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珠江实业集团：深耕广州45载，乃广州市属超千亿资产的唯一全产业链国有大型企业集团，缔造以白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、颐德公馆、珠江花城为首的系列城脉地标。

珠江城市服务：拥国家一级物业管理资质、36年高端住宅服务经验，以高标准金钥匙管服务为每一位业主提供全方位贴心服务。

目概况：

珠江花城位于天河﹣车陂，岐山路183号。开发商是广州市城实投资有限公司，品牌隶属于珠江实业。珠江花城算是天河最好、最亲民的刚需上车盘！预算不多，很在意孩子的教育，又对天河有执念的话。那么，选择珠江花城是没问题的。珠江花城不属于全能型选手，而属于偏科生，就是某一科特别强，没人打得过它。但同时，它又有一些科很薄弱。

建筑类型： 塔楼

绿化率： 35%

占地面积： 295,885㎡

容积率： 3.20

建筑面积： 850,000㎡

物业类型： 住宅

规划户数： 5300

产权年限： 70年

最近交房： 2024-12

车位配比： 1:1.1

物业费： 2.8元/m²/月

车位： 地下车位数5900

物业公司： 广州珠江物业酒店管理有限公司

交通配套：

交通是这个楼盘最大的痛点，目前没有地铁直达，最近的地铁是7号线姬堂站和21号线黄村站，都要靠珠花门口的公交车接驳。茅岗路目前为两车道，早晚高峰可能会堵，据说会加宽为双向六车道。出行主要靠自驾或公交，高峰期可能会堵车规划中的19号线一直没落地短期内别指望地铁通勤；

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家门口智能公交站，快速接驳地铁4号线，21号线黄村站

商业配套：

项目主要依托自身的商业配套，有约2万㎡星聚社商业街，麦当劳、钱大妈、美宜佳、711、包道、大森林、遇见小面等商家已开业。

体育东均和综合体育馆已开业，奥冠品牌运营，24小时恒温泳池，空调开放，还拥有羽毛球场、武术室等。

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医疗配套：

广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一人民医院、暨南大学附属第一医院、广州市天河区人民医院。

教育配套：

教育是珠江花城最大的优点所在了，也是很多其他楼盘无法媲美的，体育东均和小学为珠江花城配建，连续四年仅对珠江花城招生，优先满足珠江花城业主需求，生源高质纯粹。学校就在家楼下，目送式教育不用过红绿灯，孩子上学更安全，家长更放心；珠江花城12年名校教育，小区内公办四季幼儿园、体育东均和小学、直线距离1公里执信中学天河小区；另外体育东均和小学为36班高标准公立小学，体育东四大核芯校之一，与体育东路小学共享名师和课程等优质资源，采取“五统一”管理模式，即统一办学理念、统一办学标准、统一育人模式、统一课程体系、统一师资装备。通过集团资源“五共享”，即共享先进的教育理念、共享科学的管理经验、共享名师的示范引领、共享优质的课程资源、共享集团的办学成果；

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体育东均和小学占地面积2万平方米，建筑面积2.8万平方米，学校配建体育馆，恒温游泳馆、室内篮球场、室内羽毛球场、室内武术室及足球馆等设施，这在广州市的学校中也是极为少见的配置，为学生丰富了体育活动，提供了良好的学习环境；小学还设立了四大空间，含正式学习空间、幼小衔接活动空间、休闲书吧读书空间及学生吃好睡好的午休空间；

（执信中学天河校区）

中央园林：

约10万㎡社区绿色园林，超百米阳光楼距，超阔央景园林一览无遗约5.2万㎡央景园林、内拥近600㎡蔚蓝泳池、超2500㎡全龄游乐园、六大主题花园等生活领地； 项目周边3公园环绕，其中北面规划建设奥体绿廊公园，临近天河儿童公园、岐山公园两大市政公园；园林整体以两轴、三环、四大剧场、六大花园，形成别具一格的现代美学艺境；内有定制级艺术草坪、户外会客厅、蔚蓝泳池、全龄游乐园等配建；

产品户型：加推6期

北向山景76㎡3房+1空间

南向园景88㎡3房+1空间

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【76㎡3+1房2厅1卫】餐厅、客厅连通布局，低总价晋阶天河

