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✨✨越秀·江湾潮起✨✨

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【越秀·江湾潮起】—以江为脉，执笔湾区未来

三江气运、国企匠心、全能配套、前锋地标，共鉴珠江后航道封面传奇

——————项目信息——————

【用地总面积】约14,489m²

【总建筑面积】约86,956m²

【产品面积段】建面约95-195㎡新规全景奢宅

【容积率】约 4.2

【总户数】约 443 户

【梯户比】 两梯三户/两梯四户

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六大维度 重塑城市未来形态

「南向巨幕珠江」一江难求 后航道格调生活场域

「先锋江岸地标」先锋立面 城市中轴的封面著作

「滨江商业巨舰」资源集涌 退台式滨江商业巨舰

「全新新规产品」巨幕看江 迭代跃级的新规产品

「立体超级底盘」交叠多元 演绎出圈层社交生活

「城市醇熟配套」滨江大城 汇聚高浓的生活底色

一、「创新湾区」三轴交汇 占位区域发展焦点

地处广州城市新轴线、珠江后航道和中大国际创新谷三轴交汇处，立足城市未来生态宜居、经济活跃、文化繁荣的滨水区域。

二、「南向巨幕瞰江 」广州2025年值此南向看江新品

位居珠江后航道岸线，享有南面看江视野，三江交汇，坐拥约2.4公里（百度测距）浩瀚珠水美景，成为区域闪耀的江岸生活符号。

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三、「先锋江岸地标」广州置业审美天花板

立踞滨江豪宅带，打造江岸地标，直距约200米亲江距离，打造超120m高度江岸地标先锋建筑，焕新珠江后航道的建筑封面。

四、「滨江商业巨舰」托举丰繁的万象生活

家楼下广百海港汇，总投资约40.7亿，规划打造集商务、办公、休闲、购物、酒店及服务式公寓于一体的商业巨舰（预计25年开业），并计划引进生态写字楼等业态，融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度的场景，引领高阶生活体验。

（信息来源：海港城规划文件，最终以实际进驻的商家为准）

五、「新规全景产品」全景生活极致新体验

全新新规产品设计，使用率超120%可生长的户型空间，建面约95-195m²新规奢宅，部分单元超20米面宽揽丰茂江景，颠覆传统一体化的建筑美学，打造领先市场的交叠产品，让江景自然融入每一分生活的气息。

六、「超级底盘」匹配高净值的格调圈层

运用无界设计、绿色渗透的手法，打造无界延伸的立体园林，实现立体多元的“未来社区”，为业主带来互通共融的超级底盘体验。更有运动泛会所、恒温泳池，演绎圈层奢享定制生活。

（具体运营及收费情况以届时实际运营为准）

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七、「城央醇熟配套」汇聚高浓精致生活底色

◎高浓纯属配套 |滨江之上精致烟火气

位处海珠环岛路，“七横十纵一环”交通路网帷幄，三地铁环绕，直线约 700米(百度测距)10号线大干围站；直线约 900米(百度测距)2号线南洲站、直线约 1.2公里(百度测距)广佛线石溪站，万千城市繁华从此纳入日常。

◎学府林立 传承书香氤氲

海珠外国语实验中学附属第二小学、海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校多所学府林立。

（具体招生条件招生范围及开班数量以教育部分公布为准）

◎滨江环绕 拥揽都市绿洲

外揽繁茂公园大境，家楼下即约2.3公里环岛路步道（大干围至石岗路段，百度测距）、占地约1.7万㎡滨江公园、周边拥海珠儿童公园、海珠湿地、瀛洲生态公园等丰盛生态资源。

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八、「越秀品牌」国企实力 品质放心之选

◎实力国企 赋能城市美好生活

作为全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，从起步广州到布局全国30个城市，以实力和稳健护航长期主义，铸就声誉卓著的好品牌。

◎一座广州城 半壁越秀造

越秀地产 40 余载与广州共成长，在广州打造超150个住宅项目，拥有超40个商业项目，深度参与广州中轴线建设，比如中轴线上西塔、越秀金融大厦等地标，为城市转型升级提供助力，成就广州市民美好生活。

◎深耕海珠42年 共建滨江带

越秀作为区域建设发展的先行者，在海珠区建造了近30个社区，如可逸豪苑、翠城花园等，同时将优质城市资源与优质服务资源紧密结合；以珠江水岸为纽带，沿袭前航道一琶洲段一后航道，布局全新江岸居住生态链。

