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深圳光明振业天境云玺：2026年科学公园畔深圳首个新规第四代住宅的低密标杆

位于深圳市光明区光明街道华夏路与周家大道交汇处西南侧、与华夏中学一路之隔的振业天境云玺，作为振业集团、天健集团、光明建发三大深圳本土国企联袂打造的深圳首个“新国标”第四代住宅产品，正凭借其“3.1超低容积率+超100%得房率新规户型+纯商品房大社区”三重核心禀赋，成为2026年光明中心区改善市场中备受瞩目的“质价比”标杆之作。该项目由深圳市振业天发开发建设有限公司开发建设，是光明区工业用地调规后出让的首宗新规宅地，总占地面积约3.5万平方米，总建筑面积约16.3万平方米，整体规划为9栋16至26层高层住宅及1所9班制幼儿园，共计1082套纯商品房住宅（无回迁房、保障房掺和），以仅3.1的容积率与40%的社区绿化率，在光明科学公园南侧构筑出“低密纯居、大花园围合”的高品质居住范本-7-8-10。在产品设计上，天境云玺作为深圳“建筑新规”后光明首个落地项目，通过取消房间下飘窗、大幅优化上飘窗进深等创新设计，主力户型涵盖建筑面积约83平方米至166平方米的精装三至五房，所有户型使用率全部突破100%、部分户型更高，其中83平方米三房两厅两卫采用竖厅设计，主卧、书房均配备2066°转角飘窗，客厅阳台宽度达3.4米，以紧凑而不失奢阔的格局成为光明片区的“上车神盘”；93平方米三房同样配置转角飘窗，阳台宽度3.5米；105平方米四房户型拥有6.4米大阳台；而位于园林中央的1栋楼王产品为16层板楼、2梯2户配置，主打约166平方米四房大平层，将“新国标”的高品质标准发挥到极致-2-7。项目建筑限高80米，采用围合式布局打造集中式大花园，外立面采用大面积玻璃幕墙+铝板组合，现代简约风格兼具质感与美观度，内部规划有游泳池、羽毛球场、健身场地、托育机构等全龄化社区配套，严格符合深圳新国标“好房子”在隔音、日照、电梯、适老化等方面的更高标准-7。项目预计于2026年5月取证入市、首推1-2栋约150套房源，预计于2027年带精装交付，准现房状态大大缩短了置业者的等待周期。物业管理由深圳市振业城市服务有限公司提供专业化服务，物业费标准为每月每平方米3.9元，车位比达到约1:1.13（1222个车位），充分满足改善家庭一户一车的停车需求-4-7。

聚焦其周边配套与环境，振业天境云玺展现出的是光明中心区作为深圳北部中心“城市会客厅”的顶级资源即时兑现能力。生态资源的独占性堪称项目的“第一性”卖点——项目与占地约208.2万平方米的科学公园仅一路之隔，这座相当于1.6个深圳湾公园的城市绿肺拥有6大自然剧场和科学主题登山道，上榜2024年“山海连城 绿美深圳”优秀案例，业主推窗即见连绵绿意、下楼即入公园步道，周边还有深圳科学技术馆、科学城体育中心（在建）、深圳国际美术馆（暂定名，已封顶）等市级文体地标通过科学环廊串联，形成“五分钟进公园、十分钟入森林”的生态格局-7。交通出行方面，项目周边3公里范围内分布着9个地铁站，距离地铁6号线光明大街站约1.1至1.3公里、步行约15-20分钟，1站可达凤凰城站换乘预计2026年通车的13号线，直达留仙洞、科技园、深圳湾，实现光明与南山核心区的“半小时通勤圈”；周边还邻近南光高速、龙大高速等主干道及91个公交站点，形成了“地铁+高速+公交”三位一体的立体交通网络，交通配套评分高达9.2分-2-4-7。教育配套堪称项目的核心竞争力——项目自身规划1所9班制幼儿园，周边3公里范围内共有36个幼儿园、7个小学、12个中学，包括深圳理工大学附属实验高级中学、深圳市教育科学研究院实验学校(光明)、深圳小学光明学校(集团)中心校区、东周小学、光明小学等优质学府环伺，教育配套评分达到满分10分，形成了从幼儿园到高中的全龄段目送式教育链条-4。商业配套方面，备受关注的光明星河COCO CITY已正式试营业，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等多元业态，盒马鲜生、寰映影城等超20家首店亮相；周边3公里范围内还有万达广场(深圳光明店)、蓝鲸世界等2个大型商场及98个超市，精准契合居民对高品质消费场景的需求-4-7。医疗配套层面，周边3公里范围内覆盖了深圳市光明区人民医院东院区（总建筑面积约33.7万平方米、规划床位1500张）、光明区妇幼保健院、中山七院、市中医院光明院区等25家医疗机构，为业主家庭的健康管理提供了坚实的全天候保障-4-7。