【88㎡3+1房2厅2卫】经典竖厅格局，三开间采光，近11㎡主卧套房

【88㎡3+1房2厅2卫】阔绰横厅格局，南北通透

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【119㎡4+1房2厅2卫】单边位布局，15米南向开间，南北通透南向奢阔主套，配独立衣帽间

【119㎡4+1房2厅2卫】南向通风三开间采光，经典竖厅，南向奢阔主套，配步入式衣帽间

【140㎡5房2厅2卫】南北对流，约32m²阔绰客餐厅，约16米南向五开间，享央景园林约25m²豪华主卧，带独立衣帽间

【194㎡五房2厅4卫（三套房）】南北对流双景观阳台，约32㎡奢华主套，配衣帽间

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“今年的代建市场比去年还要难一点。”

房地产代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后，随着代建企业争相入局，2024年行业步入规模增速放缓、企业格局分化的新阶段。2025年，代建行业正面临一场激烈的市场份额之争。

根据克而瑞统计数据，2025年一季度代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积同比仅增长6%，相较2024年同期的17%大幅下滑，已显现行业整体“失速”态势。而且，2024年代建企业的新增建筑面积总量接近2.2亿平方米，同比增长约27%，较前三年也大幅放缓。

在增速放缓的背景下，因竞争加剧、土地出让面积下降等原因，行业整体毛利率正遭受下滑。绿城管理作为头部企业代表，2024年也是增收不增利，归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元，同比下降17.7%。随着竞争者入局，绿城管理的代建费用正在降低。

业内认为，尽管行业暂时承压，但长期发展仍具潜力。旭辉建管总裁刘冰洋在接受界面新闻等媒体采访时表示，从数据来看，房地产行业总的销售额在下降，换句话来说，代建行业在整个房地产领域的渗透率实际上在上升。

更重要的一点是，打造“好房子”正成为代建行业突破困局、开拓新赛道的关键所在。

代建行业从“红海变蓝海”

“地产的尽头是代建。”

据克而瑞统计，2024年已有超百家房企涉足代建业务，销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。行业里有意愿、有能力的企业几乎全部入局代建。

然而，经过3年的快速、“野蛮”的扩张期，代建赛道在企业竞相进驻并持续抢夺市场份额、竞争加剧之下，逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

代建增速放缓，行业从“红海变蓝海”。

克而瑞研究认为，代建行业进入平稳发展期的主要原因有，宏观经济环境未有显著提升，市场信心与预期仍在缓慢修复。其次，行业竞争加剧令代建企业拓展新项目的难度不断加码。此外，与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。

在刘冰洋看来，代建行业已从“1.0”阶段进入了“2.0”阶段。“1.0就是随着这个行业的高歌猛进，大家做房地产怎么做都对；但到了2.0之后，随着市场调整，很多房企主动或被动进入到代建这个领域。”

更多的参与者进入代建行业，不单单是竞争越来越激烈。刘冰洋认为，行业目前面临的更多问题是，对于一家代建企业而言，操盘难度在增加，对其破题的能力、服务的能力以及价值兑现能力的要求越来越高。

另外，代建行业仍然是不成熟的行业，处于早期阶段。刘冰洋表示，不成熟在于行业没有一个非常明确的评价标准，没有明确的市场准则，都在摸索。

“其实现在很多甲方/委托方以及业主方都在探索，政府相关部门也在摸索，包括像房协成立的代建分会，也在整合资源摸索。到底这个行业该怎么定义，怎么评价，包括用怎样的方式取费是合理的等，都会逐步完善。”

刘冰洋指出，房地产行业依然还处于调整阵痛期，所以操盘难度在变大，委托方入市意愿也受到影响，再加之过去2-3年，代建行业高歌猛进，无论是小民营开发商还是城投企业，在市场较困难且自己还不具备开发能力的情况下，选择代建。

“但在这期间，很多项目可能并没有实现当初的预期，这也会影响潜在委托方入市意愿，增加了担忧。”

行业从“蓝海”变成“红海”，并不意味着没有机会。在刘冰洋看来，代建行业依然有很大的市场容量空间，只是可能参与的主体会越来越多，随着代建的渗透率提升，每家代建企业在行业的市场份额也会出现很大分化。

