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✨珠实西关都荟✨✽✽✽✽

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作为珠江实业集团旗下专业化房地产企业，珠实地产坚定不移凝聚集团45载远航品牌力，根植广州，精耕城市，实力有口皆碑。为满足市民对“好房子”和“好生活”的期待和需求，珠实地产精工细作，持续匠造精品。珠实西关都荟就是当中具代表性的一个例子。

项目基本信息

项目名称：珠实西关都荟

容积率：4.2

户型建面：约89-142㎡

价格：6.3-8.3万/平

楼栋状况：12栋

总户数：约370套

占地面积：1.27万m²

总建筑面积：5.33万m²

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建面89方刚需门槛的，做了2个户型选择，都是竖厅为主的四房，唯一区别就是一个是入户有一个房间，另外就是4个房间集中在客厅旁边。

对比入户有一个房间的来看，四个房间集中在侧，居住舒适性会更高，因为通常入户的房间都难做成睡房。下面89方也能做到4开间朝南，刚需面积段来说算是很不错了！

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建面121方4+1房，客厅会比89方大很多，如果需要5个房间也可以隔开，不需要的话就把多功能房墙体打通，客厅空间就会大很多！

建面142方，能做到4+1房双主套设计，整体南北对流，整体5开间朝南，有连接次卧的阔景阳台还有主卧的L型飘窗，真的是目前主流的改善配置都齐全了！

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交通配套

5/11号线双地铁旁，0换乘直通珠江新城、琶洲

双地铁出行：直线距离约500米地铁5号线、11号线(在建中)中山八站，0换乘直达白鹅潭、珠江新城CBD、琶洲CBD。

中山八TOD枢纽：包含5号线、广州首条地铁环线11号线（预计2024年通车），及34条公交线路，预计2024年年底完工。

多维路网：通过内环A、B线无缝接路中山路/东风路/环市路等市中心主干道，半小时通达各中心城区。

商业配套

大西关岭南特色商圈，全球消费旅游目的地

大西关（上下九-永庆坊）将打造为具有世界影响力的岭南特色商圈，融合岭南魅力、民间韵味、先锋时尚、都市活力的全球消费旅游目的地。

项目坐享中山八、白鹅潭、上下九、北京路四大醇熟商圈万象配套，尽享老城繁华烟火。

直线距离约2.5公里汇聚圣地新天地购物广场、领展广场、悦汇城等重磅商业，奢享缤纷生活。

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教育配套

省市级名校环绕 ，享目送式教育

社区配建幼儿园，孩子上学就在家楼下，真正实现目送式教育。

直线距离约3公里范围内环翠园小学、华侨小学、西关广雅实验学校、西关外国语学校、广雅中学等省市级名校汇聚，全龄优质教育资源，筑梦孩子锦绣未来（具体入学政策以当年教育局政策为准）。

生态配套

4A景区、5大公园、咫尺江岸，近揽城市矜贵资源

4A景区：举步即达国家4A级旅游景区永庆坊，拥有广州最美骑楼街，极具广州都市人文底蕴。

5大公园：荔湾湖公园、流花湖公园、越秀公园、人民公园、青年公园5大城市绿肺环绕，富氧森呼吸。

咫尺江岸：直线距离约400米即达城市江岸，看珠水潺潺，享江风拂面，细品城央江岸慢生活。

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房产信息：

苏州资管旗下企业斥资1.5亿 拍下上海“中福古玩城”98套商业房产财联社6月6日讯（记者 王海春）位于上海人民广场商圈“中福古玩城”的98套商业不动产，日前在变卖环节以1.5亿元的价格成交。

本次被拍标的物，为位于上海市黄浦区湖北路199弄一层1-98号，共计98套商场房地产，评估价约2.69亿元。被拍标的物房屋类型为商场，于2002年竣工，合计建筑面积4848.44平方米，所在物业名为“中福古玩城”。

从拍品所处位置来看，其处于上海人民广场核心商圈，地段优势相当明显。被拍标的物周围购物商场包括永安百货、世贸广场、来福士广场等，另有银行、超市、邮局、餐饮等， 公共配套设施较齐全、交通便利、基础设施完善，商业聚集度较好。

据变卖公告，上海金融法院于2025年4月7日至6月6日在拍卖平台进行公开网络司法变卖。公告显示，前述被拍标的物起拍价约1.5亿元。拍卖标的调查情况表显示，本次拍品所有人，为中福置业控股集团有限公司。

另据成交确认书，一家名为上海福麦润企业管理有限公司的企业，于5月31日以约1.5亿元的价格，竞得前述98套商业不动产。相较于2.69亿元的评估价，这一成交价相当于评估价的57%。

法拍平台信息显示，上述标的物2024年12月进行首次拍卖，首拍的起拍价为1.88亿元，但因无人报名而流拍。今年2月份，该标的物第二次拍卖的价格降至1.5亿元，因无人报名而再次流拍。

“一些法拍房折价率较高，与房产持有人的债务困境有不小关系。还有一些法拍房位置虽然不错，但如果没有价格优势，或拍品具有明显瑕疵，也可能会流拍。为缓解债务压力或解决债务问题，房产持有人或资产处置人，需要加快房产处置和价值变现速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍卖或变卖时，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相对更高。”一家房产机构分析师表示。

据悉，前述标的物在使用期限为，1999年10月至2039年10月。另外，本次变卖附带租约，租约开始时间为2016年1月1日，租约结束时间为2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金为每日1元/平方米。

业内人士介绍，如果买家欲对被拍标的物进行业态调整，但因商业房产仍在租约期，如何捋顺这其中的关系，并与买家的商业投资计划相匹配，可能会产生一定的成本，这也可能会对拍品的成交价格形成一定影响。

此外，公告显示，经调查该标的物业管理费欠费1047263.04元（截至2024年12月31日），物业管理费标准为每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水费、电费无欠费；但由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的金额为准。

就买家情况，据企查查信息，上海福麦润企业管理有限公司成立于2025年5月23日，注册资本为100万元。而股权穿透信息显示，该公司与苏州一家国资企业在股权方面，有一定关联度。

据企查查信息，苏州苏润投资发展有限公司持有苏州麦润企业管理合伙企业（有限合伙）77.78%股权，后者持有上海福麦润企业管理有限公司99.9%股权；而苏州苏润投资发展有限公司，则是苏州资产管理有限公司全资子公司。

据苏州资产管理有限公司官网信息，该公司成立于2016年5月，是苏州市属国有金融企业。公司经营范围包括金融机构和非金融机构不良资产的收购、受托经营管理、投资和处置；债权转股权，对股权资产进行管理、投资和处置；对外投资；财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问，资产及项目评估；企业破产清算服务。

在仲量联行一位分析人士看来，所谓的不良资产，并不等同于“负资产”，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。

“许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。例如，某些房地产项目尽管因债务违约被归类为不良资产，但其地理位置优越、现金流稳定、收益率高于市场平均水平。在精准尽职调查和债务重组后，有潜力转化为投资价值较高的优质资产。”该人士称。

而对于法拍房市场情况，克而瑞研究员介绍，从4月份行情来看，挂拍折价率和成交折价率双双下行，且供求双方折价率差距转而缩小。

“这意味着当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产。而那些因存在较多瑕疵而有高折扣的房产，则难以获得买家的青睐。”上述研究员说。