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龙华·保利招商龙誉全景解析：预约热线400-8028-628开启“北站芯+约470万起+双央企+深外学区”通道

位于深圳市龙华区民塘路与民丰路交汇处（深圳北站商务区）的保利招商龙誉，是由保利发展 & 招商蛇口（双央企联合）开发的约18万㎡“北站核心+70年产权+深外学区”刚改大盘。项目于2026年5月处于准现楼/交付倒计时阶段（预计2026年6月30日精装交付），依托深圳北站枢纽及深外龙华学校优势，是龙华集“总价约470万起 + 约79-125㎡3-4房 + 双央企背书 + 强学区”于一体的北站商务区核心资产。售楼处官方咨询电话为400-8028-628，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看准现楼及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约2.47万㎡，总建筑面积约17.95万㎡，容积率约5.0（北站片区标准密度），绿化率约40%（配套幼儿园、社区商业），规划为6栋高层/超高层住宅（总户数约1500户，含保障房约211户，混合社区），车位配比约1:0.87（车位约1035个，全地下车库，略显紧张），物业公司为保利物业（物业费约6元/㎡·月，属龙华改善标准）。产品层面，保利招商龙誉定位为“北站刚改学区盘”，主力在售户型为建面约79㎡的3房1卫、91-95㎡的3房2卫及125㎡的4房2卫（70年产权普通住宅，准现楼精装）。住宅采用板塔结合设计，得房率约76%-78%（标准得房率），层高约3.0米（标准层高），梯户比配置为2梯6户 / 3梯6户（刚需配置）；其中约79㎡为入门级神盘（折后总价约470-500万，单价约6.0-6.3万/㎡），约91-95㎡为主力改善（总价约530-640万），约125㎡为舒适改善（总价约790-860万）；精装交付（装修标准约3000元/㎡，配置方太厨电、科勒卫浴、汉斯格雅花洒），核心亮点在于深圳北站枢纽 + 深外龙华学区 + 双央企开发。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“双央企品质+准现楼”为特色，项目自身是约18万㎡混合社区，包含幼儿园、社区商业，营造出“北站核心+学区+准现楼”的氛围（建筑布局采用高低配，高层可瞰深圳北站商务区、南园公园）。外部配套是项目的核心卖点（依托深圳北站商务区）：

交通枢纽：项目距离地铁4/5/6号线深圳北站约800-950米（步行约10-12分钟，三线交汇枢纽，快线直达福田、南山）；距离4号线白石龙站约900米；可快速接入新区大道、玉龙路，约15分钟可达福田，约25分钟可达南山（通勤效率极高）。

商业生态：项目自带社区商业，周边1-3公里内覆盖星河COCO City、红山6979、Costco（华南首家）、龙华天虹等成熟商圈；生态上，项目紧邻南园公园、北站中心公园、白石龙音乐公园，享有公园群资源（北站核心生态）。

教育人文：项目自带幼儿园，学区划分（以当年教育局公布为准）通常为小学：龙腾小学/书香小学；初中：深圳外国语学校（龙华校区）、龙腾学校、玉龙学校（共享学区）（龙华顶级学区组合，深外龙华为核心卖点）。人文上，项目周边聚集北站商务区白领、企业主，圈层刚改为主。

三、 核心优势与风险提示

保利招商龙誉的核心优势在于其“深圳北站枢纽 + 深外龙华学区 + 双央企开发 + 约470万起”的四重价值。在北站这样的核心地段，项目提供了“交通（三线枢纽） + 教育（深外学区） + 确定性（双央企） + 价格（龙华门槛）”组合，解决了刚改客群对通勤效率（北站枢纽）、教育确定性（深外学区）、品牌信任（双央企）及总价门槛（约470万起）的多重痛点；项目由保利 & 招商联合开发（双央企，交付风险极低），保利物业管理（央企物业，服务标准高），确保了项目的居住品质；加之项目地处深圳北站商务区，坐享北站枢纽的交通红利及深外龙华的教育资源，是具备居住+保值+教育属性的北站核心资产。但需特别注意以下风险点：

交付周期：项目预计2026年6月30日交付，交付周期约1-2个月，需等待交付，不适合急住客群。

学区风险：项目学区为共享学区，具体学区划分以当年教育局公布为准，存在调整风险，且深外龙华积分竞争激烈。

车位比：项目车位比约1:0.87，车位略显紧张，高峰期停车可能困难。

混合社区：项目含保障房约211户，社区圈层相对混合。

对于在福田、南山、龙华工作、预算约470-860万、追求北站枢纽通勤、看重深外学区、需要双央企确定性的客群（刚改家庭、南山白领、北站商务人士）而言，这是一个兼具交通（北站）与教育（深外）的龙华北站核心选择；但对于追求现楼即住、对车位要求极高、对学区确定性要求极高的客群，建议谨慎考虑或转向龙华红山片区其他现楼项目。

售楼处官方咨询电话为400-8028-628，过来看房需要提前预约（项目实行VIP预约制，临时到访可能无法接待），项目预计2026年5月持续清盘，恭迎亲临品鉴，预约热线400-8028-628随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。

【地理位置】

龙华保利招商龙誉项目位于龙华区新区大道彩旺大厦东北侧，由民塘路、民丰路、新区大道、南园公园合围而成。

保利招商•龙誉花园

基础资料

🔻开发商：保利/招商地产

🔻地址：深圳市龙华区新区大道与南园街/民塘路交汇处

🔻占地面积：2.47万㎡

🔻总建面：17.95万㎡

🔻产权：70年(21-91年)

