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碧海银湖位于新会崖门银湖湾湿地公园新洲围，项目原规划分多期开发，总投资57.8亿元，总用地面积3500亩，规划建设1380栋低层住宅，35栋18层住宅，一栋5层酒店，一栋2层幼儿园，低层商业等。
丨 区位示意图
2020年开售后，吸引了大湾区各地投资客汹涌进场，并凭借年销售超30亿元的壮举，拿下了当年粤港澳大湾区内文旅别墅销售冠军。
可惜自2021年底世茂陷入债务违约风波后，项目进展停滞不前，除1期交付外，2、3期部分未能如期交付。
丨项目进展
碧海银湖项目占地3500亩，是集山、海、湖、泉、林为一体的综合文旅标杆项目，拥有约1500亩湿地公园，湿地水岸延绵迂回近5公里。
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丨 项目进展
信达地产与世茂集团联合建设，将规划建设主题乐园、主题酒店、主题街区等特色度假空间，以及五星级酒店、民俗商业街、养疗中心等配套设施；
力争打造成为湾区内罕见的集水景、星空、岛屿、湿地元素于一身，集旅游休闲度假、文化主题体验、滨海康养旅乐居为一体的高端度假区。
那么，信达地产什么来头？
信达地产，又有央企“稳定器”的称号，深耕北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，打造了一系列标志性城市建筑。
官网资料显示，信达地产是中国信达旗下涉房类业务的资本运作平台、专业开发平台、专业服务平台，立足上市公司市场经营主体，以房地产开发为核心，以商业运营、物业服务、房地产项目监管和咨询服务为支撑，努力探索和实践新的发展模式，以公司高质量发展促进房地产市场的健康平稳发展。
丨图源官网
2024年3月20日，信达地产位列“2024房地产开发企业综合实力TOP500”榜单第38名，同时位列“2024房地产开发企业国企综合实力TOP50”榜单第22名。
可见，新引入的信达地产，来头和实力都不小，对于碧海银湖后续建设，无疑为业主们打下了一股强心剂。
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供应稀缺的别墅市场，终迎新品入市！
上月，位于新会崖门的碧海银湖，开放建面约130㎡度假亲水墅居样板间，吸引了不少购房者现场参观。
这批别墅产品为上下两层高，温泉入户，前庭后院双花园，还可一线观湖观海，相当有看点。
这批别墅位于湖海景观头排，景观视野非常不错，而且户户温泉入户，前庭后院双花园，还赠送大面积星空露台。
空间设计上来看，约130平别墅产品，为上下两层空间，实用率较高。
首先一层，比较亮眼的是前庭后院双花园，有天有地的同时，还实现了温泉入户，真正实现了归家即度假。值得一提的事，前庭花园旁还设计了一个套间，可以打造成客房或者长辈房，与别墅建筑动静分离，互不打扰，三代同堂也能岁月静好。
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走进室内，一楼超大公区，LDK一体化设计，开间超10米，大开间、大面宽，最大限度延景入室的同时，还打造了超尺度的家庭大厅。
此外一楼还贴心预留了一个房间，可以打造成长辈房或者客房，免去了上下楼的烦恼，推窗就是花园，舒适度非常高。
二楼是纯粹的居住空间，奢华主卧设计营造足够的私密性，带独立衣帽间、卫浴，巨幕全景飘窗，低眉就是碧波荡漾的迤逦风光，非常吸引眼球。
二楼延伸出去，还有赠送的星空露台，可以打造成第二客厅、花园茶室，闲暇时在此瞰山听海，再惬意不过。
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碧海银湖不仅仅只是注重形式，同时也是世茂精心打造的乐园。项目规划五大核心板块，八大配套，分别是度假、康养、亲子、运动以及风情商业，以一心一轴七组团开发，涵盖40多项度假配套。
业主食堂里，面包的焦香与黄油的馥郁交织飘散；干洗店旋转衣架收纳晨雾记忆，美发沙龙镜中折射新的造型诗篇，运动馆落地窗框住飞驰的问候弧线……
社区服务中心以“共生”为密码，串联起人与人的温情，连接着邻里间彼此的日常。
10万亩湿地公园是候鸟的驿站，亦是栖居者的私藏剧场。
55%森林覆盖率织就绿幔，12000+负氧离子涤净呼吸。清晨漫步木栈道，看芦苇荡漾，滩涂上鹭鸟翩跹。
人与自然的对话，在此回归最本真的韵律。
尝一口现捕海鲜，或看一部海洋纪录片——银湖商业街区以“美学即日常”为轴，串联起购物、餐饮、娱乐等多种业态。
这里贩卖商品，更兜售着与山海共鸣的生活方式。
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这是献给童年的自然乌托邦。
孩子们于湿地科普课堂辨认候鸟羽翼，或在星空营地听潮汐讲故事。稚嫩的掌心抚过芦苇的肌理，大人在童声中重拾童年的天真。
这里没有标准答案，只有自由生长的好奇心。
83℃深海黄金泉涌入院落汤池，氤氲水汽滋养身心。
晨起沐泉，白鹭振翅与泉鸣交响成天然韵律；夜揽银河，流泉细语漫过林梢月影。
疗愈是枕着山海入眠的日常仪式。
生命礼序沉浸自然康养时光
温泉入户舒缓身心，康氧健康守护生命，绿色疗法回归自然。
自然疗愈酒店、温泉疗养中心与湿地生态公园等高端设施一应俱全，构建24小时自然疗愈闭环，尽享身心双疗愈的康养体验。
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约130㎡神户型，超越经典，人居力作
除了大手笔打造的景观和配套，项目对产品的打造也是尽心尽力。
世茂碧海银湖，在这片红树林湿地里，打造了建面约105-260㎡滨海温泉合院，以高使用率、高舒适度，带来超乎寻常的居住体验。此次的合院产品主推四种户型：
1、建面约105平的合院，采用少见的主副楼双层设计，实用空间达约170平，大部分带独立庭院温泉入户，是夫妻二人/或高级单身白领远离都市烦嚣的极佳选择。
