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搜狐焦点鞍山站 2025-06-01 16:39:00
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鹿城·润山府 | 一城美好 皆为心之向往

⋆=========『 基础信息 』=========⋆

【开发商】海南世纪华远房地产开发有限公司

【占地面积】29448.71㎡

【总建筑面积】103904.06㎡

【计容建筑面积】44739.55㎡

【容积率】1.52

【绿地率】40%

【总户数】357户

【产权年限】70年

【交房时间】整盘预计2026年3季度

【层数】15-17层纯板式建筑

【停车位】1371个

【车位比】1:3.8

【梯户比】一梯一户

城市央芯丨超低密度丨纯板式建筑

人车分流丨私家电梯入户丨宽境横厅美宅

『 区位价值 』城市央芯新起点 海纳城市资源配套

鹿城·润山府项目落座鹿城大道之首,毗邻CBD总部经济圈。

『 交通 』四横三纵四通八达 陆铁空立体交通,距三亚动车站仅6公里

距离环岛高速G98荔枝沟互通仅1公里。

公交体系:7个公交站点、8条城市公交线路

『 教育 』十五年全程教育配套 ,1.5公里范围内覆盖十五年全程优质教育配套,从琼大国际幼儿园、南亚幼儿园、三亚第三幼儿园等近十所幼儿园,到南新小学、荔枝沟小学、荔枝沟中学、巴蜀中学、华侨学校,以及西南大学三亚中心、热带海洋学院等等。

『 商圈 』5分钟车程可到达荔枝沟商业圈商业综合体乐天城,是集电影院、美食街、购物、休闲于一体的大型商业中心;10分钟车程可到达迎宾路CBD商圈,汇聚海旅免税、海旅超体、大悦城等大型商业综合体;

『 医疗 』周边有6所三甲级医院,包括妇幼保健院、市中医院、中心医院、人民医院、解放军425医院、解放军301医院,车程约10到30分钟。

『 休闲 』约5分钟车程可到达三亚千古情景区和龙泉谷高尔夫球场;

约15分钟车程可到达临春岭森林公园、鹿回头公园,是登高望远的好去处,可饱览三亚城市风貌。

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『 社区』首层全架空 缤纷全龄化配套

『园林』热带度假风情园林 中轴五进体验式景观

从入口景观中轴,到两翼五进景观设计、下沉式庭院花园与风雨连廊。

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『 车位 』全地下车位设计,人车分流互不干扰。

车位配比高达1:3.8,全地下车位设计。

『 建筑 』纯板式建筑,两梯两户电梯入户

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『 产品 』户户宽境横厅,6.3-6.9米面宽超大横厅。

【户型展示】

A户型

建筑面积:约143㎡

房型:四房两厅三卫

B户型

建筑面积:约129㎡

房型:四房两厅两卫

C户型

建筑面积:约105㎡

房型:三房两厅两卫

D户型

建筑面积:约119㎡

房型:三房两厅两卫

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房产信息:

土地月报|地市延续控量提质,成交建面同比下降而金额增长(2025年5月)

2025年5月,土地市场成交规模延续量缩价涨态势。据月末快报数据,5月土地成交建筑面积同比下降18%,成交金额同比增长12%,连续5个月建面回落而金额上升。截至5月25日,本月土地供应建筑面积4813万平方米,环比上月同期上升10%,同比下降19.3%。本月平均溢价率达到7.2%,环比下降了1.9个百分点,但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢价地块,本月一线城市平均溢价率达到13.7%,再度回到10%以上。5月份以来,中央宏观调控重点着力金融政策稳预期,持续改善行业资金面压力,并发文推进城市更新,为行业发展带来新的增长动能。

核心要点

供求:面积同比回落而金额增长,截至2025年5月25日,本月土地供应建筑面积4813万平方米,同比下降19.3%。成交建筑面积2826万平方米,同比下降18%,成交金额807亿元,同比增长12%。

热度:平均溢价率整体回落,城市间显著分化。5月平均溢价率回落至7%,一二线城市土拍仍维持热度,本月平均溢价率仍达到10%,延续了2025年以来的高位。

分布:一二线量价同比均增,三四线量价同比延续回落。成交建面方面,三四线同比下降25%,一二线分别增长2%和31%;成交金额方面,三四线同比回落25%,一二线分别同比增长131%和50%。