建面约96㎡四空间两厅两卫 | 江序

四开间朝南|双面宽大阳台|约5.6m灵动宽厅|270°全景视野

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建面约119㎡四空间两厅两卫 | 江界

南北通透|灵动宽厅|独立入户玄关|步入式套房

建面约135㎡四空间两厅两卫 | 江源

通透四开间朝南|一体化瞰江宽厅|270°全景女王主卧套房

建面约160㎡四空间两厅两卫 | 江境

五开间朝南|一体化巨幕客厅|南北双阳台|南向双套房

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以下为【越秀·江湾潮起】楼盘的深度分析总结，结合项目资料提炼核心价值与潜在考量点，供参考：

一、核心优势

1. 稀缺江景资源

南向瞰江视野：三江交汇处，约2.4公里珠江后航道景观，主力户型超20米面宽巨幕设计（部分单元270°观景）。

亲江距离：直距江岸约200米，超120米建筑高度保障视野开阔性。

生态资源：滨江公园（约1.7万㎡）+环岛路步道（2.3公里），毗邻海珠湿地、儿童公园等。

2. 城市战略区位

三轴交汇：广州新城市中轴+珠江后航道+中大国际创新谷，定位湾区滨水发展核心区。

交通便捷：

地铁：700米至10号线大干围站（在建）、900米至2号线南洲站、1.2公里至广佛线石溪站。

路网：“七横十纵一环”环岛路体系，联动海珠、天河、番禺。

3. 旗舰级配套

滨江商业巨舰：

广百海港汇（总投资40.7亿），规划商务、购物、酒店、服务式公寓等（预计2025年开业）。

退台式商业设计，融合娱乐社交场景，提升生活便利性。

教育配套：海珠外国语实验中学附属学校、金碧一小、五中等（具体学区以教育局划分准）。

4. 产品力创新

高使用率户型：宣称超120%得房率，建面95-195㎡主力户型（三房至五房），亮点包括：

江序96㎡：四开间朝南+双面宽阳台+5.6米宽厅。

江境160㎡：五开间朝南+南北双阳台+双套房+巨幕客厅。

先锋设计：立体园林、无界社区、恒温泳池、运动泛会所，匹配高端圈层需求。

5. 品牌背书

越秀地产：广州国企龙头，开发超150个本地项目（如广州西塔、金融大厦），深耕海珠42年（翠城花园等案例）。

长期主义：强调稳健开发与品质保障，降低烂尾风险。

二、潜在考量点

1. 密度与舒适度

容积率4.2：偏高密度设计，总户数443户（均户面积约196㎡），需关注园林公共空间实际体验。

梯户比：两梯三户/四户，高峰期可能面临等待（尤其高楼层）。

2. 配套兑现周期

商业落地风险：广百海港汇计划2025年开业，需关注招商进度及业态落地情况（注：规划文件非最终结果）。

教育资源：学区划分存在不确定性，需以教育局公示为准。

3. 区域发展进度

后航道开发初期：相比珠江前航道（琶洲），后航道城市界面仍在升级中，成熟需时间沉淀。

周边环境：项目邻近旧改区（如石溪村），需考察施工期环境影响及未来规划协调性。

4. 户型细节

江景视野差异：低楼层或非南向单元可能存在视野遮挡（需实地确认楼栋位置）。

新规产品验证：“可生长户型”、“120%使用率”等创新设计需交付后验证实用性。

三、价值总结

适合客群

改善型买家：追求江景资源、圈层社交及品质升级的家庭。

长期投资者：看好珠江后航道发展潜力（政策倾斜+稀缺江岸线）。

海珠地缘客户：认可越秀品牌，依赖区域教育/交通资源的本地客。

谨慎建议

实地勘测：重点考察江景视野、工地进度及周边现状（尤其北侧非江景单元）。

商业配套：跟踪广百海港汇建设进展，评估对房价的拉动作用。

对比竞品：横向对比海珠同价位新盘（如中海江泰里、中旅天宸府），权衡产品差异化。

决策提示：项目以“江景+地标+越秀IP”为核心卖点，适合为稀缺资源支付溢价的客群。若商业与教育配套如期兑现，有望成为后航道标杆；反之需警惕规划延迟风险。建议结合个人通勤、学区需求及资金流动性综合考量。

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