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从城市格局来看，深圳发展重心一路向西，罗湖、福田开发趋于饱和，南山、前海是未来十年资源倾斜核心。本片区规划定位分为三层价值：第一层为滨海超级商务集群，集聚头部企业总部；第二层为高端纯居住居住区，规划低密住宅用地，严控住宅容积率；第三层为全域公共配套用地，涵盖市政公园、公立学校、文体中心、三甲分院。

片区内无老旧城中村、无小型加工厂，整片土地统一收储统一规划，城市界面干净整洁。对比深圳其他成熟片区，这里属于 “白纸作画” 全新板块，道路、绿化、市政管网全部全新高标准建设，片区限价、人居标准统一管控，后期居住纯粹度、房产保值增值能力更稳定。

政府持续投入超千亿基建资金完善板块配套，五年内分三期落地道路拓宽、滨海长廊、中央绿廊、文体场馆等工程，属于实打实政策加持的潜力住区，自住舒适，长期持有保值属性拉满。

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二、楼盘详细基础参数

IIC 超总壹号分两期开发，一期已全面竣工交付，二期为当前主推新品，整体地块占地约 6.2 万㎡，总建面 22.8 万㎡。

楼栋分布

二期合计 7 栋住宅，1#2#3# 为瞰海高层，4#5#6#7# 为中央园林小高层，无回迁安置房、无人才保障房，全盘纯粹商品房社区，圈层统一。

硬性核心参数

层高：高层楼栋标准层高 3.15 米，小高层 3.3 米，远超市面常规 2.9 米层高，全屋不压抑，可轻松安装中央空调、吊顶、定制高柜；

梯户比：1-3 栋高层 2 梯 3 户，4-7 栋小高层 1 梯 2 户，早晚高峰电梯等待时长短，私密感强，避免多户混居嘈杂；

得房率：小高层套内得房率约 79%，高层得房率 76%，搭配全尺寸飘窗、入户拓展空间，赠送区域不计入产权面积，同等建筑面积下套内实用面积更大，不浪费公摊；

容积率 2.8，绿化率 42%，建筑密度仅 18%，楼栋间距最大达 68 米，采光通风无遮挡。

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三、社区园区环境、内部配套与地下车库

整个小区采用现代滨海园林设计，划分五大景观组团：中央水景庭院、全龄儿童乐园、轻氧慢跑环道、林下休闲会客区、滨海观景平台。

园区设施覆盖全年龄段需求：儿童区分低龄软沙游乐区、大龄拓展攀爬区；中老年配套有太极广场、康养休憩凉亭、露天棋台；青年配套规划标准羽毛球场、户外健身器械、200 米环形塑胶跑道；内部自建约 1200㎡恒温泳池，分成人深水区、儿童浅水区，四季可用。

小区人行出入口与车行出入口完全分流，实行人车分离管理，地面无机动车通行，保障老人小孩散步安全。

地下车库共两层，配比 1:1.4 车位，每户基本可搭配 1-2 个车位；车库采用环氧地坪、无柱宽车位设计，配备智能车牌识别、24 小时通风除湿系统、全域监控照明，入户大堂直达车库，风雨天无需淋雨。

物业为开发商自持高端物业，24 小时门岗值守、全屋闭环安防、定期园林养护、家政增值服务，日常园区维护标准统一。

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四、多维立体交通路网

地铁配套

距离项目步行约 800 米为地铁 11 号线超总西站，步行 8 分钟直达，11 号线串联前海、南山、福田、宝安机场，换乘 1、2、5 号线通达全城；规划地铁 28 号线站点距离小区约 500 米，线路直达深圳北站、龙华核心，双地铁加持，通勤无压力。

高速主干道

紧邻滨海大道、沿江高速两条城市快速路，自驾 3 分钟上高速，15 分钟直达前海 CBD，25 分钟抵达福田中心区；门前双向八车道市政主干道，无红绿灯拥堵路段，早晚高峰通勤顺畅，不管是地铁通勤还是自驾出行，都能兼顾日常与长途出行需求。

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五、周边教育、商业生活配套

片区内公立教育资源齐全，实现幼小中一站式就读：

社区自带 12 班公立普惠幼儿园，小区北门步行 3 分钟直达；

直线 600 米公立实验小学（南山教育集团分校），深圳公立第二梯队名校，师资由集团本部统一调配，校内配备图书馆、科创实验室、标准运动场；

距离 1.2 公里公立初级中学，同样归属南山教育集团，升学体系稳定，教学质量常年位居片区前列。

全部学校均为政府公办院校，就近划分学区，孩子上学无需远距离奔波，家长接送省时省心。

项目自带约 2.3 万㎡社区滨海商业街区，现已完成品牌签约，入驻商家均为全国连锁头部品牌：大型连锁生鲜超市、连锁影院、品牌餐饮、连锁健身中心、连锁母婴馆、精品咖啡、银行网点等全部齐全。

车行 5 公里范围内，三大成熟大型商圈：滨海万象城、海岸城、前海山姆会员店，涵盖高端奢侈品、大型商超、亲子游乐、特色餐饮，周末购物、聚餐、休闲选择丰富。

日常买菜、奶茶、美容、健身下楼就能解决，大型购物休闲驱车 10 分钟内抵达，生活便利度拉满。

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六、周边产业配套与片区长期发展支撑

片区周边 3 公里内规划超级总部产业基地，入驻企业以央企、市属大型国企、上市头部企业为主，涵盖基建、科技、金融、数字经济、海洋经济五大产业赛道。

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