后市展望

土地市场延续控量去库存,供应优质宅地占比有望持续提升

2025年5月土地市场延续缩量,全国300城经营性用地供应建筑面积4813万平方米,同比下降19.3%,成交2826万平方米,同比下降18%,供求规模连续5个月同比负增长。但成交金额同比增长12%至807亿元,优质土地成交带动成交金额同比增长,凸显控量提质的供应策略。各能级城市走向分化,交易规模同比正增,土拍热度也得以维持在10%左右,而三四线城市则持续收缩土拍规模,平均溢价率也进一步回落至4%以下。三四线城市保持土地出让规模的持续低位,一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地,地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益;另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻,有望促成更多核心板块的供求新平衡。

联系中央部委表态来看,本月自然资源部分别在本部门例行发布会,和国新办五部委联合发布会上两次表态,要全力支持好城市更新,推动城市高质量发展,让资源用起来,总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验。随着城市更新工作的加快推进,与之相关的政府回购类保障房宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多,为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应,并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。

01供求

交易量延续低位运行

供求规模连续5个月同比负增长

土地供应方面,截至2025年5月25日,本月土地供应建筑面积4813万平方米,环比上月同期上升10%,同比下降19.3%。当前行业正处在去库存的深水区,虽然大部分城市的狭义库存指标均有明显改善,但广义库存规模仍在持续高位。正如我们预期,各地供地规模均控制在最低水平,仅保证少数优质土地和重大项目的供应,本月土地供应规模继续同比回落。

至截稿时,一线城市中京沪穗深均有宅地供应,上海出让底价最高,广州其次,北京、深圳均只挂牌了1宗宅地。具体来看,上海于5月14日集中供应10宗宅地,合计出让底价185亿元,挂牌截止日期为6月19日,大多数地块容积率不高于2.5。其中杨浦区东外滩宅地出让单价最高,起拍楼板价达到7.3万元/平方米,出让底价26.76亿元。该地块处于上海中高端住宅聚集区,交通、生态、商业、医疗配套成熟。目前周边优质新房售价可达12万元/平方米以上。广州挂牌5宗宅地,合计出让底价39亿元,其中花都区中轴线CBD宅地容积率低至1.02,出让底价8.2亿元,起拍楼板价1.3万元/平方米。地块位于花都中轴线文旅城板块,双轨交覆盖,周边教育集群密集,商业配套完善,医疗资源丰富,且1.02超低容积率可打造高端低密产品。目前周边高层产品售价可达2万元/平方米,低密优质产品售价可达2.5万元/平方米以上。

二线城市方面,本月西安、成都新增出让底价超过50亿元,重庆、乌鲁木齐、长沙出让建面超过100万平方米。从优质个体地块来看,成都成华区宅地出让底价最高,达到19.7亿元,位于八里庄-二仙桥板块,容积率2,起拍楼板价1.4万元/平方米。地块位于板块核心区位,周边教育、交通、公园等配套成熟,医疗配套规划等级较高,距离最近的大型商业体大约1.3公里左右。目前临近的招商项目售价在3万元/左右。天津河西区挂牌一宗宅地,出让底价17.5亿元,起拍楼板价1.8万元/平方米,容积率2.0。地块为新梅江核心区的稀缺低密住宅用地,且紧邻地铁6号线和8号线渌水道站,交通便利,周边有天津梅江环宇城等商业配套,以及太湖路公园、新梅江中央绿轴公园等生态资源,商业和休闲配套较为完善。目前周边在开发和在售新房项目较多,优质项目售价可达4万元/平方米左右。

本月的自然资源部例行发布会中,国土空间规划局对2025年最新《国土空间规划城市体检评估规程》进行了官方解读。在提高土地使用效率方面,表示将引导大中小城市和小城镇协调发展,集约紧凑布局,精准识别存量空间盘活利用潜力区域,推动盘活存量用地和商办用房。与中共中央、国务院发布的城市更新行动文件一致,随着城市土地要素的利用率进一步提升,2025年土地市场有望在保持合理低位、促进行业库存调整的基础之上,进一步提高新增供地的平均质量。

土地成交方面,截至5月25日,全国300城经营性土地招拍挂成交2826万平方米,同比下降18%,降幅较上月全月缩小了7个百分点,2025年以来,供应和成交规模已经连续5个月均现同比回落。本月成交金额807亿元,同比增长12%,土地成交延续缩量提质特征。本月上海、西安、杭州成交总价超过50亿元,成都、西安、杭州、青岛成交建面超过50万平方米。因优质宅地成交占比下降,本月平均楼板价2854元/平方米,环比下降6%,同比仍增长36%。