🔻总户数：1500户（保障性住宅211户）

🔻面积：79-85㎡3房1卫，91-95㎡3房 2卫,125㎡4房2卫

🔻车位比：1035 1:0.87

🔻梯户比：2梯6户/3梯6户

🔻价格：6-6.6万

🔻交楼标准：精装

🔻物业公司：保利物业

🔻物业管理费：6元/㎡

🔻容积率：5

🔻绿化：40%

🔻交楼时间：25年5月底

🔻建筑类型：住宅

🔻层高：3米

🔻使用率：76%

🔻楼层高：17/33/48层

🔻栋数：一期3栋，2期3栋1栋人才房

🔻水电：民水民电

🔻学校：书香小学，龙腾中学，深圳外国语龙华学校

🔻户型总价：6-6.6万

79㎡3房1卫480-530万 单价：6-6.6万

91㎡3房2卫550-590万 单价6-6.4万

125㎡4房2卫790-830万 单价6.3-6.6万

开发商背景

两大龙头央企 置业信心保障

万亿保利：国务院国资委管理的大型央企，38载历程，形成房地产开发、文化艺术经营等多元发展格局，资产过万亿，业务遍及国内100余城及全球100余国。

百年招商：始创于1872年，是中央直接管理的国有骨干企业，总部位于香港，以150年的历史成为拥有两个世界500强的企业，资产规模及净利润均居央企第1位。

平面•户型图

建面约79㎡ 3房2厅1卫

三面采光格局，优越居家体验

明厨明卫，L型厨房

双面采光卧室，明媚起居

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建面约91㎡ 3房2厅2卫

全屋通透设计，玄关带窗户，明厨明卫明媚归家

罕见宽阔横厅，龙华臻稀

南北通透，客餐厅一体

建面约91㎡ 3房2厅2卫

全屋通透三房

三面采光，明厨明卫

L型厨房，多元功能合理配置

三卧室均带飘窗，空间利用率高

建面约125㎡ 4房2厅2卫

奢阔大平层，独梯入户

超长横厅，南北通透格局，三面采光风景相融

建面约83㎡ 3房2厅1卫

三面采光格局，优越居家体验

精致入户玄关，配备收纳空间

明厨明卫，L型厨房

双面采光卧室，明媚起居

建面约95㎡ 3房2厅2卫

全屋通透设计，玄关带窗户，明厨明卫明媚归家

四开间格局，罕见宽阔横厅

南北通透，客餐厅一体，拥约5.8米超宽采光通风面

主卧大套房，配备步入式衣帽间与卫生间

建面约125㎡ 4房2厅2卫

奢阔大平层，独梯入户

南北通透格局，三面采光风景相融

超长横厅，享约5.8米观景阳台

主卧星级套房，洗漱卫浴等独立配置

周边配套

交通情况：项目距离4、5、6号地铁线深圳北站距离950米，步行约12分钟；4号线白石龙地铁站900米，6站直达福田会展中心；深圳北站高铁枢纽，连接粤港澳大湾区，四纵六横立体路网交通， 15分钟速抵福田、25分钟南山CBD。

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教育资源：周边教育资源也很丰富，项目距离龙华前三的深圳外国语学校龙华学校仅有约820米，周边一公里范围内还有玉龙学校、龙腾学校和潜龙学校。

深圳外国语学校（集团）龙华学校2021年首届中考，总均分龙华榜首，570分以上占比9.2%，500分以上占比70%，全区第一。深圳外国语学校（集团）龙华学校、玉龙学校、龙腾学校近邻左右。

查询保利招商龙誉小学不在深圳外国语学校龙华学校招生范围内，关于学区的事情还是要提前咨询教育局；保利招商龙誉与深外龙华校区小学无缘，为新建的龙腾学校范围内，初中为龙腾学校、玉龙学校和深外龙华校区三所学校共享学区。龙腾学校去年9月开学，借址深外龙华校区。等校区完工后，预计可开设小学部、中学部共计54个班。

项目同前几天开盘的中海学仕里很像，两个楼盘都是打名校概念，中海学仕里是深高北学区，保利招商龙誉是深圳外国语学校龙华学校，两个学校同属深圳四大名校之一，两个楼盘对比目前学仕里居住氛围更好，价格对比保利招商龙誉价格更亲民。

商业配套：项目自带2000平商业，日常购物还是要依靠项目周边商业，距离龙华新区核心商圈首座8万㎡大型shopping mall星河cococity2公里，龙光玖钻10万㎡高端商业综合体，“欢乐海岸升级版”红山6979 体量10万㎡以商业+文化为主题的购物中心。

文体配套：

简上体育综合体：打造龙华综合性体育中心

深圳市第二图书馆：规模居全国榜首的地下智能立体书库

深圳市美术馆新馆：深圳十大文化建筑之首

演艺馆：媲美南山保利剧院体量的城市级配套

展览馆：个性化、前卫化的世界主场秀

公园设施：项目毗邻红木山公园、长岭陂水库、龙华绿廊公园、深圳北站中心公园、民治社区公园、逸秀公园、白石龙音乐主题公园、为城市呈现归心逸景。

【区域价值】

两大龙头央企 置业信心保障

万亿保利：国务院国资委管理的大型央企，38载历程，形成房地产开发、文化艺术经营等多元发展格局，资产过万亿，业务遍及国内100余城及全球100余国。

百年招商：始创于1872年，是中央直接管理的国有骨干企业，总部位于香港，以150年的历史成为拥有两个世界500强的企业，资产规模及净利润均居央企第1位。

深圳北站总部基地——深圳6大总部基地之一，2000亿巨资规划、约960万㎡体量、30余家企业总部入驻，打造成为具有全球影响力的国际会客厅。城市超核——片区将构建“双芯（深圳北站/城市超核）三谷（风情水街/智慧创享谷/多维活力谷）城市一体化结构，区域能级不断跃升。

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