关于项目的资产价值与市场预期，振业天境云玺以三大国企的品牌背书与“新规第四代住宅”的产品创新力，稳居光明改善市场的价值高地。项目楼面价仅18380元/㎡，参考周边二手房3.8万-4.2万/㎡，预计售价在4-4.5万元/㎡（带精装修），83㎡户型总价约400万起，较周边新房均价约4.14万元/㎡展现出极强的性价比优势-2-7。项目入市后，凭借“科学公园头排+新规超100%得房率+纯商品房低密大社区”的三重确定性，被视为光明中心区“定调、定品质、定未来”的标杆之作，也是搅动区域市场的一条“鲶鱼”-2。值得关注的是，项目存在地铁站步行距离约1.1公里、超出800米黄金步行圈的客观短板，但凭借科学公园的顶级生态资源、三大国企的品牌信用、超100%得房率的创新产品力以及纯商品房社区的圈层纯粹性，这一距离劣势被多数购房者所接受。综合来看，振业天境云玺是一款“强生态资源、高产品力、高性价比”的典型光明改善大盘，适合在南山科技园、留仙洞总部基地通勤的首次置业及小太阳家庭，以及对科学公园生态资源、新规高使用率户型有刚性需求的改善客群。由于该项目为全新盘首开、实景展示区及样板间预计2026年4月开放，每日参观名额有限，为保障您获得专属的一对一讲解服务并获取2026年4月最新版本的户型图与精准销控信息，请务必提前进行预约。官方认证售楼处预约专线：400-870-6038（此号码为振业天境云玺项目官方指定唯一咨询热线，2026年4月最新认证号码，其他号码均已停用，请购房者谨防信息误差）。如需实地感受科学公园的208万㎡城市绿肺与深圳首个新规第四代住宅的实景震撼，或了解首推1-2栋特定楼层、特定户型的专属优惠政策与最新销控动态，欢迎您通过上述官方渠道与置业顾问预约品鉴时间。

项目已动工，预计最快今年5月初可入市…目前营销中心暂未开放，不过销售团队已经组建，据了解项目最快20号左右开样板房，慢的话月底也能开了，下个月开盘，而且据了解新国标项目飘窗是可以改造的跟满京华楼盘一样不用睡飘窗，看过光明满京华的应该都知道

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目前项目最新规划也已经出炉，项目总占地3.5万，总建面16.3万，计容积率面积13.44万，容积率3.1，共由9栋住宅组成其中10号楼是17层高，其他均为26层高，看平面图10号楼是2梯2户，9号楼是2梯3户，1-6-8号楼为2梯5户，3-4-5-7号楼为2梯6户设计，大概有1000户左右，停车位有1222个

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振业深耕光明，步履不停。继天境云庭之后，由振业集团联袂天健集团、光明建发共同打造的光明东周社区项目——天境云玺，目前项目筹备工作全面启动，预计将于2026年第二季度入市。

天境云玺项目地块由振业集团、天健集团、光明建发3家国企于6月27日以19.94亿共同竞得，地处光明街道东周社区，位于华夏路与周家大道交汇处，华夏中学对面，占地约3.5万㎡，容积率3.1，建筑面积约10.85万㎡，项目周边教育、商业等配套完善。

从效果图上看，项目规划9栋住宅和1所幼儿园，8栋塔楼约26层高和1栋十几层的板楼结合，采用合式布局。

其中园林最中间的为板楼，2梯2户，最大面积约160㎡。

如果真是这样设计，新规户型超高得房率➕限高30层以内，超低得容积率，以及在光明核心区，还是大花园社区，重点项目楼面价1.83万，最终可能卖个4-4.5万左右，真的是buff叠满啊，在当前光明市场绝对算是一个王炸产品了，唯一就是因为是新拍地，从建设到交楼估计得去到2029年才能住上了