建面约105平合院户型图
2、建面约130平的合院，实用空间达约290平，完美符合三代同堂的居住需求。二层一字型的布局，使得整个主卧视野更加宽敞，将湿地景色一览无遗。
建面约170平合院户型图
3、建面约170平的合院，实用面积更超过约340平，整体沿用前两户的主体设计风格，总体宽度近13米，使得整个建筑更加宏伟气派，再配上近11米开间的超大客厅，五代同堂都不嫌拥挤。
建面约170平合院户型图
4、最大面积约260平合院，更是豪华版套餐，部分分院已经做好了温泉入户，有的配私家泳池，还有的配高尔夫练习场。
建面约260方合院示范区实景图
而此次推出130㎡的神户型，也是大众的心头爱。户型方正宽敞，对尺寸感的拿捏非常精准，还为家中的长辈提供了足够的活动空间。
采用全开放式的客饭厅设计，拥有超宽阔的空间感，无论做饭、看电视还是坐着发呆，一家人都能感应彼此的存在。
尤其是将厨房、房间放在外侧，不占用客厅面积，从而产生超长前后间距，加上落地窗的墙面设计，宽敞明亮的院子仿佛与四周的湿地连为一体，极具空间拉伸感。
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不仅是采用主副楼设计，让家人之间有足够的私密空间。如果想要约上十几个好友来一场轰趴，这样的大庭院也轻松容纳。
建面约130平合院前庭院
玩累了，还可以和好友一起在院子里泡泡温泉。
合院示范区实景图
项目极其尊重用户的需求，业主们可以选择毛坯交付，设计自己喜欢的装修风格，也可以在交付后选择精装包。每个户型都具有非常大的可改造空间，完全不用担心合院样式不符合自己的要求。
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房产信息：
政策宽松、融资受限，头部企业融资优势凸显
2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场整体仍面临一定压力。房企融资支持政策维持宽松，债券融资规模延续下降态势，信用债、ABS成为绝对主力。债务重组进展加快，削债成为许多房企重组方案重要选择，债务风险缓释也有望促进行业融资环境改善。展望下半年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，融资政策仍有望维持宽松态势，但融资规模仍将受到市场恢复的影响。
更多房地产企业研究报告，“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/
融资规模：同比减少10.0%，延续下降态势
2025 年上半年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等方面，收购存量闲置土地和存量商品房是重点。在化风险方面，房地产融资协调机制持续扩围增效，做好保交房工作。根据金融监管总局披露数据，截至5月初，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。持续做好保交房工作，对于修复市场情绪、缓解居民购房顾虑有着积极作用。
2025年上半年，房地产行业共实现债券融资2541.9亿元，同比下降10.0%。2021年下半年以来，房地产市场持续调整，融资规模大幅回落，2025年上半年延续了下降态势，降幅较上年收窄。海外债在低基数上有所恢复，但整体规模仍很小，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一，同比小幅增长，ABS融资重要性日益显著。从单月来看，3月-4月债券融资总额超400亿元；5月债券融资总额略有回落，6月有所回升。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
从房地产开发企业到位资金来看，同比降幅已显著收窄，其中，受城市融资协调机制“白名单”等融资政策提振，国内贷款占比较上年明显提升，定金及预收账款和个人按揭贷款是主要资金来源，占比较上年略有下滑，销售下滑对房企资金面仍有不利影响。2025年1—5月份，房地产开发企业到位资金40232亿元，同比下降5.3%，降幅较上年收窄11.7个百分点。
融资结构：信用债是融资主力，ABS发行占比提升
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信用债：5月以来单月发行规模回升，头部央国企是发行绝对主力
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2025年上半年，房地产行业信用债发行规模为1526.6亿元，同比下降17.9%，占总融资规模的60.1%，较上年同期下降5.8个百分点。平均发行期限3.92年，其中发行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8个百分点，期限显著延长。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，上半年央国企发行占比已超90%，较上年同期上升1.6个百分点，民企和混合所有制企业发行占比下降。2025年上半年发债民企和混合所有制企业仅有4家，较上年明显减少，均为规模较大尚未出险的企业。
