上的大盘项目，例如伦教的广佛保利城、容桂板块的容桂碧桂园、北滘板块的中国铁建国际公馆等。

#03

南海区改善房源数量最多

最后，我们再来看看截至2024年4月底，佛山的库存结构特征如何：

数据显示，佛山120㎡以下户型商品住宅库存套数为57862套，占比68%，主要分布在南海区，120㎡以上改善户型库存27218套，占比32%，来源于顺德区。

具体来看120㎡以下户型，其中90-110㎡户型库存套数最多，达到了2.5万套，占比达到了30%，其次是70-90㎡户型，占比达到了19%。