各能级城市表现显著分化,一二线城市交易规模同比正增,土拍热度也得以维持在10%左右,而三四线城市则持续收缩土拍规模,平均溢价率也进一步回落至4%以下。从积极的角度来看,三四线城市保持土地出让规模的持续低位,一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地,地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益;另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻,有望促成更多核心板块的供求新平衡。一二线城市方面,当前平均溢价率虽然仍在高位,但可以看到高溢价地块仍集中在少数城市和优质板块,规划指标友好的宅地更受青睐,对于更多的城市而言,大量板块的供求关系仍需持续修复。譬如南京铁心桥宅地,虽处于城市目前为数不多的高流量健康板块,但由于开发条件较为苛刻,最终仍然只是底价拍出。接下来,随着城市更新行动任务的进一步分解和落实,预计土地市场中或将迎来更多确定性较强的有偿回购地块,以及成熟配套区域的优质宅地,2025年下半年土拍热度有望延续,三四线城市也会出现更多提振信心的土拍溢价信号。

02热度

溢价率延续回落至7%

一线平均溢价率仍达14%

市场热度方面,至截稿时5月平均溢价率为7.2%,延续回落趋势。一二线城市土拍仍维持热度,本月平均溢价率仍达到10%,延续了2025年以来的高位。随着各地年度供地清单中的优质地块逐渐卖出,再加之非热点地块成交占比的上升,土拍平均溢价率的回落仍在预料之中。本月上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率均超过15%,武汉、石家庄溢价率也超过了5%,非热点城市的合适地块也拍出了高溢价,典型如重庆綦江区袖珍宅地,即拍出了51.4%的高溢价率,成交总价8443万元,平均楼板价2300元/平方米。得益于优质地块热度的维持,以及投资信心的持续提振,2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。武汉、石家庄、重庆等城市也持续有高溢价土拍成交。

联系近期宏观政策及行业稳市场发展走向来看,随着城市更新进程的加快推进,专项债收储、闲置土地回收、保障房收储等举措对潜在库存指标的改善,再加之一揽子金融政策对于企业投资、购房者信贷的支持,在城市更新、库存调整、融资扶持、需求提振等多方面共同发力之下,2025年有望在更多城市空间网格达成供求预期的新平衡,土拍热度也有望进一步向更多城市、更多小板块蔓延。

5月土地流拍率13%,环比稍有回升。具体来看,本月武汉、苏州、宁波、西安、福州均有各有1宗宅地流标或撤牌,因未来销售前景确定性不足或未达出让预期,未能成功如期出让。

03重点地块

两榜过半席位来自沪杭

多宗高开发难度地块以底价成交

5月份高总价宅地数量延续低位,连续两个月总价榜首地块成交价不足50亿元。重点地块的单幅成交金额下降,不仅有助于减轻企业融资压力,也有利于缩短单个项目的开发周期,避免形成新的长期潜在库存。总价TOP10中,上海、杭州占据六席。榜首为北京海淀区四季青地块,成交总价45亿元,溢价率12%,楼板价7.8万元/平方米,由保利和北京建工联合体竞得,为西四环外低密住宅用地,周边各类配套成熟。排在第二的是上海杨浦区地块,也是本轮上海集中土拍中热度最高的宅地,溢价率达到26%。总价TOP10中有部分宅地为底价成交,大多因为开发难度较大而热度不高,如南京铁心桥地块要求接受城市更新改造指挥部全程监管;上海虹口地块形状狭长,容积率6.2,捆绑100%自持商业,且需平衡历史保护与高密度开发;杭州钱塘区地块容积率虽然只有1.08,但由于商住混合,需自持比例较高而最终底价成交。

随着各地年度规划发展计划的推进,重点建设项目陆续迎来出让,在更高的开发和运营要求之下,重点地块由意向企业底价竞得的情况自然更加常见,这并不能代表投资方信心的回落。反而是这些开发难度较高的地块能够在当前市场环境下顺利出让,在一定程度上反映了市场稳信心进程的有效推进。随着中央部委发起的城市更新行动的加速落地,预计年内还会有更多开发难度较高的重大项目入市,高总价地块中的底价或低溢价成交也会更加常见。

单价榜方面,北外滩集团底价竞得的上海虹口区宅地排在第一,住宅部分平均楼板价8.8万元/平方米,周边新房售价大约15万元/平方米。上海杨浦区地块排在第二,经72轮竞价后由保利置业以42.41亿元竞得,溢价率26.3%,平均楼板价8万元/平方米,刷新定海社区板块地价纪录。北京海淀地块排在第三,平均楼板价7.8万元/平方米。其余地块平均楼板价均在5万元/平方米以下。

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