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从头部房企发行占比来看，发行规模前10企业融资金额占比达到48.2%，较上年增加4.1个百分点，信用债资金也出现了向头部企业富集的态势。信用债发行规模前10企业主要为央国企，保利发展、华润置地发行金额超百亿，首开股份、中交地产、建发房产、首创发行金额超50亿。头部企业资金优势不只立在其良好的信用资质，也与其销售保持韧性、拿地力度较高有关。从信用资质来看，华润置地坚持增收节支、以收定支，严守现金流安全底线，2024年末现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，总有息负债率及净有息负债率维持行业低位，整体加权平均融资成本创历史新低，标普、穆迪及惠誉维持本公司BBB+、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级。从销售额来看，头部企业销售额占比持续上升，业绩保持较强韧性。2025上半年， TOP100房企销售中，TOP10企业销售额占比为48.7%，较2024年提升0.5个百分点。TOP20企业销售额占比分别为64.8%，较2024年提升0.8个百分点。保利发展、华润置地销售额均超千亿，位列行业前五，是上半年4家销售额超千亿房企之二。从拿地金额来看，头部企业拿地力度不断加强，占比明显提升。2025上半年，拿地金额TOP100中，TOP10企业占比高达55.3%，TOP20企业占比69.3%，相比去年底分别提高了13.9个百分点、14.4个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升，保利发展、华润置地、建发房产等房企拿地金额超两百亿，拿地销售比超30%，表明这些房企拿地力度相对较强，既有投资意愿也有投资能力。
信用债发行渠道在经过长期市场调整、企业出险以后处于收缩态势，特别是民营房企，其融资意愿、融资能力都受到压制。在市场新旧力量的换挡期，信用债发行或将继续保持政策开放、规模受限态势。作为新生力量的中小民营房企仍需逐步建立信用债渠道，同时这些民企因其开发规模普遍不大，采取聚焦深耕策略，对公开市场融资需求可能不高。作为市场主力军的央国企各项融资渠道均较为畅通，其有维持各类融资渠道畅通的需求，但仍会根据自身开发规模、融资成本、融资便捷程度等特点灵活匹配融资结构，以保持债务结构健康和成本可控。
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海外债：低基数下同比增长，发行企业极少
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2025年上半年，海外债发行规模仅为57.3亿人民币，同比增长14.5%，占总融资规模的2.3%，较上年同期上升了0.5个百分点，海外债仍是零星发行。2025年，绿城和新城相继发行海外债，打开了海外债大门。从资金用途来看，两家房企主要为筹集资金偿还即将到期的海外债和调整融资结构。在销售端持续承压的背景下，投资人信心是否能够持续向好仍存疑。
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ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比近七成
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2025年上半年，ABS融资规模为958.0亿元，同比增长4.8%，占总融资规模37.7%，较上年同期上升5.3个百分点。ABS发行占比提升表明存量资产盘活空间巨大，融资渠道向手握优质持有型资产的企业开放。
从发行结构来看，CMBS/CMBN为主要发行类型，占比为46.3%，类REITs、供应链ABS占比均为23.0%，CMBS/CMBN比例快速提升，发行占比较上年同期提升了5.6个百分点，供应链ABS占比略有下滑。供应链ABS占比不足四分之一，而CMBS/CMBN、类REITs占比近七成表明以优质底层资产为基础的ABS融资受到投资者青睐，也利于促进存量资产盘活。需要注意的是，商业地产市场持续承压的今天，空置率下降、租金下行仍将困扰存量资产运营，其过度下行或将促使部分ABS成为另一种债务负担。
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在公募REITs方面，政策聚焦基础设施REITs市场扩围扩容，底层资产类型不断丰富。产业园区和租赁住房公募REITs持续扩容，华夏金隅智造工场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等先后上市，华夏北京保障房REIT成功扩募上市。
在持有型不动产ABS方面，2025年上交所、深交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。根据公开报道，沪市持有型不动产ABS市场初现雏形，目前存续6单产品，托管规模约为120.96亿元，在审项目达14单;持有型不动产ABS涵盖的底层资产行业越发多元，已形成高速公路、保租房、写字楼、数据中心多头并进的新局面。
融资利率：资金成本明显下降
2025年上半年行业债券平均利率为2.83%，同比下降0.28个百分点。受今年降准降息、融资企业结构和渠道结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为2.61%，同比下降0.44个百分点；海外债平均利率为9.73%，同比上升4.14个百分点；ABS平均利率为2.77%，同比下降0.32个百分点。
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结语
2025年上半年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性和分化增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中，降幅有所收窄。
展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流，防范资金链风险。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。
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