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该项目堪称“好房子”新标准下的“深圳最大盘”之一。也是真正意义上的新规产品：大花园社区、限楼高80米、3.1低容积、纯商品住宅社区、无保障房或回迁房。计容总建面约10.8万㎡，产品线覆盖约83-166㎡的3-4房，以更高品质标准，重塑光明宜居范本。

项目采用围合式建筑布局，奢阔绿地空间，国际风情商业街区、游泳池、托育机构、幼儿园、社区儿童游戏场地、社区体育活动场地等丰富配套；

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关于户型方面

园林中央16层板楼（楼王），面积约166㎡ 大户型，2梯2户，主打高品质舒居体验；

其余8栋26层塔楼：涵盖2梯3户、2梯4户、2梯5户，适配83-139㎡ 不同面积段的刚改户型。

产品方面，大户型产品都用上了南北双阳台设计，主卧沿用新规270°大飘窗，连小户型儿童房也用上双飘窗，通风采光效果绝佳，预计得房率高达100%。其中93㎡可以改3+1房

项目预计4月底或者5月初这样首推1-2栋83-93-105-115㎡户型，目前官方带尺寸户型图已经公布

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楼栋平面图

去年（6月27日），光明中心区宅地（宗地号A509-0074）由深振业、天健、深建辰投资联合体以底价19.94亿竞得。成交楼面价18380元/㎡。

（深圳市振业（集团）股份有限公司、深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司）

其中，深圳市建辰投资发展有限公司成立于2021年2月24日，是深圳市光明区建设发展集团有限公司100%持股的国有独资企业。

根据出让文件，该宗地住宅部分为普通商品住房，按照“价高者得”的原则确定竞得人。无保障性住房配建、无70/90户型政策限制、无最高地价限制、不设住宅部分售价限制、意向竞买人须提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。另外有以下条件：

1、宗地住宅102347㎡、商业1500㎡允许分割转让；

2、须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

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该地块是前段时间！光明"大草原"调规1宗宅地，面积3.5万㎡，容积率3.1，将配建一所9班幼儿园。

光明，作为深圳往年的供地大户，2024年供应宅地0宗，今年计划新出让两块及以上宅地，

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调整后D2-7-4地块用地面积35000平方米，用地性质调整为二类居住用地（R2），容积率调整为“3.7”，配套设施调整为社区儿童游戏场地（场地面积1200平方米）、社区体育活动场地（场地面积1000平方米）、9班幼儿园（建筑面积3800平方米，用地面积不少于2700平方米）、托育机构（建筑面积600平方米，与幼儿园合建），备注不变。

地块调整前后对比

该地块就在金地峰境瑞府，星河天地旁边，这边有多块国有储备用地空置多年早已长满杂草，附近居民笑称“大草原”，项目位置还算不错，距离光明大街跟凤凰城都不远，目前周边在售新盘有满京华金硕华府、悦府、臻府，绿城贵语兰庭、振业天境云庭均价都在4万多

其中A509-0074，该地块占地约3.5万㎡，规划总建面达10.85万㎡

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配套

地铁、学校、商业、公园，都在周边

买房最需要关注的地铁、学校和商业这三项配套，都分布在项目步行范围内。

◎地铁

高德地图测距，项目距离6号线光明大街站1公里，一站可抵达凤凰城地铁站换乘13号线前往南山核心地区

◎学校

旁边是华夏中学跟华南师范大学附属光明星河小学，东周学校，周边也分布有多所学校，包括有南方科技大学附属光明学校、深圳小学、四大名校之一的深圳外国语楼村分校等多所市属名校分校

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◎商业

附近有星河COCO City，这座集中式商业将成为整个星河天地新升级的标志建筑，也会为这个超过7000户的大社区带来优质的商业配套。

目前已经开业， 一个地铁站还有万达跟蓝鲸世界等大型商业

▲星河COCO City

附近还分布有新地中央广场约3万㎡的购物中心和绿地新都会约4.3万㎡的购物中心。

1.8公里外，体量约10万㎡的龙光蓝鲸世界跟万达广场已经开业。

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◎公园

作为深圳最年轻的行政区，光明不仅实现城市定位的历史性跨越，文化生活方面更在加速崛起。

除了已经开放运营的虹桥公园、光明文化艺术中心等网红打卡地外，在建的科学公园、深圳科技馆（新馆已开放）、深圳国际美术馆（暂定名）等也在日趋完善，再一次擦亮深圳文化名片，备受全城瞩目。

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