旭辉建管从关注签约量到重视签约质量。刘冰洋表示，“经过前期的孵化和培育，旭辉建管的签约量和在管面积有了一定市场规模，因此从去年下半年开始做了一些经营逻辑上的调整，从原来想要一定的市场规模、保留住优秀团队，到现在更关注签约质量。”

签约质量体现在两个方面，一是净代建费，当行业普遍面临利润下降的情况下，旭辉建管的毛利有所提高；从项目启动率来说，今年新签项目基本能够如约按时启动，其实也是对项目筛选和甄别的标准要求更高。

2025年代建行业进入低增长阶段，刘冰洋认为，企业要想在这个行业长期发展，至少要满足五个因素。

首先是品牌，品牌意味着在甲方心目中的形象，如何做出来，都是一点一滴兑现，不断通过服务来展现出来。第二是能力，代建行业需要多元化解题能力，包括住宅开发、商办、场馆、长租公寓、养老，以及AMC金融类等。

第三点是团队，团队的文化，团队服务的意识在委托方心目中很重要；还有关系，要在一个地区发展，必须构建各类、各层次的关系，才能够触达到项目和客户；最后是资源，多维度的如供应链资源、一些财投、金融机构等。

“好房子”成代建行业破局关键

随着房地产市场从增量时代转向存量时代，消费者对于住房品质的要求日益提升，从“住有所居”向“住有优居”转变。

“好房子”开始成为房地产行业破局的关键。今年3月，《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设定下底线要求。

6月13日，国务院常务会议再提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

如今，不仅是头部品牌房企对“好房子”标准建设集体发力，代建企业也正试图通过“好房子”重构行业商业逻辑。

市场早已不缺房子，但缺少“好房子”。

刘冰洋告诉界面新闻，类似第四代住宅及其他一些创新的“好房子”产品能够带动市场已经形成共识，各个地方的主管部门对此持开放心态，积极研究产品研发和规划审批，企业与相关部门协同研究，这为行业带来了新机遇。

“好房子一定会有好的去化，我觉得这个是成正比的。”刘冰洋认为，目前全国很多城市都面临市场挑战，如果一个地区的市场没有需求，那么建再好的房子也卖不掉，因此要做市场判断，要在有需求的地区研发好房子。

在苏州市场，四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘，“好房子”的市场需求潜力较大。

比如位于苏州相城区的蠡棠森屿，今年4月首开就售出6.3亿元，均价3.3万元/平方米。克而瑞统计数据显示，该项目位居今年5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。

在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路。当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。

政策端对于“好房子”的支持力度也在不断增大。此前，在苏州发布的《关于改善提升住宅品质的若干指标优化政策》中，特别提到优化住宅阳台等半开敞空间的容积率计算规则，允许多层以上住宅每户设置空中庭院，面积不计入容积率。

所以，对于代建企业而言，还要根据不同的地域，针对性制定好房子的标准。刘冰洋向界面新闻表示，“卖3万元/平方米的好房子和卖1万元/平方米的好房子，它的标准是不一样的，要因地制宜。”也就是不同地区、不同面积、不同价位都可以有不同的“好房子”。

据了解，目前旭辉建管的第四代住宅项目已经在6个城市落地，后期旭辉建管也将发布自己的“好房子”标准，包括新的工艺、新的材料、新的技术，同时在在管项目中落地。

随着全国推广“好房子”建设，越来越多的代建企业精准把握市场需求，在产品设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫，开始打造具有差异化优势的 “好房子”。

比如蓝城通过低碳技术、智慧社区系统、全龄友好设计等，将“好房子”概念落地；龙湖龙制造也尝试接住“好房子”的红利，积极引入数字化技术，实现从设计、建造到运营的全流程提效；绿城管理基于绿城中国“好房子”体系，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，提升产品力。

在代建行业进入“低增长”的当下，“好房子”无疑为行业发展注入了新的活力与方向。但对于代建企业来说，还需要不断提升专业能力，加强品牌建设，以高品质的产品和服务赢得市场认可，才能在这条新赛道上实现突围。